Trả condotel về đúng bản chất

Sự phát triển nóng của loại hình bất động sản condotel thời gian qua đã dẫn đến việc xây dựng tràn lan, khó kiểm soát cùng hàng loạt vụ tranh chấp, kiện tụng và thiệt hại từ phía khách hàng.

Trong trường hợp mâu thuẫn, người mua condotel có quyền khởi kiện để được bảo vệ quyền lợi nhưng vấn đề phức tạp ở đây là kiện ai, ai kiện, kiện cái gì và quá trình giải quyết ra sao thì rất khó xác định khi luật pháp vẫn chưa công nhận loại hình bất động sản này.

“Đánh tráo” khái niệm

Nếu như nhận định sản phẩm bất động sản chỉ gồm: Đất nền, nhà biệt thự, nhà liền kề, chung cư, đất thổ cư… còn coi condotel là một sản phẩm du lịch, một hoạt động lưu trú khách sạn thì khung pháp lý của condotel sẽ không ảnh hưởng tới cơ chế, chính sách hiện hành. Tuy nhiên, lâu nay đang có sự hiểu chưa đúng, “đánh tráo” khái niệm condotel là bất động sản để đem ra mua bán như bất động sản.

Bản chất condotel là kinh doanh dịch vụ nên khi xây dựng công trình condotel sẽ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch ở mỗi địa phương, phù hợp với quỹ đất để phát triển ngành nghề này.

Còn nếu thừa nhận condotel là một bất động sản, được điều chỉnh bởi Luật đất đai và Luật kinh doanh bất động sản thì mặc nhiên phải cấp “sổ hồng” cho người sở hữu condotel để xác nhận quyền sở hữu tài sản nhà ở lâu dài trên cơ sở phù hợp với quy hoạch về nhà ở, đất ở cũng như quản lý khu dân cư.

Một thực tế, đó là sự phát triển nóng của loại hình bất động sản condotel thời gian qua đã dẫn đến việc xây dựng tràn lan, khó kiểm soát cùng với hàng loạt vụ tranh chấp, điển hình như tranh chấp tại condotel Bavico (Nha Trang) và đến nay, có rất ít căn hộ condotel được cấp “sổ hồng” như cam kết của các chủ đầu tư.

Trước áp lực về nhu cầu cấp “sổ hồng” cho các căn hộ condotel, cơ quan có thẩm quyền một tỉnh miền trung đã thí điểm cấp “sổ hồng” cho các căn hộ condotel, với mục đích “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Tuy nhiên, đây không phải là giải pháp đúng, thậm chí gây nhiều phức tạp cho công tác quản lý về đất đai, dân cư và tiềm ẩn rủi ro cho người dân và xã hội. Do đó, cần định vị góc nhìn pháp luật để quản lý hoạt động này.

Để condotel về đúng bản chất

Trong trường hợp cấp “sổ hồng” cho các căn hộ condotel, nó sẽ phá hỏng tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng và dân cư sau này.

Nếu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho các căn hộ condotel trong khi các căn hộ này lại sử dụng với mục đích để ở và có sự ràng buộc rất lớn với chủ đầu tư thì dễ nảy sinh tranh chấp. Trong trường hợp này người dân gặp rủi ro rất lớn và bản thận họ không lường trước hết được. Lẽ ra đây là việc của cơ quan quản lý nhà nước phải can thiệp ngay từ đầu.

Bản chất của đầu tư condotel là kinh doanh dịch vụ du lịch, do đó phải khẳng định loại đất sử dụng để xây condotel là đất dịch vụ, thương mại và không thể biến nó thành đất ở.

Nếu để kích cầu cho sự phát triển của condotel, tạo tâm lý ổn định cho người “mua” thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xây dựng khung pháp lý đối với Hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn, nhằm đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự như trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước trước đây.

Để điều chỉnh condotel như một sản phẩm bất động sản thì trước tiên phải sửa ít nhất 4 luật là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Quy hoạch đô thị…

Do vậy Quốc hội không cần thiết phải tiến hành sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và một số luật khác để mở đường cho việc cấp “sổ hồng” cho condotel cũng như việc coi giao dịch sản phẩm này là giao dịch một sản phẩm bất động sản.

Thay vào đó, Quốc hội có thể thực hiện quyền giám sát để yêu cầu Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn về Hợp đồng thuê condotel. Trong quá trình xây dựng Nghị định, Thông tư hướng dẫn về Hợp đồng thuê, quy chế giao dịch và sử dụng condotel… Cần để Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch chủ trì soạn thảo văn bản quy phạm pháp luật theo chức năng ngành.