Tranh cãi pháp lý condotel: Uy tín chủ đầu tư quyết định tiềm năng dự án

Tuy còn nhiều bất đồng liên quan đến hành lang pháp lý, nhưng các doanh nghiệp và cả chuyên gia đều khẳng định căn hộ du lịch vẫn là kênh đầu tư tiềm năng.

Phân khúc không thể thiếu của du lịch

Phát biểu tại hội thảo “Pháp lý cho condotel” do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 17.12, TS Lương Hoài Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn du lịch, khẳng định căn hộ du lịch (condotel) là loại hình cơ sở lưu trú quan trọng đối với sự phát triển của ngành du lịch VN. Hiện nay, VN có quá ít cơ sở có chất lượng phục vụ du lịch cao cấp. Tính đến hết năm 2018, trong 15.626 cơ sở lưu trú du lịch trên cả nước với tổng số 353.293 buồng, chỉ có 965 cơ sở từ 3 sao trở lên, chiếm khoảng 6%, số buồng chiếm 35,9%. Còn lại là các khách sạn 2 - 1 - 0 sao, các nhà nghỉ, homestay bình dân. Trong khi đó, du lịch nghỉ dưỡng đẳng cấp lại là định hướng phát triển mà ngành du lịch VN đang theo đuổi.

“Cơ sở du lịch có chất lượng phục vụ du lịch cao cấp đang rất thiếu. Do đó, condotel là loại hình cơ sở du lịch phù hợp, cần thiết, tốt cho sự phát triển của du lịch. Thị trường du lịch còn tiềm năng bao nhiêu thì căn hộ/biệt thự nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều cơ hội bấy nhiêu”, ông Nam nhận định.

Đồng tình, ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cấp cao tài chính doanh nghiệp Tập đoàn Novaland, đánh giá tài nguyên quý giá nhất của VN và có thể nói là “vô tận”, chính là du lịch. Đây là tiềm năng vô cùng lớn. Người VN cũng có nhiều yếu tố đặc biệt để khai thác thị trường này. Thế nên, không có lý do gì đánh giá thị trường condotel xám xịt mà ngược lại, đang rất tiềm năng.

Theo ông Phiên, bất động sản (BĐS) du lịch phục vụ du lịch nghỉ dưỡng đã có mặt ở VN từ những năm 2008 - 2009. Tuy nhiên với những căn biệt thự hàng triệu USD, view biển... thì không phải ai cũng có thể đầu tư. Do đó, để đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường, sự xuất hiện của loại hình căn hộ du lịch với trị giá khoảng 1,5 - 2 tỉ đồng là điều tất yếu. Một dự án BĐS du lịch thành công không chỉ đem lại lợi ích cho doanh nghiệp (DN), nhà đầu tư thứ cấp mà còn góp phần cấu thành nên những sản phẩm du lịch có giá trị.

Đơn cử, từ năm 2016, Novaland bắt đầu phát triển quỹ đất để đẩy mạnh loại hình căn hộ thứ hai, tập trung ở Phan Thiết và Bà Rịa-Vũng Tàu. Cũng như nhiều nơi khác, Novaland đầu tư theo dạng tổ hợp nghỉ dưỡng nhưng cách làm khác hơn là đồng hành cùng nhà tư vấn hàng đầu thế giới - McKinsey & Company (McKinsey) - để hỗ trợ cho tỉnh Bình Thuận và Cần Thơ nhằm phát triển du lịch căn cơ hơn ở 2 địa phương này. “Hiện nay Novaland đã giới thiệu ra thị trường các dự án như NovaWorld Phan Thiết và NovaHills Mui Ne Resort &Villas (Bình Thuận), NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa-Vũng Tàu)... Trong các dự án đó, sản phẩm chủ đạo ngoài khách sạn, công viên giải trí tạo dòng tiền cho DN, đem lại tiện ích cho cộng đồng, thu hút khách du lịch đến địa phương thì chúng tôi bán các sản phẩm villa, townhouse (diện tích 6 x 20 m trở lên) với những cam kết ở giới hạn nhất định như đến khi nào bàn giao, sinh lợi nhuận thì sẽ chia sẻ với khách hàng. Khoảng 5 - 10 năm nữa khi hạ tầng lên đồng bộ như cao tốc, sân bay... các tổ hợp đó sẽ trở thành điểm thu hút khách du lịch trong và ngoài nước đến các địa phương này”, vị này dẫn chứng.

Tiềm năng là vậy, nhưng thời gian qua xảy ra rất nhiều khủng hoảng liên quan condotel như câu chuyện Cocobay Đà Nẵng mới đây, khiến nhà đầu tư hoang mang. TS Lương Hoài Nam nhìn nhận nguyên nhân là ở một số dự án xuất hiện biến tướng từ sản phẩm BĐS thành sản phẩm tài chính phái sinh. Bởi nếu là BĐS du lịch, nhà đầu tư sẽ chỉ quan tâm vị trí có đẹp không, tiềm năng phát triển thị trường cao không, chất lượng xây dựng của chủ đầu tư thế nào, giá cả có phù hợp không và quản lý vận hành như một sản phẩm du lịch có tốt không. Thế nhưng, người mua hiện nay chỉ quan tâm tỷ lệ lợi tức được cam kết là bao nhiêu... Điều này biến condotel thành chứng khoán phái sinh hoàn toàn và phá hỏng mô hình này.

Ông Nguyễn Thái Phiên cho rằng: Coi là đầu tư tài chính hay đầu tư BĐS không quá phức tạp vì các chủ đầu tư uy tín trên thị trường, muốn thuyết phục khách hàng mua sản phẩm nghỉ dưỡng sẽ phải đưa ra các cam kết để khách hàng dễ tiếp nhận. Đến khi thị trường vào "nhịp", các chủ đầu tư đã chủ động giảm mức lãi suất xuống, từ 10%/năm cho 10 năm xuống 8%/năm... cho phù hợp.

TS Bùi Quang Tín, Phòng Tư vấn tuyển sinh và Phát triển thương hiệu Trường đại học Ngân hàng TP.HCM, cũng đánh giá sai lầm của các nhà đầu tư thứ cấp hiện nay là chạy theo các con số cam kết lợi nhuận nhưng không hiểu rõ những con số đó đến từ đâu, khả năng khai thác vận hành dự án như thế nào, dễ dàng đặt niềm tin vào chủ đầu tư. Khách hàng không có kiến thức đầy đủ về tính pháp lý của hình thức BĐS này, lại không tìm hiểu kỹ lưỡng về chủ đầu tư, hợp đồng mua bán nên dễ dẫn tới rủi ro. Theo khảo sát của ông Tín, tỷ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) và lợi suất đầu tư (ROI) của các DN niêm yết trên thị trường chứng khoán hoạt động trong lĩnh vực condotel đều dưới 4%. “Như vậy, ROA hay ROI của dịch vụ khách sạn, lưu trú cũng chỉ tầm tối đa là gần 3% đối với các DN có kinh nghiệm lâu năm trong ngành và họ có các hệ sinh thái tốt hỗ trợ. Các cam kết ROI trên mức này thì rất khó để các chủ đầu tư thực hiện, khách hàng cần phải lưu ý tìm hiểu”, vị này lưu ý.