Trái khoáy thị trường nhà đất: Cung lớn, cầu ảo, giá vẫn sốt nóng

Tồn kho đất nền và chung cư tăng mạnh trong khi giá bán vẫn tiếp tục leo thang, phản ánh nghịch lý thị trường bất động sản đầy rủi ro và bất ổn. Nguồn cung chủ yếu phục vụ phân khúc cao cấp, trong khi các cơn sốt đất nền liên tục bị kích hoạt bởi thông tin quy hoạch và sáp nhập địa phương.

Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra một thực trạng đầy nghịch lý: lượng tồn kho đất nền và chung cư tiếp tục phình to, nhưng giá bán lại chẳng hề suy suyển, thậm chí còn âm thầm leo thang. Đây có phải là dấu hiệu của một thị trường đang bị bóp méo, hay chỉ đơn thuần là sự phản ánh của những động lực ngầm chưa được hé lộ?

Báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy, quý I/2025, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án tăng hơn 37% so với cuối năm 2024, đạt 23.400 sản phẩm – bao gồm cả đất nền, chung cư và nhà riêng lẻ đủ điều kiện giao dịch nhưng chưa được bán ra thị trường.

Cụ thể, chung cư tồn kho gần 2.339 căn, tăng gấp đôi so với cuối năm trước; đất nền tồn kho 11.685 nền, tăng hơn 2,4 lần; trong khi nhà riêng lẻ giảm gần 16%, còn 9.376 căn. Đáng chú ý, tồn kho đất nền và chung cư tăng vọt nhưng giá bán không những không giảm mà còn tiếp tục leo thang, tạo ra nghịch lý hiếm thấy trong thị trường.

Tại Hà Nội, giá chung cư quý qua tăng 5%, TPHCM cũng ghi nhận mức tăng 3-4%, trong khi giá đất nền ở nhiều tỉnh vùng ven như Ninh Bình, Hà Nam, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương và các khu vực quanh Hà Nội tăng từ 5-30%, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm gần 60%, tập trung tại các đại đô thị vùng ven, khiến giá bán trung bình ngày càng đắt đỏ. Điều này đồng nghĩa thị trường đang phục vụ nhóm khách hàng giàu có và nhà đầu tư chuyên nghiệp, tiềm ẩn nguy cơ mất cân bằng và ảnh hưởng đến phát triển bền vững.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS, mặc dù tồn kho chung cư tăng, nguồn cung vẫn chưa thể đáp ứng đủ nhu cầu thực của người dân, đồng thời chi phí đầu tư và đất đai leo thang khiến giá sơ cấp gần như không thể giảm.

Ở phân khúc đất nền, sự sốt nóng đến từ thông tin sáp nhập tỉnh, thành phố cùng các thay đổi quy hoạch hạ tầng lớn tạo tâm lý đám đông và làm thị trường bùng phát “cơn sốt” đất nền.

Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc CBRE Hà Nội – cảnh báo các đợt sốt đất nền diễn ra liên tục trong 10-15 năm qua thường mang tính cục bộ và nhạy cảm cao với các thông tin quy hoạch. Nhà đầu tư cần tỉnh táo phân tích bản chất các thông tin này, đánh giá khả năng thực thi quy hoạch và thời gian hoàn thiện để tránh rơi vào bẫy đầu tư nóng vội, bởi phần lớn quy hoạch cần thời gian dài mới trở thành hiện thực.

“Những cơn sốt đất nền dù nóng bỏng, song ẩn chứa rủi ro rất lớn,” bà An kết luận, cảnh báo sự bùng phát giá đất theo thông tin sáp nhập tỉnh thành có thể dẫn đến các cú sốc thị trường.