Tranh cãi việc giao dịch qua sàn giúp minh bạch giá đất

Hội Môi giới cho rằng giao dịch qua sàn sẽ xây dựng được dữ liệu giá sát thị trường, song chuyên gia nêu quan điểm, sàn là nguyên nhân làm đội giá.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố báo cáo cuối tháng 6, trong đó nêu quan điểm nếu 100% giao dịch nhà đất qua sàn sẽ cung cấp thông tin số liệu về giá nhà đất một cách chính xác.

VARS phân tích, thị trường bất động sản hiện tồn tại cơ chế hai giá đất. Một là khung giá của Nhà nước và hai là giá thị trường, với sự chênh lệch nhau rõ rệt. Giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng thực tế là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tiêu cực tham nhũng, đầu cơ. Giao dịch qua sàn có thể giúp giải được bài toán xác định giá đất.

Theo VARS, nếu bắt buộc thông qua sàn, 100% thanh toán qua ngân hàng sẽ tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách. Đây cũng là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác. Khi có cơ sở dữ liệu sẽ giúp giá đất quy định tiệm cận với mặt bằng thị trường. Việc yêu cầu mua bán qua sàn cũng sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường, từ đó đưa ra các chính sách điều tiết kịp thời.

Trước đó, trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (gồm 10 chương, 92 điều), Chính phủ đề xuất hai loại giao dịch bất động sản phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, lập luận trên của VARS vấp phải nhiều ý kiến trái chiều. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho rằng thực tế các sàn địa ốc không giúp làm tăng tính minh bạch về giá cho thị trường như kỳ vọng. Ngược lại, giao dịch địa ốc qua sàn làm tăng chi phí, đội giá bán, thậm chí có nhiều trường hợp môi giới tạo ra giá ảo, khiến người mua đứng trước nhiều rủi ro.

Theo ông Châu, các sàn giao dịch chỉ là đơn vị trung gian giới thiệu, chào bán nhà đất cho người tiêu dùng. Trong đó giá bán do các chủ đầu tư niêm yết và công bố. Nếu cần khảo sát giá giao dịch cụ thể, các chủ đầu tư có thể cung cấp chính xác theo dữ liệu sơ cấp (chào bán lần đầu).

Mặt khác, các sàn được hưởng phí môi giới trên dưới 2% giá trị tài sản, nhiều trường hợp phí môi giới chiếm 4-5%, là một khoản không nhỏ. Chủ đầu tư phải cộng thêm phí môi giới vào giá bán và người mua nhà phải gánh thêm khoản này.

Ông Châu nhấn mạnh các sàn giao dịch chỉ đóng vai trò là cầu nối trong việc bán, cho thuê tài sản khi chủ tài sản. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng cần dịch vụ này vì một số đơn vị có hệ thống bán hàng riêng. Ngoài vai trò cầu nối, các sàn giao dịch bất động sản không làm tăng thêm tính minh bạch về giá trị tài sản, thậm chí đã xảy ra nhiều vụ lừa đảo, đẩy giá, thổi giá do chất lượng môi giới yếu kém.

Theo ông Châu, các hoạt động của sàn cũng chưa thật sự đảm bảo khi hàng trăm nghìn nhân viên môi giới hiện mới chỉ có khoảng 10-15% có chứng chỉ hành nghề. Bên cạnh chất lượng nguồn nhân sự của các sàn giao dịch địa ốc còn kém, các tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng, chủ đầu tư với sàn giao dịch vẫn diễn ra thường xuyên.

Chủ tịch HoREA, cho rằng các kênh có thể giúp Nhà nước xác định giá bất động sản chính xác là: chủ đầu tư dự án, các phòng công chứng, cơ quan thuế và ngân hàng (nếu khuyến khích giao dịch nhà đất thanh toán nhà băng).

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, người có hơn 2 thập niên trong ngành tài chính - bất động sản, nhận xét các sàn chỉ có vai trò môi giới là chính và chưa có cơ sở nào cho thấy giao dịch qua đây giúp xác định đúng giá nhà đất.

Các sàn chủ yếu bán nhà đất dự án, nếu muốn xác định giá nhà đất tại dự án có thể thông qua chủ đầu tư. Trong khi đó, các sàn địa ốc gần như bỏ qua thị trường nhà đất lẻ, có số lượng rất lớn trên thị trường thứ cấp. Để xác định giá trị thật của các sản phẩm thứ cấp này có thể rà soát dữ liệu tại các phòng công chứng.

Theo ông Quang, có 3 đơn vị kiểm soát giá giao dịch bất động sản có thể cung cấp dữ liệu là: phòng công chứng, cơ quan thuế, cơ quan đăng bộ. Chỉ cần nhanh chóng số hóa dữ liệu, mọi giao dịch đều được cập nhật tính pháp lý về sang tên, giá trị giao dịch công khai, minh bạch.

Ông Quang cho rằng sàn giao dịch không giúp kiểm soát giá tài sản vì chỉ là trung gian. Ngược lại các sàn là một trong những nguyên nhân làm làm đội giá sản phẩm. Các chi phí phát sinh khi giao dịch qua sàn phổ biến ở mức 2% giá trị tài sản nếu là hàng dễ bán và mức phí môi giới lên đến 4-5%, có trường hợp phí môi giới lên đến 6-8% với tài sản khó bán, kén khách. Đây là chi phí bên bán cộng vào giá thành, người mua phải chịu.

Trong khi đó, chủ tịch một công ty bất động sản đang phát triển dự án nhà ở thương mại quy mô lớn tại TP Thủ Đức cho biết, không nên kỳ vọng vai trò của sàn giao dịch địa ốc trong việc kiểm soát giá bất động sản hay xây dựng dữ liệu giá đất. Bởi lẽ, các sàn hoạt động tự phát, thiếu tính ổn định, độ phủ không cao, thường tập trung ở nơi nóng sốt, rút đi khỏi nơi đã qua giai đoạn giá ảo.

Các sàn địa ốc thường nhắm đến lợi ích ngắn hạn, đó là lấy cho bằng được phí môi giới, bán càng nhiều hàng càng tốt. Điều này dẫn đến nhiều sàn địa ốc hoạt động thiếu chuyên nghiệp, thổi và đẩy giá, có trường hợp lừa dối khách hàng. Các chế tài đối với sàn giao dịch làm cẩu thả chưa đủ tính răn đe, dẫn đến tiếp tay cho môi giới gây nhiễu loạn thị trường.

Lãnh đạo doanh nghiệp này khuyến nghị nên căn cứ vào dữ liệu của các phòng công chứng, cơ quan thẩm định giá độc lập, các chủ đầu tư (nhà phát triển xây dựng dự án), cơ quan thuế và hệ thống ngân hàng để xây dựng và xác định giá nhà đất vì thông tin khách quan hơn.