TP.HCM: Đất Bình Chánh “dậy sóng” và hệ lụy nhãn tiền

Sau khi có thông tin tập đoàn đề xuất lập dự án có tòa tháp cao 99 tầng, thị trường bất động sản huyện Bình Chánh bất ngờ “dậy sóng”.

Trong khi hạ tầng giao thông kết nối tại huyện Bình Chánh, TP.HCM đang còn dở dang thì mới đây thông tin đề xuất lập dự án của một tập đoàn đã khiến thị trường bất động sản khu vực này “dậy sóng”.

Điều này đã gây ra hệ lụy khó khăn về thẩm định, bồi thường GPMB khi triển khai các công trình hạ tầng giao thông quan trọng.

Đất thôn quê giá ngang quận trung tâm

Ngay sau khi một tập đoàn thông tin rầm rộ về việc đề xuất lập dự án lớn tại huyện Bình Chánh, hàng loạt bất động sản khu vực 2 xã Tân Nhựt và Tân Kiên bất ngờ chuyển từ giá bán công khai sang thỏa thuận.

Thậm chí, tại một số ấp ở xã Tân Nhựt, nhân viên môi giới cho hay: “Tôi dẫn khách đi xem thôi chứ chưa chắc chủ đã bán!”.

Sáng 10/2, PV Báo Giao thông có mặt trên tuyến đường Thế Lữ, xã Tân Nhựt, huyện Bình Chánh. Ngay đối diện UBND xã Tân Nhựt là những cánh đồng lúa xa tít tắp được ngăn cách bởi con kênh nhỏ.

Sát bên bờ kênh, người dân trồng dừa xum xuê, đốt rác sinh hoạt, bắc cầu tạm qua kênh. Khung cảnh tương tự như đời sống nông thôn các tỉnh miền Tây Nam Bộ. Mặc dù vậy, giá nhà đất trong khu vực đang neo cao đến mức khó tin.

Một người môi giới dẫn khách đi xem lô đất cách chợ Tân Nhựt khoảng 200m quảng cáo: “Mảnh đất sắp đến xem là 2 mặt tiền. Một mặt tiền đường Thế Lữ, một mặt tiền đường hẻm, mà tương lai cũng sẽ lên đường số thôi”.

Khi nghe môi giới phát giá 8,2 tỷ đồng cho diện tích 178m2 nhưng chỉ có 120m2 đất ở, vị khách tỏ vẻ ngao ngán nói: “Tính trên diện tích đất thổ cư quy đổi ra thì tới 60 triệu đồng/m2, ngang với giá đất quận Tân Bình, quận Bình Thạnh rồi. Thổi giá cỡ đó ai mà mua nổi”.

Quan sát thực tế tại vị trí người môi giới dẫn đến, mảnh đất khá vuông vắn và thông thoáng. Tuy nhiên, các tiện ích xung quanh khu vực hầu như chỉ ở mức cơ bản với các cửa hàng tạp hóa nhỏ, quán cà phê, cửa hàng internet.

Trong khi đó, cách mặt đường Thế Lữ khoảng 20m hướng ra cao tốc Trung Lương, là khu vực tập kết cát san lấp, sỏi đá trải dài với máy múc, xe tải hoạt động rầm rộ mỗi ngày.

Một người môi giới khác tiếp tục dẫn chúng tôi đi xem khu đất nông nghiệp mà chủ đất vừa mới ký gửi cho công ty bất động sản rao bán chiều hôm trước, ngay sau khi có thông tin một tập đoàn lớn đề xuất lập dự án “khủng” tại xã Tân Nhựt.

Khu đất có tổng diện tích hơn 1.700m2, có 40m mặt tiền Láng Le Bàu Cò được phát giá 65 tỷ đồng, trung bình 3,8 triệu đồng/m2.

Nếu tính theo bảng giá đất của TP.HCM hiện tại thì khu đất trồng lúa này rơi vào nhóm khu vực II, vị trí thứ 3, có đơn giá 128.000 đồng/m2.

Mặt khác, ngay cả khi bổ sung hệ số điều chỉnh kịch khung trong trường hợp bồi thường áp dụng với đất nông nghiệp khu vực II ngoài khu dân cư (hệ số 20) thì giá chào bán của lô đất này vẫn cao hơn đến hơn 1 triệu đồng/m2. Tính theo tổng giá trị, cả khu đất ở vị trí heo hút này đã chênh lên đến hơn 19 tỷ đồng.

Kỳ vọng lớn, hạ tầng vẫn ngổn ngang

Huyện Bình Chánh nằm ở cửa ngõ phía Tây TP.HCM, là điểm liên kết với các tỉnh miền Tây Nam Bộ. Theo đề án chuyển một số huyện thành quận hoặc thành phố giai đoạn 2021 - 2030 của Sở Nội vụ TP.HCM, giai đoạn 2021 - 2025 sẽ chuyển huyện Bình Chánh thành quận hoặc thành lập thành phố thuộc TP.HCM. Tính đến thời điểm hiện tại, chỉ còn hơn 3 năm đến mốc dự kiến nhưng hạ tầng giao thông liên vùng và liên kết cấp xã tại huyện Bình Chánh vẫn còn nhiều dang dở.

Việc kết nối giao thông liên vùng giữa TP.HCM với các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam là mấu chốt cho sự phát triển tăng tốc của vùng. Việc kỳ vọng huyện Bình Chánh chuyển thành quận hay thành phố cũng không tách rời khỏi bức tranh tổng thể quy hoạch. Cần thẳng thắn nhìn vào thực tế, chú trọng giải quyết các vấn đề hạ tầng kết nối trước. Có kết nối thông suốt mới yên tâm phát triển kinh tế. Nếu không kết nối liên vùng tốt thì lên quận hay thành phố cũng chỉ là một cách gọi tên. TS. Trần Du Lịch, nguyên Phó trưởng đoàn ĐBQH TP.HCM

Cụ thể, tuyến đường Vành đai 3 đi qua địa phận 4 tỉnh, thành phố gồm: Long An, Bình Dương, TP.HCM và Đồng Nai với kỳ vọng liên kết vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Theo quy hoạch, đoạn số 4 từ Bến Lức đến Quốc lộ 22 có điểm cuối giao với đường cao tốc Trung Lương thuộc địa bàn huyện Bình Chánh.

Tuy nhiên, trên thực tế tuyến Vành đai 3 chỉ mới xong đoạn số 1 ở Bình Dương, cả 3 đoạn còn lại đều vướng giải phóng mặt bằng và thiếu vốn đầu tư.

Bên cạnh tuyến Vành đai 3, dự án đường Vành đai 2 được quy hoạch từ năm 2007 với chiều dài hơn 64km bắt đầu từ đường Nguyễn Văn Linh, huyện Bình Chánh hiện nay cũng đang án binh bất động. Đến thời điểm hiện nay, dự án chưa được thành phố bố trí kế hoạch vốn đầu tư và chưa biết bao giờ có thể khép kín toàn tuyến.

Cũng chung tình cảnh khó khăn, dự án mở rộng Quốc lộ 50 từ Bình Chánh đến tỉnh Tiền Giang đã được triển khai từ năm 2016 nhưng hiện GPMB mới đạt gần 60%.

Lý do chính là giá đất tại khu vực neo cao và biến động liên tục nên người dân yêu cầu điều chỉnh mức giá bồi thường.

Theo ghi nhận của PV, không chỉ các tuyến giao thông liên kết vùng mà các tuyến đường trong khu vực huyện Bình Chánh hiện nay cũng đang còn manh mún, rời rạc. Ngay tại xã Bình Lợi, cầu Độc Lập khởi công từ năm 2016 nối liền ấp 2 sang ấp 1 cho đến nay vẫn chưa hoàn thành.

Cầu vượt kinh Xáng Ngang kết nối hai tuyến đường Trương Văn Đa và Thích Thiện Hòa hiện cũng vướng đền bù giải tỏa nên ngưng trệ. Dự án cầu Tân Bửu ở xã Tân Nhựt nối Long An và Bình Chánh đã khởi công 3 năm nay, phía đầu cầu bên Long An đã hoàn thành trong khi phía đầu cầu bên Bình Chánh ngưng lại.

Chưa kể, người dân khi tham gia giao thông từ 2 xã Tân Nhựt và Tân Kiên khi lưu thông qua đường dẫn cao tốc cao tốc Trung Lương cũng nhiều phen thất kinh vì số lượng xe container lớn, bấm còi inh ỏi.

Đánh giá về tình trạng này, ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng, huyện Bình Chánh khi đưa ra lộ trình, kế hoạch đưa huyện lên quận/thành phố phải hết sức cân nhắc.

Lý do là dù các cơ quan chưa thực hiện chuyển đổi gì nhưng giá đất trong dân đã tăng làm ảnh hưởng đến việc bồi thường, GPMB, đồng thời gây khó khăn cho doanh nghiệp khi tham gia cùng huyện chỉnh trang đô thị.