Tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân mua chung cư: “Thuốc” nào đặc trị?

Những năm gần đây, vấn đề tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư tại các chung cư ở đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM ngày càng trở nên căng thẳng. Nhưng liệu điều đó có mang lại hiệu quả và có cần thiết?

Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại thành phố Hà Nội và TP.HCM.

Tại Hà Nội, trong số 845 (cụm, tòa) chung cư thương mại thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện phức tạp. Còn tại TP.HCM, trong số 935 chung cư cao tầng cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau. Trong số đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Luật sư Trương Anh Tú (đoàn luật sư TP. Hà Nội) cho biết, nguyên nhân chủ yếu trong các vụ tranh chấp hiện nay liên quan đến sở hữu chung - riêng, cách xác định diện tích căn hộ và chuyển giao phí bảo trì chung cư cũng như một số vấn đề khác liên quan đến phí dịch vụ, “sổ hồng” của căn hộ, dự án chậm tiến độ thi công…

Khi tranh chấp xảy ra, dù UBND ở địa phương cùng Sở Xây dựng đã vào cuộc giải quyết, nhưng tranh chấp đến nay vẫn chưa dừng, thậm chí đang có xu hướng leo thang.Trên thực tế, dù người dân tại các khu chung cư luôn là số đông nhưng lại ở thế yếu so với chủ đầu tư. Vì vậy, khi xảy ra tranh chấp, các biện pháp thường thấy mà người dân hay áp dụng đó là căng băng rôn, tập trung phản đối hay quyết liệt hơn thì khiếu kiện. Tuy nhiên, những cách này dường như không có quá nhiều hiệu quả dù có thể gây ra đôi chút bất lợi cho chủ đầu tư trong việc bán dự án và xa hơn là uy tín sau này.

Lấy ví dụ, giữa năm 2018, cả trăm chủ sở hữu căn hộ tại dự án nhà chung cư Mon City ở quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) đồng loạt căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư đo lại diện tích căn hộ, vì cho rằng thiếu hụt so với hợp đồng. Quá trình giải quyết tranh chấp này, cả chủ đầu tư và cư dân đều gặp khó khăn, do luật hiện hành không quy định rõ ràng về cách đo diện tích lô gia, hộp kỹ thuật nhà chung cư.

Tuy đã có phương án xử lý hài hoà cho cả hai bên, nhưng việc tranh chấp này vẫn kéo theo những hệ luỵ cho chủ đầu tư, và cư dân cũng không ổn định đời sống. Trong đó có việc một số hộ dân không nộp phí dịch vụ suốt gần 1 năm qua. Đầu tháng 7 vừa qua, Ban quản lý buộc phải thực hiện theo hợp đồng là cắt nước. Ngay lập tức, cư dân chung cư này treo băng rôn phản đối.

Hay như Công ty TNHH Phát triển Đô thị & Xây dựng 379 - chủ đầu tư của 2 dự án ở Hà Nội là Athena Complex Xuân Phương và Athena Complex Pháp Vân cũng là ví dụ. Ở dự án Xuân Phương, do một số lô đất trong khu liền kề đang bị vướng vào đất xen kẹt, đất nông nghiệp. hồ sơ pháp lý của những lô đất này bị sai lệch thông tin số thửa, tờ bản đồ, sai lệch về diện tích thửa đất nên cả một dự án chưa được cơ quan chức năng cấp sổ hồng từ 2 năm nay. Cư dân ở dự án cũng đã rất nhiều lần căng băng rôn phản đối, tìm tới trụ sở Công ty để gây áp lực đòi “sổ hồng”. Về phía chủ đầu tư Công ty 379 cũng một mặt đối thoại với khách hàng, một mặt gửi đi nhiều công văn “cầu cứu” cơ quan chức năng tìm cách hướng dẫn giải quyết nhưng đến nay vẫn chưa nhận được phản hồi.

Ở dự án Pháp Vân, do gặp phải những khó khăn thậm chí phải ngừng thi công trong giai đoạn giãn cách xã hội vì dịch Covid – 19 nên tiến độ xây dựng đã bị chậm hơn dự kiến. Cư dân ở dự án này cũng liên tục gây sức ép lên Công ty 379 bằng nhiều cách. Bên cạnh việc giải thích cho khách hàng hiểu, thông cảm thì Công ty 379 cũng luôn tìm cách đẩy nhanh tiến độ xây dựng, cập nhật tiến độ thường xuyên để làm khách hàng yên tâm.

Đây chỉ là 2 trong số rất nhiều ví dụ để thấy rằng, gần như, việc tranh chấp giữa chủ đầu tư và các khách hàng mua dự án chung cư là không thể tránh khỏi, nhất là khi các bộ luật liên quan đến ngành bất động sản đang chồng chéo như hiện nay. Vì thế, các chuyên gia cho rằng, việc cư dân hay chủ đầu tư tìm những biện pháp tiêu cực để đối phó lẫn nhau chỉ gây thiệt hại cho tất cả và phần thắng sẽ không thuộc về bên nào. Trong tình hình đó, việc ngồi xuống đối thoại giữa hai bên để tìm ra những khó khăn, từ đó đưa ra các giải pháp “vẹn cả đôi đường” là điều nên làm.

Ngoài ra, các cơ quan nhà nước cũng cần thể hiện vai trò làm trung gian phân xử và cần có những biện pháp hướng dẫn doanh nghiệp tháo gỡ khúc mắc.