Tràn ngập BĐS giảm giá 20 đến 40%, người mua vẫn mỏi mắt tìm nơi an cư

Bất chấp việc thị trường đang có nhiều BĐS “chiết khấu” từ 20 đến 40%, những người có nhu cầu ở thực vẫn mỏi mắt tìm mua sản phẩm phù hợp túi tiền do khó tiếp cận nguồn tín dụng từ ngân hàng.

Gác lại giấc mơ an cư vì lãi suất tăng cao

Chị Mai Hoa (32 tuổi) nhân viên hành chính nhân sự cho một công ty hoạt động trong lĩnh vực dược phẩm tại Hà Nội cho biết thu nhập hàng tháng của hai vợ chồng chỉ khoảng 35 triệu đồng. Sau 5 năm, anh chị đã tích lũy được khoảng 800 triệu đồng, đang có ý định vay ngân hàng để mua một căn hộ chung cư khoảng 2 tỷ đồng.

Tuy nhiên, giá bán căn hộ hiện nay tăng cao, nguồn cung khan hiếm cùng với lãi suất ngân hàng liên tục biến động, nên vợ chồng chị Hoa đành phải gách lại giấc mơ sở hữu nhà ở của mình.

“Lãi suất tăng cao, trong khi thị trường bất động sản lại đang có nhiều biến động, nếu phải vay ngân hàng nhiều thì việc mua nhà ở thời điểm này là không hề khả thi”, anh Huy Dũng (TP. HCM).

Trong khi đó, anh Huy Dũng hiện đang là Trưởng phòng kinh doanh một công ty sơn tại TP.HCM cho biết cũng đang có khoảng 800 triệu đồng để phục vụ cho việc mua một căn hộ chung cư tại TP.HCM. Nhưng hiện nay giá bán căn hộ tại TP.HCM quá cao, với số tiền này anh phải vay thêm khoảng 2 tỷ đồng nữa mới có thể mua được một căn hộ khu vực xa trung tâm thành phố.

Qua nghiên cứu và tham vấn các ý kiến, anh cũng đã tạm gác lại giấc mơ sở hữu nhà ở trong một thời gian.

“Lãi suất tăng cao, cùng với việc giá nhà tăng, nguồn cung căn hộ khan hiếm, các dự án phù hợp nằm xa trung tâm thành phố, thị trường bất động sản lại đang có nhiều biến động, nên việc mua nhà ở thời điểm này là không hề khả thi”, anh Dũng nói.

Chị Hoa và anh Dũng không phải là những cá nhân duy nhất từ bỏ giấc mơ mua nhà đất thời điểm này bởi giá cao và lãi suất ngân hàng cho vay liên tục tăng cao thời gian qua.

Thậm chí, ngay cả những người đã vay được ngân hàng để mua nhà thì đến nay cũng đang chịu áp lực lớn về tài chính khi lãi vay thả nổi đang được nhiều nhà băng đẩy lên mức 14-15%/năm. Lãi suất cho vay tăng cao khiến nhiều người sốc và đối diện nguy cơ phải thanh lý chính ngôi nhà mất nhiều năm vất vả mới mua được để tất toán khoản vay ngân hàng.

“Lãi suất quá cao, hiện tôi đang rao bán cắt lỗ căn hộ của mình 300 triệu đồng vì phải trả 22 triệu đồng mỗi tháng cho khoản vay 85% giá trị căn chung cư” - Chị Oanh (TP.HCM).

Chị Oanh (TP.HCM) cho biết đang phải trả 22 triệu đồng mỗi tháng cho khoản vay 85% giá trị căn chung cư diện tích 48m2 trị giá 3 tỷ đồng mua năm 2020. Số tiền trả lãi ngân hàng hàng tháng đang chiếm tới gần 70% thu nhập hàng tháng, do đó đang rao bán cắt lỗ căn hộ của mình 300 triệu đồng.

Chị Oanh thừa nhận nếu tiếp tục gồng, 1-2 năm nữa khi thị trường ổn định chị cũng sẽ lỗ vì tiền lãi quá cao. Trong lúc này, chị vẫn tích cực đăng bài trên mạng xã hội để rao bán, tuy nhiên khách cũng chỉ hỏi và không trả giá.

Cũng do lãi suất cho vay liên tục tăng cao, nhiều nhà đầu tư bí bách chấp nhận trả hàng thế chấp lại cho ngân hàng thanh lý, hoặc bán các tài sản giá trị như xe máy, ô tô… để trả lãi ngân hàng. Thậm chí hiện có không ít trường hợp đầu tư BĐS đang phải vay nóng lãi cao bên ngoài để đáo hạn khoản vay theo năm.

BĐS “chiết khấu” tới gần 40% nhưng … giá vẫn trên trời

Trước sự trầm lắng của thị trường BĐS thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu hạ giá sản phẩm bán ra để kích thích nhu cầu mua nhà của người dân. Tuy nhiên, dù được giới thiệu đã giảm giá từ 20 đến gần 40%, nhưng mức giá đưa ra vẫn vượt quá khả năng tài chính của những người có nhu cầu ở thực.

Nhiều người cho biết ròng rã nhiều tháng nhưng vẫn chưa tìm được nơi an cư phù hợp với khả năng tài chính

Theo đó, đã ròng rã hơn 3 tháng nay, anh Lê Tuân (Hoàng Mai, Hà Nội) hy vọng tìm kiếm được suất bán cắt lỗ từ những nhà đầu tư “ngộp” tài chính trên thị trường. Tuy nhiên, anh chưa thể chốt được sản phẩm ưng ý vì nhiều người đăng bán nhưng giá vẫn khá cao.

“Dù nhiều dự án hiện đang giảm giá từ 20 đến gần 40%, nhưng mức giá đưa ra vẫn vượt quá khả năng tài chính của những người có nhu cầu ở thực” - anh Lê Tuân (Hoàng Mai, Hà Nội).

“Đất nền trong khu dân cư khu vực các xã Xuân Canh, Tiên Dương, Nguyên Khê... liền kề mặt đường rộng khoảng 4 – 5m, thời điểm sốt giá được rao từ 60 – 100 triệu đồng/m2, đến nay một số nhà đầu tư do phải đáo hạn ngân hàng đã chấp nhận bán với mức 40 – 60 triệu đồng/m2, nhưng lượng giao dịch rất ít. Còn những lô đất của nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thì vẫn im ắng, không thấy thông tin rao bán” – anh Tuân cho hay.

Với sản phẩm sơ cấp (mở bán lần đầu), theo lời anh Tuân chủ đầu tư còn giữ chương trình ân hạn nợ gốc hay thực hiện chính sách trả chậm mà không phải vay vốn ngân hàng thì giá không giảm. Một số dự án giảm giá bằng cách chiết khấu 30 - 40%, nhưng về bản chất, giá trị tuyệt đối của sản phẩm không giảm, người mua chỉ nhận chiết khấu cho một sản phẩm giá cao. Không những vậy, để hưởng mức chiết khấu này, người mua phải thanh toán tới 95% giá trị căn hộ trong khi nhiều dự án chưa ra hợp đồng mua bán.

“Ưu đãi này chưa có nhiều ý nghĩa trong bối cảnh tiền mặt là vua và những rủi ro liên quan đến thanh khoản, pháp lý dự án”, anh Tuân nói và cho rằng, khi mua bất động sản, dù để ở hay đầu tư, khách hàng luôn dựa vào sự hỗ trợ từ các khoản vay ngân hàng và thanh toán theo tiến độ để hạn chế rủi ro.

Nhiều chung cư đang giảm giá từ 20 đến gần 40% nhưng giá vẫn vượt khả năng tài chính của những người có nhu cầu ở thực

Khảo sát tại Hà Nội, một số dự án đang chào bán trên các trang chuyên về bất động sản, với mức giá kèm thông tin chiết khấu từ 20-27%, thậm chí là 38%. Theo đó, một dự án BĐS tại Hoàng Mai, Hà Nội đang chào bán với chiết khấu lên tới 38% nếu người mua nhà chấp nhận thanh toán trước 95% giá trị căn hộ. Như vậy, nếu mua được với giá chiết khấu khủng lên tới 38% thì giá căn hộ rơi vào khoảng 25-27 triệu đồng/m2.

“Mức chiết khấu cao, tưởng hời nhưng nhà đầu tư thực sự cần cân nhắc trước khi xuống tiền” - anh Nguyễn Tiến Đạt (Thanh Xuân, Hà Nội).

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư cho rằng mức chiết khấu cao như vậy thì cũng cần cân nhắc trước khi xuống tiền. Trong khi những người có nhu cầu ở thực không thể với tới bởi số tiền thanh toán lên tới hơn 2 tỷ đồng trong khi không được vay vốn ngân hàng.

Là một nhà đầu tư bất động sản rất “chuộng” phân khúc căn hộ chung cư, anh Nguyễn Tiến Đạt (Thanh Xuân, Hà Nội) chia sẻ: “Dù thị trường có nhiều biến động thì theo quy luật tự nhiên nhu cầu chỗ ở của con người vẫn luôn tăng lên. Đầu tư vào phân khúc bất động sản ở thực là “khẩu vị” của tôi”.

Song cũng theo anh Đạt, ở thời điểm hiện tại, việc lựa chọn sản phẩm cần phải khắt khe hơn để tránh những rủi ro tiềm ẩn. “Với mức chiết khấu tới 38% nhưng nhà đầu tư phải nộp trước tới 95% của tổng giá trị căn hộ trong khi không rõ tiến độ dự án sẽ thế nào. Đặc biệt, giữa lúc khá nhiều chủ đầu tư đều trong tình trạng khó khăn về dòng tiền như hiện nay, thì không dám chắc chủ đầu tư thực hiện dự án có đủ sức khỏe mà triển khai đúng tiến độ hay không?” – anh Đạt bày tỏ.

Chuyên gia nói gì về giá nhà hiện nay

Dù những nhà đầu tư hay những người có nhu cầu ở thực vẫn đang băn khoăn trong việc đưa ra quyết định có xuống tiền thời điểm này hay không khiến thị trường rơi vào trầm lắng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia giá nhà tại Việt Nam khó giảm sâu trong thời gian tới.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường đang có nhiều sự giao thoa, chưa xuất hiện xu hướng giảm giá trên toàn thị trường.

Ở thị trường sơ cấp, mặc dù có nhiều thông tin giảm giá nhưng thực tế yếu tố giảm giá chỉ xuất hiện cục bộ ở một vài dự án với những điều khoản, chính sách bán hàng, chiết khấu nhất định.

“Nhà đầu tư cần giữ tâm lý lạc quan và chọn lựa thời điểm, phân khúc phù hợp để phát huy hiệu quả nguồn vốn sẵn có”, ông David Jackson phân tích.

Trong khi đó, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho rằng những biến động trên thị trường tài chính, bất động sản thời gian qua khiến các nhà đầu tư tái thẩm định nguồn lực, thay đổi chiến lược kinh doanh và cân nhắc tầm nhìn theo hướng dài hạn. Người có tiềm lực tài chính nắm giữ nhiều lợi thế vào thời điểm này vì sức mua của thị trường hạn chế. Do đó, điều quan trọng là giữ tâm lý lạc quan và chọn lựa thời điểm, phân khúc phù hợp để phát huy hiệu quả nguồn vốn sẵn có.

Đối với bên bán, áp lực giải tỏa hàng tồn kho sẽ ngày càng lớn, đặt họ vào tình thế phải chiết khấu sâu để bán hàng nhanh. Tuy nhiên, khi các loại chi phí như chi phí xây dựng, chi phí đất đai… trong xu hướng tăng, việc xem xét hạ giá bán của chủ đầu tư sẽ phụ thuộc vào vị trí, tình trạng pháp lý và tiềm năng phát triển của dự án.

Chia sẻ với báo chí, ông Đào Phúc Tường, Giám đốc Quỹ đầu tư Vietnam Alpha Fund cho hay, có ba lý do khiến doanh nghiệp địa ốc không giảm giá để tăng nguồn thu và trả bớt nợ đến hạn.

Thứ nhất, đa phần các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam đều có những “nhà đầu tư ruột”. Đây là những nhà đầu tư mua nhiều bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư. Khi giảm giá, những nhà đầu tư ruột này là khách hàng đầu tiên bị ảnh hưởng lợi nhuận, khiến chủ đầu tư phải cân nhắc.

Thứ hai, liên quan đến tài sản bảo đảm. Tới 70% giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng là bất động sản, cho nên việc giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm của các công ty bất động sản ở ngân hàng. Khi giá trị tài sản bảo đảm giảm, ngân hàng sẽ yêu cầu các doanh nghiệp bổ sung, nhưng vào thời điểm này, đây là yêu cầu cực kỳ khó đáp ứng.

Thứ ba, liên quan đến tính pháp lý của bất động sản. Rất nhiều dự án bất động sản có vấn đề pháp lý, nên dù có giảm giá thì doanh nghiệp vẫn không bán được trong thời điểm hiện tại.

“Đó là ba nhóm lý do chủ đạo liên quan đến quyết định giảm giá bán của các doanh nghiệp địa ốc ở thị trường sơ cấp. Về mặt logic, khi cần tiền thì phải giảm giá, nhưng các doanh nghiệp bất động sản đều cân nhắc ba yếu tố trên, nên việc giảm giá là không dễ”, ông Tường nhấn mạnh.

Loạt giải pháp hỗ trợ người mua nhà có nhu cầu ở thực

Trước sự trầm lắng của thị trường BĐS và những khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng của những người có nhu cầu ở thực. Thời gian qua, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã liên tục công bố loạt giải pháp nhằm “phá băng” thị trường cũng như khơi thông nguồn vốn tín dụng.

Trong đó, tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ ngày 3/3, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Phạm Thanh Hà cho biết NHNN đã bàn với 4 ngân hàng thương mại có vốn Nhà nước là Vietcombank, Agribank, BIDV, VietinBank và 4 ngân hàng này đã đồng ý thống nhất gói tín dụng quy mô 120 nghìn tỷ đồng với nội dung mỗi ngân hàng sẽ dành khoảng 30 nghìn tỷ đồng cho 2 đối tượng là nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân. Trường hợp có thêm các ngân hàng thương mại đủ điều kiện tham gia, thì quy mô gói này có thể tăng lên.

NHNN đã bàn với 4 ngân hàng thương mại có vốn Nhà nước là Vietcombank, Agribank, BIDV, VietinBank và 4 ngân hàng này đã đồng ý thống nhất gói tín dụng quy mô 120 nghìn tỷ đồng với nội dung mỗi ngân hàng sẽ dành khoảng 30 nghìn tỷ đồng cho 2 đối tượng là nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân.

Xuất phát từ việc muốn giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản, về vấn đề lãi suất, Phó Thống đốc cho biết, các ngân hàng đã dự kiến mức lãi suất cho vay gói này sẽ thấp hơn từ 1,5-2% so với tất cả mức cho vay thông thường của các ngân hàng.

Sau cuộc họp của Chính phủ về giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

“Gói 120 nghìn tỷ đồng này chủ yếu tập trung cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân ở các khu công nghiệp và khu kinh tế” - Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Trần Văn Sơn.

Chia sẻ thêm thông tin về gói tín dụng này, Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Trần Văn Sơn chỉ rõ, gói 120 nghìn tỷ đồng này chủ yếu tập trung cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân ở các khu công nghiệp và khu kinh tế.

"Nhà ở xã hội có một số chính sách ưu đãi. Theo đồng chí Phó Thống đốc NHNN là lãi suất giảm so với lãi suất cho vay thông thường khoảng từ 1,5-2%, chưa tính đến là khi triển khai, tiền sử dụng đất cũng được Nhà nước miễn hay một số chính sách khác nữa với mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ được triển khai trong thời gian tới. Việc này đã bàn nhiều và Chính phủ sẽ ban hành Nghị quyết liên quan đến việc tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh trong thời gian tới", ông Sơn nói.

Trước hàng loạt chính sách nhằm phá băng thị trường và khơi thông nguồn vốn tín dụng cho BĐS đang được thảo luận, cả chị Hoa, anh Dũng cùng những người có nhu cầu tìm nơi ở thực hiện nay đều hy vọng sẽ sớm được tiếp cận những gói tín dụng giá rẻ để có thể hoàn thành giấc mơ an cư của gia đình mình.