Trái phiếu bất động sản khó "hạ cánh mềm" năm 2024?

Theo FiinRatings, với áp lực 120.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn - mức cao nhất trong vòng 5 năm gần đây, rủi ro tái cấp vốn vẫn ở mức cao đối với các nhà phát triển bất động sản.

Trong báo cáo mới đây, FiinRatings cho rằng, trong năm 2023, những thay đổi về khung pháp lý chưa được thông qua cũng như các sự kiện thanh tra, điều tra vẫn còn là trở ngại lớn cho sự khôi phục của thị trường bất động sản.

Áp lực lớn

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, số lượng các dự án nhà ở thương mại được cấp phép trong năm 2023 rất hạn chế, song số lượng dự án đang triển khai lại ở mức cao kỷ lục. Điều này phản ánh tâm lý e ngại chung trên thị trường, cụ thể số lượng giao dịch suy giảm ở cả loại hình nhà ở thành phẩm và đất nền, cũng như các dự án đang triển khai phải tạm dừng.

Đơn vị này nhận định, phần lớn các nhà phát triển đang đối mặt với áp lực huy động vốn để triển khai dự án tại các khu đất đã tích lũy từ nhiều năm trước khi đại dịch bùng phát. Đồng thời việc phải tìm các phương án tái tài trợ các khoản nợ cũ sẽ làm gia tăng rủi ro liên quan đến cơ cấu nguồn vốn và tình trạng thanh khoản.

Về triển vọng 2024, FiinRatings cho rằng, các nhà phát triển bất động sản dân cư vẫn tiếp tục đối mặt với các áp lực về thanh khoản, khả năng tiếp cận nguồn vốn và các rủi ro về lãi suất, suy thoái kinh tế tác động đến nhu cầu và khả năng chi trả của người dân.

Tuy nhiên, ở khía cạnh tích cực, các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2023 - đầu năm 2024 sẽ giúp tạo tiền đề cho sự hồi phục của thị trường.

Trong khi đó, theo báo cáo của Bộ Tài chính, ở thời điểm hiện tại, kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính, tiền tệ hiện nay đều ổn định hơn rất nhiều so với 1 năm trước đó. Riêng đối với lĩnh vực bất động sản, thị trường đã có dấu hiệu phục hồi, số lượng dự án đã hoàn thành quý IV/2023 là 29 dự án, cao hơn so với số dự án đã hoàn thành trong quý III/2023 là 21 dự án, quý II/2023 là 7 dự án, quý I/2023 là 14 dự án.

Bên cạnh đó, hoạt động đàm phán cơ cấu lại trái phiếu tiếp tục được triển khai giúp tổ chức phát hành trước mắt có thêm thời gian phục hồi sản xuất kinh doanh và tạo ra dòng tiền trả nợ, tháo gỡ áp lực thanh khoản.

Giải pháp nào cho doanh nghiệp?

Theo các chuyên gia FiinRatings, các chính sách mới sẽ có độ trễ nhất định và cần thời gian để phát huy hiệu quả. Dự kiến Chính phủ sẽ ban hành 9 nghị định, 6 thông tư hướng dẫn thi hành trong năm 2024 để hỗ trợ đẩy nhanh quá trình này.

Cần có chương trình kích cầu tín dụng nhà ở trung - thấp cấp.

Bên cạnh đó, nhóm phân tích cho rằng sẽ có sự phân hóa mạnh trong khả năng duy trì hoạt động kinh doanh của từng doanh nghiệp trong ngành trước các diễn biến khó khăn chung của thị trường kéo dài từ năm 2022 tới nay.

Việc cấp bách khơi thông nguồn vốn tín dụng bất động sản cần sự quyết liệt triển khai của các bên và các trái chủ có thể phải chấp nhận giảm giá trị trái phiếu, lượng giá trị bị giảm đi theo một tỉ lệ nhất định để giúp giảm số nợ và cũng có thể được biến thành cổ phần của các trái chủ trong các doanh nghiệp/ngân hàng phát hành.

Ngoài biện pháp “kỹ thuật”, quan trọng nhất là cần thực hiện có hiệu quả các giải pháp tháo gỡ pháp lý dự án, các dự án đã giải phóng mặt bằng và chỉ cần thực hiện nghĩa vụ thuế và cấp phép xây dựng. Các công trình khác được rà soát và xem xét khả năng đóng tiền để ra sổ đỏ. Ngoài ra, cũng cần có chương trình kích cầu tín dụng nhà ở khép kín, đẩy mạnh tín dụng cho người mua nhà với điều kiện cụ thể cho các bên, trong đó tập trung phân khúc trung - thấp cấp.

Đặc biệt, cần sớm cải thiện minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành trái phiếu trở lại. Thực tế cho thấy, hoạt động phát hành trái phiếu đang khôi phục trở lại. Các dự án sạch về pháp lý với sự chủ động minh bạch thông tin một cách phù hợp vẫn có cơ hội huy động vốn.

Trước mắt, thị trường đang kỳ vọng sửa đổi Thông tư 02 (tạo điều kiện cơ cấu lại tín dụng) và sửa đổi Nghị định 08 (giãn hoãn trái phiếu doanh nghiệp) sẽ có ảnh hưởng tích cực lên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tuy nhiên tác động lây chéo sang tín dụng ngân hàng là rủi ro lớn hiện nay, nhất là các ngân hàng có bộ đệm vốn thấp hoặc bao phủ nợ xấu thấp.

Với việc 147 tổ chức phát hành (TCPH) vi phạm trả lãi/gốc đã được nhận diện, giúp thị trường xác định nhóm các TCPH có tài chính lành mạnh, là cơ sở và tiền đề cho việc khôi phục hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp của nhóm TCPH là các doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường nói chung.