TP.HCM muốn thu 80.000 tỉ từ 80.000 nền đất, căn hộ chung cư chưa được định giá đất

Sở TN&MT TP.HCM vừa có tờ trình kèm dự thảo quyết định phê duyệt Đề án Giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác xác định giá đất cụ thể trên địa bàn TP.HCM.

Dự thảo quyết định phê duyệt Đề án nêu: "Theo danh sách do Bộ Tài chính công bố thì trên địa bàn TP.HCM có gần 100 doanh nghiệp đăng ký hoạt động có chức năng thẩm định giá đất. Tuy nhiên, thực tế thì chưa đến 10 doanh nghiệp thật sự có thực hiện công tác thẩm định giá đất”.

100 doanh nghiệp định giá đất nhưng chỉ có 10 đơn vị làm thật

Sở TN&MT TP cho biết có rất nhiều hồ sơ dự án được đăng thông tin mời thầu để lựa chọn đơn vị tư vấn thẩm định giá theo quy định nhưng không có đơn vị tham gia dẫn đến bế tắc trong công tác xác định giá đất.

Theo dự thảo đề án, pháp luật không có quy định chế tài đối với các doanh nghiệp thẩm định giá không tham gia gói thầu thẩm định giá dẫn đến thực tế là có nhiều hồ sơ đã làm thủ tục mời thầu nhiều lần, thậm chí trên 10 lần vẫn không có đơn vị tư vấn thẩm định giá tham gia.

“Có hiện tượng một số đơn vị tư vấn dễ làm, khó buông, hiện tượng “đi đêm” với nhà đầu tư để nhận thêm thù lao thẩm định giá ngoài quy định của Hợp đồng thẩm định giá”, dự thảo đề án nêu thực trạng.

Cạnh đó, số lượng hồ sơ dự án tồn đọng chưa xác định được giá đất cụ thể trên địa bàn TP còn rất lớn, ước gần 200 hồ sơ. Trong đó bao gồm những hồ sơ xác định giá để thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu và những hồ sơ phải xác định giá để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do được cơ quan Nhà nước cho thay đổi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc làm phát sinh nghĩa vụ tài chính.

“Qua thống kê, rà soát, ước gần 80.000 nền đất và căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) có nguyên nhân từ việc chưa xác định được giá đất cụ thể để người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai”, dự thảo đề án thừa nhận.

13 khó khăn và giải pháp đề án đưa ra

Thứ nhất, đối với đất đưa vào làm dự án nhà ở thương mại có nguồn gốc là đất ở của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp sổ hồng thì giải pháp là không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu đối với Nhà nước.

Thứ hai, việc áp dụng quy hoạch chi tiết xây dựng khi xác định giá đất. Thống nhất việc áp dụng thông tin, số liệu về quy hoạch chi tiết xây dựng khi tính toán, xác định giá đất theo văn bản được cơ quan Nhà nước phê duyệt tại thời điểm thực hiện việc xác định giá có hiệu lực thi hành.

Thứ ba, dự án có diện tích công trình công cộng phục vụ nội khu không phải bàn giao cho Nhà nước. Giải pháp là nếu phần đất đó thuộc nhóm mà trước đây chưa xác định giá đất cụ thể thì UBND TP giao cho Sở TN&MT TP tham mưu xác định giá đất cụ thể.

Thứ tư, đối với diện tích đất do Nhà nước quản lý. Nếu dự án có phần diện tích đất do Nhà nước quản lý như kênh, mương (không còn tác dụng dẫn nước), lối đi xen cài nằm rải rác trong dự án, không đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì giao các cơ quan chức năng đánh giá thống nhất làm cơ sở triển khai công tác xác định giá đất theo các quyết định của UBND TP đã ban hành trước đây về giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ năm, về thời điểm xác định giá đất. Nội dung trong quyết định điều chỉnh (giao đất, cho thuê đất…) không làm ảnh hưởng đến các yếu tố như: mục đích sử dụng đất, diện tích đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về xây dựng của quyết định ban đầu thì thời điểm xác định giá đất cụ thể là thời điểm ban hành quyết định ban đầu.

Nội dung trong quyết định điều chỉnh làm ảnh hưởng đến các yếu tố trên thì thời điểm xác định giá đất cụ thể là thời điểm cơ quan Nhà nước quyết định ban đầu (trong trường hợp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính) và thời điểm có quyết định điều chỉnh để xác định mức chênh lệch giữa quyết định trước và quyết định sau.

Thứ sáu, trường hợp có khác biệt về thời hạn sử dụng đất so với thời hạn của dự án đầu tư. Đối với các dự án đầu tư mà việc sử dụng đất theo từng mục đích cụ thể, chấp thuận việc xác định giá đất cụ thể cho dự án với thời hạn sử dụng của từng loại đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án kết thúc trước thời hạn sử dụng đất thì chủ đầu tư có trách nhiệm gia hạn thời gian hoạt động của dự án tương đương với thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Thứ bảy, quyết định giao đất, cho thuê đất ghi nhận thời điểm sử dụng đất trước thời điểm ban hành quyết định. Tùy trường hợp cụ thể mà áp dụng theo các quy định hiện hành Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024, Nghị định 46/2014 của Chính phủ

Thứ tám, các trường hợp chậm nộp nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. UBND TP thống nhất việc cơ quan thuế tiếp tục tính thu tiền sử dụng đất khi có phiếu chuyển thông tin địa chính kèm hồ sơ liên quan công tác xác định giá đất do Sở TN&MT TP chuyển sang.

Thứ chín, về các trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất, dự án kéo dài nhưng được gia hạn tiến độ thực hiện dự án. Người sử dụng đất ngoài việc nộp nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quyết định phê duyệt giá đất của UBND TP còn phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với khoảng thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án theo quy định.

Thứ mười, với các hồ sơ có liên quan về nghĩa vụ nhà ở xã hội. UBND TP chấp thuận cho áp dụng thời điểm tính thu tiền sử dụng đất theo khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai năm 2024 để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền tương đương 20% giá trị quỹ đất tại thời điểm xác định giá đất.

Thứ 11, với các hồ sơ không phát sinh nghĩa vụ tài chính. Giải pháp dự thảo đề án đưa ra các hướng giải quyết trong trường hợp qua rà soát không phát sinh nghĩa vụ tài chính thì áp dụng theo Thông tư 76/2014 của Bộ Tài chính và nếu có phát sinh nghĩa vụ tài chính thì thuê đơn vị tư vấn lập chứng thư định giá đất làm căn cứ xây dựng phương án giá đất.

Thứ 12, về các trường hợp dự án đang bị các cơ quan kiểm tra, thanh tra, điều tra, kiểm toán yêu cầu cung cấp hồ sơ, yêu cầu giải trình. Tùy từng trường hợp cụ thể, các cơ quan chức năng TP sẽ tham mưu cho UBND TP có văn bản gửi cho cơ quan liên quan xin ý kiến về việc tiến hành xác định giá đất cụ thể có ảnh hưởng đến hoạt động kiểm tra, thanh tra, kiểm toán, điều tra hay không?.

Sau khi có văn bản trả lời khẳng định không ảnh hưởng của cơ quan chức năng, UBND TP sẽ chỉ đạo các cơ quan liên quan tiếp tục công tác tham mưu xác định giá đất.

Cuối cùng là các hồ sơ cần thực hiện xác định lại giá đất theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình triển khai thực hiện kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán.

Để thực hiện các kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán về việc xác định lại giá đất cụ thể theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, UBND TP có văn bản giao cho các cơ quan chức năng xác định lại giá đất theo nội dung kết luận của các cơ quan trên tương tự như trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể theo các quy định của Chính phủ.

Theo dự thảo đề án, dự kiến, nếu triển khai đồng bộ, quyết liệt các giải pháp tháo gỡ vướng mắc (nêu trên) sẽ có khoảng hơn 100 hồ sơ dự án được giải quyết, với khoảng hơn 80.000 giấy chứng nhận sẽ được cấp, nguồn thu mang lại cho ngân sách khoảng hơn 80.000 tỉ đồng.