TP.HCM sắp 'cạn' nhà liền thổ giá dưới 5 tỷ đồng

Chuyên gia dự báo, đến năm 2026, TP.HCM sẽ không còn các sản phẩm nhà liền thổ (nhà phố, biệt thự) có giá dưới 5 tỷ đồng và chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng. Trong khi, các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai sẽ bùng nổ phân khúc này.

Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) của Savills Việt Nam cho thấy, nửa đầu năm, thị trường TP.HCM tiếp tục thiếu hụt sản phẩm nhà ở vừa túi tiền và giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại TP.HCM đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy.

Nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng ngày càng hạn chế tại TP.HCM, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km.

Thị trường BĐS TP.HCM sẽ đối diện với thách thức lớn khi phân khúc này chỉ chiếm chưa đến 5% nguồn cung căn hộ trong 3 năm tới.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam cho biết, mô hình nghiên cứu sử dụng các mức thu nhập khác nhau dựa trên thu nhập, chi tiêu, tiết kiệm của người mua nhà. Từ đó kết luận rằng căn hộ 2PN có giá dưới 3 tỷ đồng thì được coi là giá cả phải chăng ở TP.HCM

"Với bối cảnh hiện nay, hầu hết các căn hộ giá rẻ ở TP.HCM đều đã được bán, nguồn cung hoạt động và tương lai rất hạn chế. Nguồn cung mới và tương lai của nhà ở giá rẻ chủ yếu sẽ được giới thiệu ở Bình Dương, khu vực giáp ranh với TP.HCM. Do đó, người mua ở TP.HCM phải chuyển đến khu vực này để có được nguồn cung giá cả phải chăng", bà nói.

Bà Giang đánh giá, ở thị trường thứ cấp trong giai đoạn vừa qua đã diễn biến tích cực hơn trong bối cảnh nguồn cung bàn giao hạn chế và sản phẩm sơ cấp nhỏ giọt.

"Năm nay, nhiều dự án hạng B, C sẽ có mức tăng giá thứ cấp mạnh. Còn các dự án hạng sang sau khi đặt mức giá cao vào năm 2023 đang chịu một số áp lực trên thị trường thứ cấp", bà nói thêm.

Sắp "cạn" nhà thấp tầng dưới 5 tỷ đồng

Theo bà Giang, TP.HCM có hơn 10 triệu dân, nhưng trên thị trường chỉ có 668 sản phẩm nhà phố, biệt thự (nhà liền thổ) sơ cấp, 10 căn mới, 72 giao dịch trong quý II, phản ánh sự đi xuống của thị trường tương tự như phân khúc căn hộ, do gặp nhiều thách thức.

"Do thiếu nguồn cung nên giá sơ cấp nhà liền thổ tiếp tục tăng lên cao hơn. Mặc dù giá đã có giảm, nhưng hàng tồn kho của thị trường vẫn chiếm ưu thế với các sản phẩm giá cao", bà phân tích và cho biết, hơn 77% tổng nguồn cung sơ cấp nhà liền thổ có giá trên 30 tỷ đồng/căn. Hầu hết các sản phẩm cao cấp này nằm trong các khu đô thị và tập trung chủ yếu ở TP. Thủ Đức.

Bà Giang chia sẻ thêm, hàng sơ cấp giá cao, sự cạnh tranh từ thị trường thứ cấp và các sản phẩm giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận đã gây khó khăn cho thị trường TP.HCM.

"Những sản phẩm trên 30 tỷ đồng/căn chật vật với 6% được hấp thụ. Nhà liền kề có tỷ lệ hấp thụ cao nhất ở mức 31%, nhờ nhu cầu ở thực và giá cả cạnh tranh", bà nhấn mạnh.

Vị chuyên gia dự báo, đến năm 2026, TP.HCM sẽ không còn các sản phẩm thấp tầng có giá dưới 5 tỷ đồng và chỉ có 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng. Trong khi, các sản phẩm với mức giá này lại chiếm đến 85% nguồn cung ở Bình Dương và 55% ở Đồng Nai.

"Nửa cuối năm 2024, dự kiến sẽ có 883 căn nhà thấp tầng được tung ra thị trường, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Những sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng sẽ chiếm đến 80% nguồn cung tương lai. Đến năm 2026, nguồn cung dự kiến sẽ đạt 4.663 căn, chủ yếu tập trung ở các khu vực TP. Thủ Đức, huyện Bình Chánh, Nhà Bè", bà cho hay.

Nhận định chung về thị trường BĐS TP.HCM, bà Giang cho rằng, với quỹ đất khan hiếm, giá nhà tại TP.HCM đã tăng gấp 3 lần trên thị trường sơ cấp và gấp đôi trên thị trường thứ cấp trong 5 năm qua. Giá bán tăng cao đã đẩy người mua nhà ở thực sang các tỉnh lân cận để tìm kiếm những sản phẩm phù hợp hơn.