TP.HCM: Giải pháp nào cho hàng trăm chung cư “chờ sập“?

Dù được xem là “miếng bánh ngon” với nhiều doanh nghiệp trong bối cảnh quỹ đất đang bị bó hẹp, nhưng chương trình cải tạo chung cư cũ của TP.HCM vẫn gặp khó.

Nguy cơ vỡ kế hoạch…

Ở số trước, Báo Đầu tư Bất động sản đã có bài viết “TP.HCM: Sống bất an tại chung cư cũ”, phản ánh về thực trạng và những nỗi lo của các cư dân khi phải sống tại những chung cư xuống cấp.

Để sớm giải quyết vấn đề này, TP.HCM đã đề ra mục tiêu đến năm 2020 phải xây mới, sửa chữa, cải tạo ít nhất 50% trong tổng số 474 chung cư cũ, trong đó có 15 chung cư cấp D - những chung cư đang đứng trước nguy cơ sập đổ.

Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 1017/QĐ-UBND ngày 11/3/2017, ủy quyền cho UBND các quận, huyện thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn liên quan đến các thủ tục đầu tư, cải tạo, sửa chữa chung cư cũ, xây dựng chung cư mới. Tuy nhiên, đến nay mới chỉ có 4/15 chung cư cấp D có chủ đầu tư, còn lại 11 chung cư vẫn chưa có chủ đầu tư, trong đó chỉ có 2 chung cư đã tổ chức hội nghị nhà chung cư để lựa chọn chủ đầu tư.

Điều đáng nói, trong tổng số 15 chung cư cấp D, hiện chỉ mới có 3 chung cư được di dời hoàn toàn là các chung cư 128 Hai Bà Trưng, 23 Lý Tự Trọng (quận 1) và 6 Bis Nguyễn Tất Thành (quận 4); 2 chung cư đang di dời dang dở là 11 Võ Văn Tần (quận 3) hiện vẫn còn 1 hộ và 119B Tân Hòa Đông (quận 6) còn 25 hộ.

Ngoài ra, lô E chung cư 518 Võ Văn Kiệt (quận 1) được xây dựng từ năm 1996 dù không thuộc diện di dời, nhưng sau khi kiểm định, UBND quận 1 nhận thấy không an toàn nên đã di dời khẩn cấp từ đầu năm 2019. Như vậy, hiện Thành phố còn đến 10 chung cư cấp D vẫn chưa được triển khai di dời.

Từ những số liệu trên, giới phân tích cho rằng, mục tiêu phấn đấu đến năm 2020 sẽ hoàn thành được 50% trong tổng số 474 chung cư cũ là điều khó khả thi.

... Vì nhiều vướng mắc

Mới đây, UBND quận Bình Thạnh và UBND TP.HCM đã có buổi gặp mặt cư dân Khu cư xá Thanh Đa (Bình Thạnh) để bàn về mức giá đền bù và giải pháp để di dời người dân ra khỏi chung cư cũ. Khu cư xá này có 22 lô chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1975, nhưng tới nay mới đền bù giải tỏa được 2 chung cư.

Tại cuộc họp, lãnh đạo quận Bình Thạnh đưa ra 2 giải pháp đền bù: Một là đền bù bằng tiền mặt để cư dân đi mua nhà nơi khác sinh sống; hai là tái định cư tại chỗ, hỗ trợ người dân tiền thuê nhà ở tại nơi khác trong quá trình xây dựng dự án, khi dự án xây dựng xong, người dân đóng thêm tiền để có nhà mới. Tuy nhiên, khi người dân hỏi mức giá đền bù, hoặc tái định cư tại chỗ phải đóng thêm bao nhiêu tiền, thì lãnh đạo quận không trả lời được.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, chị Hương, một cư dân sống tại Chung cư Trúc Giang (quận 4) cho biết, hiện chung cư đã được Công ty TNHH 276 Ngọc Long làm chủ đầu tư để xây mới. Tuy nhiên, hồi tháng 1 vừa qua, khi tổ chức hội nghị nhà chung cư, chủ đầu tư đưa ra 2 phương án, nếu cư dân đồng ý tái định cư tại chỗ thì tỷ lệ hoán đổi là 1,1 m2 nhà mới xây, nếu không muốn tái định cư tại chỗ thì bán cho chủ đầu tư với giá 27,5 triệu đồng/m2.

Theo chị Hương, so với mặt bằng chung ở khu vực, thì mức giá chênh lệch rất lớn với giá thị trường. Bởi những chung cư xung quanh đã có giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2. “Chúng tôi không đồng ý, vì mức giá bồi thường chủ đầu tư đưa ra quá thấp”, chị Hương nói.

Ở một diễn biến khác, dù UBND TP.HCM và Sở Xây dựng TP.HCM đã ủy quyền cho các quận, huyện thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn liên quan đến thủ tục cải tạo, sửa chữa và xây dựng chung cư cũ, nhưng nhiều quận huyện vẫn than khó hoặc ì ạch không triển khai.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Vũ Anh Dũng, Phó trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường Bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM) cho biết, cho đến thời điểm hiện tại, nhiều quận, huyện vẫn chưa chủ động thực hiện, ỉ lại vào lãnh đạo Sở.

“Hiện nay, nhiều quận, huyện vẫn đang còn lúng túng, chưa chủ động công việc, có trường hợp chưa làm nhưng lại kêu khó, rồi xin Sở hướng dẫn, nhưng làm sao hướng dẫn khi mà chính các quận, huyện đó cũng chưa biết mình đang gặp những khó khăn gì?”, ông Dũng nói.

Cũng theo ông Dũng, vướng mắc lớn nhất hiện nay là việc thương lượng giá cả bồi thường giữa doanh nghiệp và người dân, bởi nhiều người dân đòi mức giá bồi thường quá cao, khiến doanh nghiệp không thể đáp ứng được yêu cầu. Không tìm được tiếng nói chung, khiến mọi việc trở về vạch xuất phát, mặc dù những chung cư này đang đứng trước nguy cơ sập đỗ bất cứ lúc nào.

Ngoài ra, theo ý kiến của một số chuyên gia, hiện nay, nhiều doanh nghiệp đã nhận được quyết định cho phép xây dựng, cải tạo chung cư cũ, nhưng một số doanh nghiệp đưa ra nhiều lý do như chưa thương lượng được với người dân, chưa có chỗ tái định cư để di dời… để chờ thị trường tăng giá.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, công tác di dời, giải tỏa các chung cư cũ, xuống cấp hiện nay quá chậm trễ không chỉ do chính quyền, mà còn do người dân đòi hỏi quá cao.

“Có vẻ như người dân chưa nhận thức hết được mức độ nguy hiểm khi sống tại các chung cư cũ. So với chung cư nghiêng Võ Văn Kiệt, những chung cư này nguy hiểm hơn rất nhiều lần”, ông Đực cảnh báo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, trong bối cảnh TP.HCM đang siết chặt cấp phép dự án mới, quỹ đất ngày càng thu hẹp, thì chung cư cũ sẽ là sự lựa chọn mà nhiều doanh nghiệp hướng đến. Tuy nhiên, hiện nay cơ chế vẫn chưa có nhiều ưu đãi, nên các doanh nghiệp vẫn đang dè chừng khi tiếp cận vào phân khúc này.

Theo ông Châu, muốn thu hút được các nhà đầu tư, Chính phủ phải bổ sung quy định cho phép tăng chỉ tiêu dân số để tính ưu đãi cho nhà đầu tư thực hiện dự án xây dựng lại chung cư cũ. Như vậy, người dân được tái định cư tại chỗ, còn chủ đầu tư có thêm sản phẩm căn hộ để bán thu hồi vốn, bảo đảm tính khả thi.

Về phía Sở Xây dựng, ông Dũng cho biết, hiện Sở đã trình UBND Thành phố bản dự thảo lần thứ 8, về quy định bồi thường, hỗ trợ, tạm cư và tái định cư của các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bị hư hỏng nặng, nguy hiểm trên địa bàn thành phố.

Theo đó, bản dự thảo lần này có nhiều điểm mới, đưa ra phương án cho các tình huống phát sinh và giải quyết được vướng mắc lớn nhất hiện nay là việc thỏa thuận giữa cư dân và chủ đầu tư.

“Điểm cốt lõi của quy định này là những chung cư cấp D sẽ không có thương lượng bồi thường, nghĩa là khi đã hết thời hạn lựa chọn chủ đầu tư theo quy định (3 tháng đối với chung cư nguy hiểm, 12 tháng đối với chung cư hư hỏng nặng) thì không thương lượng, mà bắt buộc tái định cư tại chỗ”, ông Dũng nói và cho biết thêm, những căn hộ được tái định cư theo tiêu chuẩn của dự án nhưng có diện tích nhỏ hơn 25 m2 thì được bố trí một căn hộ có diện tích 25 m2 mà người dân không phải trả thêm tiền.

Ngoài ra, nhiều chuyên gia cho rằng, trước sự cấp bách hiện nay, chính quyền cần có những biện pháp cưỡng chế di dời khẩn cấp để tháo dỡ, xây mới nhằm đảm bảo an toàn cho người dân. Bởi cứ mãi ì ạch triển khai thì kế hoạch “xóa sổ” chung cư cũ, nguy hiểm sẽ đi vào bế tắc, trong khi đó tính mạng và tài sản của hàng ngàn hộ dân đang phải đối diện nhiều nguy hiểm.