TP.HCM: Khung giá đất chênh lệch lớn so với thực tế

UBND TP.HCM vừa có văn bản gửi Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị giải quyết một số vướng mắc trong việc xác định, thẩm định nghĩa vụ tài chính trên địa bàn thành phố.

Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan kiến nghị Thủ tướng xem xét bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa ban hành kèm theo Nghị định 96/2019 của Chính phủ.

TP.HCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét quy định bỏ khung giá đất tối thiểu, tối đa (ảnh: Khu Đông TP.HCM)

Nguyên nhân được ông Hoan cho rằng khung giá đất hiện nay là cơ sở để thực hiện bảng giá đất nhưng lại đang thấp hơn giá thị trường nên bảng giá đất chưa tiệm cận với giá thị trường.

Theo Phó Chủ tịch UBND TP.HCM, quy trình xác định giá đất để thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai và bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được các công ty thẩm định giá khảo sát, thu nhập thông tin của tối thiểu 3 thửa đất.

Các thửa đất này có đặc điểm tương đồng với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, diện tích, hình thể, pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá hai năm tính từ thời điểm định giá đất làm cơ sở thực hiện.

Ông Hoan cũng cho biết bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM (đô thị đặc biệt) đang căn cứ theo khung giá đất của Chính phủ. Trong khi đó theo quy định về việc xác định thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong giao dịch nhà đất thì trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành.

"Theo đó, khung giá đất ở tại TP.HCM (thuộc loại đô thị đặc biệt) có mức tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2 và tối đa là 162 triệu đồng/m2, có chênh lệch rất lớn so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường" - ông Hoan khẳng định.

Phó Chủ tịch UBND TP.HCM cũng cho rằng bởi nguyên nhân này nên các giao dịch chuyển nhượng nhà đất hiện nay đang bị các bên mua - bán thống nhất giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng giao dịch thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất nhằm giảm thuế.

Bên cạnh đó, việc thu thập và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực của bất động sản trên thị trường cũng đang rất khó khăn. Các giao dịch không buộc phải qua sàn hay công ty môi giới, việc thanh toán cũng không buộc phải qua sàn do đó giá giao dịch thực hiện chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch.

Do đó, UBND TP HCM kiến nghị các Bộ Tài chính, TN&MT nghiên cứu bổ sung quy định về việc thu thập thông tin chào mua, chào bán trên thị trường (kể cả giá chào mua, chào bán của chính chủ đầu tư thực hiện dự án) để đề xuất mức giá phù hợp. Trên cơ sở đó so sánh, đánh giá các yếu tố khác biệt giữa tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh làm cơ sở xác định, thẩm định giá đất.

"Trường hợp chưa thể bổ sung ngay vào các văn bản quy phạm pháp luật, kiến nghị các Bộ chấp thuận cho TP thực hiện thí điểm" - UBND TP kiến nghị.

Theo tìm hiểu của phóng viên, xung quanh câu chuyện áp khung giá đất mới cho giai đoạn 2020 - 2024 tại TP.HCM, thời gian qua đã xuất hiện không ít ý kiến trái chiều về những tác động đến thị trường bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chỉ rõ, giá đất trong Bảng giá đất ở các địa phương chỉ tương đương khoảng 30-50% giá đất thị trường. Kết quả công tác thẩm định "giá đất cụ thể" chưa đảm bảo được nguyên tắc "giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".

Đơn cử như bảng giá đất TP.HCM quy định 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) áp dụng mức cao nhất không vượt quá 30%, tương đương 210,6 triệu đồng/m2. Chưa kể, nếu cộng thêm hệ số biến động 2,1 cho 3 tuyến đường này, mức kịch trần, giá đất cũng chỉ dừng lại ở ngưỡng 442,26 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, trên thực tế những tuyến đường này có giá dao động từ 1 tỷ đồng - 1,2 tỷ đồng/m2 tùy vị trí. Hay giá đất mặt tiền đường Cách Mạng Tháng Tám (quận 3) đoạn từ vòng xoay Dân chủ đến ngã tư Nguyễn Thị Minh Khai được quy định là hơn 61 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, mức giá thị trường lại đang dao động từ 270 - 300 triệu đồng/m2, tức cao gần gấp 5 lần so với giá quy định trong bảng giá đất.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chính phủ nên bãi bỏ quy định ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần, giao quyền cho Hội đồng nhân dân, UBND cấp tỉnh chủ động, chịu trách nhiệm ban hành “bảng giá đất” để đảm bảo phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, với thực tế tình hình của địa phương.