Trả nợ trái phiếu bằng bất động sản: Cần tính kỹ

Hoán đổi phương thức thanh toán trái phiếu bằng bất động sản sẽ giúp doanh nghiệp giải phóng được hàng tồn kho, giảm bớt áp lực về dòng tiền.

Bộ Tài chính vừa có tờ trình gửi Chính phủ ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 65/2022 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp (DN) riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu DN ra thị trường quốc tế. Tờ trình có nội dung cho phép DN hoán đổi thanh toán trái phiếu bằng tài sản, trong đó có bất động sản (BĐS).

Giải pháp cần thiết

Trong bối cảnh này, mới đây, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc NoVa (Novaland, mã chứng khoán: NVL) đề xuất phương án xử lý 2 lô trái phiếu đến hạn thanh toán bằng cách giãn thời hạn thanh toán tiền gốc trái phiếu trong thời gian phù hợp hoặc hoán đổi tiền gốc trái phiếu với các sản phẩm BĐS của công ty đang đầu tư và phát triển. Theo Novaland, giải pháp này là bất khả kháng khi thị trường có những biến động khó lường và phù hợp với quy định tại văn kiện phát hành trái phiếu. DN khẳng định đề xuất này bảo đảm về mặt pháp lý và phù hợp với định hướng tại dự thảo sửa đổi Nghị định 65/2022.

Theo ghi nhận của phóng viên, thị trường trái phiếu DN tiếp tục trầm lắng trong tháng đầu năm nay. Trong khi đó, lượng trái phiếu đáo hạn rất lớn - khoảng 205.000 tỉ đồng, trong đó có 104.000 tỉ đồng trái phiếu đáo hạn của các DN BĐS.

Báo cáo về thị trường trái phiếu DN tháng 1-2023 của FiinRatings cho thấy cả tháng chỉ ghi nhận một lô trái phiếu được phát hành riêng lẻ thành công của Công ty CP Đầu tư Phan Vũ. Lô này có giá trị 110 tỉ đồng và lãi suất danh nghĩa 10,5%/năm cho kỳ hạn 5 năm. Trái chủ mua duy nhất là Asia Pile Holdings.

Ông Nguyễn Tùng Anh, Trưởng Phòng Phân tích tín dụng và Dịch vụ tài chính xanh của FiinRatings, cho biết khối lượng phát hành trái phiếu riêng lẻ trong tháng 1-2023 chỉ tương đương 2,1% so với tháng liền kề và bằng 0,5% cùng kỳ năm 2022. Sự sụt giảm lớn về quy mô phát hành trái phiếu được ghi nhận trong bối cảnh thị trường vẫn chưa thuận lợi cả về phía cung và phía cầu. Do đó, thị trường đặt kỳ vọng vào nghị định sửa đổi Nghị định 65/2022 với giải pháp thỏa thuận về việc giãn kỳ hạn thanh toán nợ cùng các điều khoản mới đi kèm.

"Việc triển khai quy định mới sẽ rất cần thiết trong thời gian tới bởi áp lực thanh khoản của DN đã thể hiện rõ ở giai đoạn cuối năm 2022 khi 12 DN phát hành trong ngành BĐS và năng lượng vi phạm nghĩa vụ nợ, chậm trả lãi và/hoặc gốc" - ông Tùng Anh nói.

Bình luận về giải pháp hoán đổi nợ trái phiếu bằng BĐS, TS Lê Đạt Chí, Khoa Tài chính - Trường ĐH Kinh tế TP HCM, cho rằng đây là giải pháp hết sức cần thiết bởi sẽ giúp DN giải phóng được hàng tồn kho, giảm áp lực về dòng tiền.

Theo chuyên viên phân tích Trần Minh Tiến, Công ty Chứng khoán Thành Công, việc bổ sung quy định DN phát hành và nhà đầu tư có thể thỏa thuận chuyển đổi thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn thành tài sản khác, trong đó có BĐS, cho thấy cơ quan quản lý nhà nước đã lắng nghe ý kiến các bên và tích cực hỗ trợ DN.

Chuyển sang mua - bán tài sản?

Luật sư Phạm Đức, Đoàn Luật sư TP HCM, cho rằng trong việc thỏa thuận hoán đổi nợ trái phiếu thành BĐS, có thể xảy ra tình huống trái chủ không đồng ý. Bởi lẽ, nếu chấp nhận hình thức này, trái chủ sẽ bị thiệt thòi trước mắt do không có tiền lãi và bị chôn vốn trong bối cảnh thị trường nhà đất đang "đứng hình" cũng như khó dự đoán được biến động giá BĐS trong tương lai.

Còn nếu trái chủ kiên quyết đòi thanh toán bằng tiền nhưng DN không thanh toán thì các khoản vay của DN tại ngân hàng sẽ thành nợ xấu, từ đó DN sẽ không tiếp cận được vốn vay để duy trì, phát triển dự án. "Trái chủ và DN vẫn có thể thương lượng phương thức thanh toán bằng tài sản thành công nếu DN trả cả vốn và lãi trái phiếu, rồi đưa ra mức giá hoán đổi BĐS hợp lý" - luật sư Phạm Đức góp ý.

Các chuyên gia phân tích khi nhà đầu tư và DN đồng ý hoán đổi thanh toán bằng BĐS tức là chuyển từ giao dịch tài chính vay - trả bằng tiền sang phương thức mua - bán tài sản. Do đó, giao dịch phải thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật, đồng nghĩa dự án BĐS phải hoàn chỉnh về pháp lý, đáp ứng tiêu chí thuận mua vừa bán...

Để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư trái phiếu muốn hoán đổi thanh toán bằng BĐS, luật sư Lương Văn Trung, Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), khuyến nghị trái chủ tìm hiểu và lựa chọn DN uy tín, có sự cầu thị vượt qua khó khăn về tài chính để đàm phán. Nếu DN áp đặt mức giá BĐS "trên trời" thì trái chủ kiên quyết yêu cầu thanh toán bằng tiền. Trường hợp DN quá hạn thanh toán trái phiếu 3 tháng, các trái chủ có thể liên kết khởi kiện, yêu cầu tòa án thực hiện thủ tục phá sản đối với DN đó.

Các chuyên gia cũng góp ý nhà nước cần có biện pháp hữu hiệu để giải quyết tận gốc các vấn đề của BĐS và trái phiếu, chẳng hạn về tính minh bạch hay các vướng mắc pháp lý của dự án. Khi đó, trái chủ mới yên tâm chấp nhận hoán đổi thanh toán trái phiếu bằng BĐS.