Tranh cãi quy định đặt cọc khi mua nhà hình thành trong tương lai

Việc khống chế thời điểm nhận đặt cọc hay yêu cầu ghi rõ giá giao dịch ngay trong thỏa thuận đặt cọc vấp phải tranh cãi vì khó khả thi và chồng lấn với Luật dân sự 2015.

Quốc hội vừa thảo luận về quy định đặt cọc trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại chương trình nghị sự kỳ họp thứ 6, sáng 31/10. Cụ thể, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết có hai phương án. Một là, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo quy định.

Phương án này được Chính phủ và 15/40 ý kiến của các đoàn đại biểu, cơ quan của Quốc hội lựa chọn. Đây là phương án được đánh giá ít rủi ro hơn với khách hàng, hạn chế tranh chấp nhưng hạn chế là chủ đầu tư không nhận đặt cọc từ khách hàng tiềm năng, dẫn đến việc đặt cọc không còn ý nghĩa.

Hai là, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi đủ điều kiện giấy tờ về quyền sử dụng đất và thiết kế dự án được thẩm định. Số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua tài sản. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua. Phương án này được 20/40 ý kiến lựa chọn. Bởi ưu điểm là chủ đầu tư được nhận đặt cọc từ khách hàng tiềm năng trước khi dự án đủ điều kiện mở bán. Song hạn chế là công trình chưa được khởi công nên rủi ro cho khách hàng cao hơn.

Ở góc độ chuyên gia trong ngành, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), đề nghị tích hợp cả hai phương án trên thành một và đảm bảo thống nhất với Luật Dân sự 2015. Lý do là giao dịch đặt cọc bất động sản cũng là quan hệ dân sự, song có đặc thù riêng nên cần được quy định đồng bộ.

Theo ông, không cần thiết phải quy định chủ đầu tư chỉ thu tiền cọc khi dự án đủ điều kiện kinh doanh giống như phương án một. Bởi thời điểm đó dự án đã đủ điều kiện để mở bán và chủ đầu tư được thu số tiền lần đầu (không quá 30% giá trị hợp đồng) nên hiếm xảy ra tình trạng lừa đảo. Thay vào đó, phương án này nên gộp với phương án hai thành một quy định thống nhất về tỷ lệ đặt cọc. Tuy nhiên, số tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá trị tài sản bởi mức 10% là cao. Tỷ lệ 5% là mức hợp lý với thực tế để đảm bảo số tiền đặt cọc không nhằm huy động vốn mà vẫn có giá trị đủ lớn để hai bên tuân thủ hợp đồng.

Thị trường bất động sản khu Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh lại cho rằng nên bỏ quy định về điều kiện nhận, giá trị đặt cọc trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Thay vào đó, Luật cần quy định chặt chẽ về bán nhà ở, công trình hình thành trong tương lai, việc huy động vốn và sử dụng vốn của chủ đầu tư.

Ông Đỉnh nói bản chất đặt cọc thuộc hành vi dân sự, do hai bên tự nguyện giao kết. Nếu khách hàng chủ động đề xuất với chủ đầu tư để đặt cọc giữ chỗ tại dự án hình thành trong tương lai thì việc ngăn cấm sẽ đi ngược với Luật Dân sự 2015. Ngoài ra, nếu khống chế thời điểm nhận đặt cọc, các bên có thể "lách" bằng các thỏa thuận khác để hợp thức hóa như thỏa thuận hợp tác, hứa mua, hứa bán. Việc yêu cầu các bên ghi rõ giá mua bán ngay trong thỏa thuận đặt cọc cũng khó khả thi bởi khi mới có giấy phép xây dựng, nhiều khả năng tiền sử dụng đất chưa được xác định nên chủ đầu tư chưa tính toán được các yếu tố cấu thành giá bán.

"Để đặt cọc, người bán và người mua đã phải chốt giá bán là bất hợp lý, gây rủi ro cho cả hai bên", ông Đỉnh nói.

Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và 2014 không quy định cụ thể về việc đặt cọc. Điều này dẫn đến một số doanh nghiệp, cò đất lợi dụng kẽ hở quy định, nhận đặt cọc lên đến 90-95% giá trị tài sản, đẩy rủi ro về phía người mua. Thậm chí có tình trạng lập dự án "ma" không có pháp lý để lừa đảo như vụ việc tại Công ty Alibaba. Do đó, nhiều đại biểu Quốc hội cho rằng dự thảo Luật sửa đổi cần quy định chặt chẽ về việc đặt cọc bất động sản.