Trả tiền qua ngân hàng để tránh nhà đất hai giá

Hiện nay xảy ra tình trạng giá nhà đất trong thực tế cao hơn so với hợp đồng công chứng.

Có nhiều luồng ý kiến về việc TP HCM muốn thí điểm đánh thuế bất động sản thứ hai nhằm bổ sung nguồn thu cho địa phương. Tôi xin đóng góp một chút ý kiến như sau:

Giao dịch giữa người bán và người mua cần theo đúng quy luật cung cầu. Việc người bán và người mua thỏa thuận số tiền cho tài sản sẽ được quy định trong hợp đồng.

Tuy nhiên việc này thường sẽ xảy ra một vấn đề bất cập là số tiền ghi trong Hợp đồng mua bán thực tế thường cao hơn so với số tiền ghi trong Hợp đồng công chứng và việc đánh thuế thu nhập cá nhân sẽ được áp theo khung giá của địa phương hoặc theo giá trên Hợp đồng công chứng.

Theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015: "Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan".

Trường hợp thiết lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu. Khi tranh chấp xảy ra lại dùng Hợp đồng mua bán thực tế làm cơ sở để xử lý, do vậy người bán (bên chịu thuế thu nhập cá nhân) vẫn chấp nhận ghi giá trong Hợp đồng công chứng thấp hơn nhằm trốn thuế.

Việc phát hiện, xử lý của cơ quan quản lý đất đai và cục thuế sẽ rất khó khăn và khiên cưỡng trong việc áp thuế với lý do số tiền Hợp đồng công chứng đã cao hơn bảng giá địa phương.

Để giải bài toán này cần luật hóa, hướng dẫn của cơ quan quản lý giao dịch các bên do vậy cần Luật hóa giao dịch qua hệ thống ngân hàng, việc nhận tiền qua chuyển khoản hoặc nộp trực tiếp tại quầy giao dịch.

Để giản lược hóa quy trình mua bán đất như hiện nay cần phải có sự phối hợp của hệ thống ngân hàng trung gian bằng các bước cụ thể như sau:

Bước 1: Bên mua và bên bán thỏa thuận số tiền giao dịch và ký vào hợp đồng đặt cọc, mua bán.

Bước 2: Cả hai bên lên trụ sở ngân hàng trung gian để nộp hồ sơ giao dịch bao gồm Hợp đồng đặt cọc, giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thời hạn 30 ngày làm việc, phòng giao dịch ngân hàng trung gian sẽ liên hệ với các bên ký Hợp đồng công chứng, số tiền Hợp đồng công chứng bằng với số tiền trong Hợp đồng mua bán.

Bước 3: Ngân hàng có trách nhiệm giao dịch chuyển khoản, nộp tiền tại quầy giao dịch của ngân hàng theo đúng số tiền trên Hợp đồng mua bán, công chứng và lưu giữ, nộp cho phòng quản lý đất đai của địa phương để áp thuế cho các bên. Trong thời gian này người bán sẽ nhận được tiền bằng tài khoản tiết kiệm, hoặc tài khoản giao dịch nhưng không được rút ra khi chưa hoàn thành pháp lý.

Bước 4: Cơ quan quản lý đất đai trả hồ sơ cho ngân hàng trung gian và trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua, số tiền cho bên bán kèm theo khoản phí giao dịch theo thỏa thuận của các bên.

Nếu theo quy trình các bước như trên sẽ được các điểm lợi sau:

- Khi xảy ra tranh chấp chỉ có duy nhất một Hợp đồng để làm cơ sở giải quyết, nếu có một thỏa thuận khác thì không được xem xét, do vậy người bán phải ghi đúng giá trị thực để tránh ôm rủi ro về mình.

Mặt khác tránh trường hợp sử dụng giấy tờ giả mạo, lừa đảo, kéo dài thời gian thục hiện Hợp đồng giữa người bán và người mua. Vì khi có dấu hiệu lừa đảo, chây ì không thực hiện hợp đồng ngân hàng sẽ giữ lại số tiền trên, các bên yên tâm thực hiện Hợp đồng.

- Ngân hàng sẽ có thêm khoản phí giao dịch nhằm bổ sung doanh thu, lợi nhuận và tệp khách hàng. Các cơ quan quản lý về đất đai, thuế sẽ không lo thất thoát về thuế chuyển nhượng bất động sản.

- Các giá trị mua bán này sẽ được số hóa, lưu trữ thông tin và làm căn cứ xác định giá đất bình quân theo thị trường của các mảnh đất lân cận nhằm bồi thường hợp lý khi thu hồi.