Tổng công ty đầu tư và phát triển công nghiệp- CTCP (BCM: HOSE) | Định giá đang quá hấp dẫn?

Kết quả kinh doanh Q4/2021

Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC, HoSE: BCM) công bố Nghị quyết HĐQT thông qua kết quả kinh doanh năm 2021 của công ty mẹ gồm doanh thu 6.500 tỷ đồng, thực hiện 97% kế hoạch năm; lợi nhuận sau thuế 1.128 tỷ đồng, vượt 1% kế hoạch năm. So với năm 2020, doanh thu gấp đôi và lợi nhuận tăng 60%.

Vào đầu tháng 12, Becamex công bố việc hợp tác phát triển dự án 18,9 ha nằm trong khu đô thị mới thuộc Khu liên hợp Công nghiệp – Dịch vụ - Đô thị Bình Dương. Tổng giá trị hợp đồng 242,2 triệu USD (đã bao gồm thuế GTGT, không bao gồm lệ phí trước bạ), tương đương khoảng 5.500 tỷ đồng.

Triển vọng năm 2022:

Chúng tôi ước tính doanh thu năm 2022 đạt 9.797 tỷ đồng (+44,2% YoY), LNST đạt 4.209 tỷ đồng (+56,3% YoY) tương đương EPS 3.263 đồng/CP. Dự báo của chúng tôi dựa trên các giả định như sau:

Khu công nghiệp: Doanh thu ước đạt 3.633 tỷ đồng (+58.8% YoY). Diện tích đất cho thuê ước tính ở mức 136 ha (+49,5% YoY) do:

(1) Kỳ vọng nhu cầu thuê đất KCN phục hồi hậu Covid-19 khi các nhà đầu tư có thể hoàn tất các hợp đồng đã ký MOU;

(2) KCN Cây Trường bắt đầu cho thuê từ cuối Q2/2022 với diện tích thuê dự kiến đạt 26 ha và giá thuê là 130 USD/m2/chu kỳ thuê cho năm 2022 (+8% YoY). Diện tích thuê tại KCN Bàu Bàng mở rộng (2018) dự kiến đạt 60 ha với giá thuê là 130 USD/m2/chu kỳ thuê (+8% YoY). KCN Thời Hòa (2010) dự kiến cho thuê 15 ha với mức giá là 125 USD/m2/chu kỳ thuê (+8% YoY). Tỷ suất lợi nhuận gộp đối với KCN ước tính đạt mức 72% (+8% YoY).

Bất động sản dân dụng: Doanh thu từ mảng bất động sản dân dụng ước đạt 3.397 tỷ đồng (+15,9% YoY). Trong đó, doanh thu từ thành phố mới Bình Dương ước đạt 2.303 tỷ đồng (+16% YoY) chủ yếu ghi nhận từ chuyển nhượng 18.9 ha cho Capital Land. Doanh thu từ bán đất nền tại các khu tái định cư và khu dân cư Bàu Bàng và Mỹ Phước ước đạt 1.094 tỷ đồng.

Hoạt động dịch vụ quản lý và duy tu cơ sở hạ tầng KCN đạt 1.064 tỷ đồng (+36% YoY) do không còn giảm và miễn phí dịch vụ như Q3/2020 và mở rộng việc quản lý ở KCN mới là KCN Cây Trường.

Lợi nhuận từ công ty liên doanh liên kết ước đạt 1.001 tỷ đồng (+4% YoY), trong đó cổ tức từ VSIP là 470 tỷ đồng (+20% YoY). VSIP có quỹ đất rộng là 7.400 ha, chiếm 9,3% thị phần cả nước của các nhà đầu tư KCN niêm yết. KCN như VSIP 1, VSIP 2 và VSIP Bắc Ninh có tỷ lệ lấp đầy đạt 90%-100%, trong khi các KCN VSIP ở Nghệ An, Hải Dương và Quảng Ngãi có tỷ lệ lấp đầy đạt 60%-70%. Chúng tôi tin rằng các ưu đãi đầu tư ở một số tỉnh thành được lựa chọn sẽ giúp VSIP gia tăng lợi thế. Trong năm 2022, KCN VSIP 3 (tổng diện tích là 1.000 ha – Bỉnh Dương) kỳ vọng hoàn thiện pháp lý.

Công ty liên doanh BW Industrial (BCM sở hữu 30%) đang mở rộng đầu tư vào các nhà xưởng xây sẵn và nhà kho sau khi tăng vốn từ 376,6 triệu USD lên mức 600 triệu USD vào tháng 10/2021. BW Industrial hiện có 12 dự án nhà kho xây sẵn, 7 dự án nhà kho logistics và 2 dự án nhà xưởng cho thuê với tổng diện tích sàn là 1,2 triệu m2. Chúng tôi kỳ vọng nhu cầu thuê sẽ tăng mạnh từ các công ty thương mại điện tử như Lazada và Shopee. Ước tính lợi nhuận năm 2022 của BW Industrial đạt hơn 500 tỷ với biên lợi nhuận ròng đạt mức 45%.

Luận điểm đầu tư:

Chúng tôi đánh giá tích cực BCM với vị thế doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp với diện tích còn lại sẵn sàng cho thuê đạt 590 ha. Đồng thời, diện tích đất thương phẩm lên đến 648 ha tại Thành phố mới Bình Dương và các khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước kỳ vọng cải thiện thanh khoản và lợi nhuận ròng duy trì mức cao hơn 43% kể từ năm 2022 khi áp dụng khung giá đất mới tại Bình Dương cho giai đoạn 2020-2024. Liên doanh VSIP, Warburg Pincus dự báo đem lại lợi nhuận tích cực nhờ nhu cầu thuê đất và nhà xưởng phục hồi trở lại từ 2022.

Hiện tại BCM đang giao dịch với giá 76.300đ, trải qua 3 phiên giảm mạnh của Vnindex nhưng BCM vẫn giữ được nền giá quanh 71-77 chứng tỏ lượng cung bên ngoài là ít và đã được tạo lập kiểm soát. Trải qua 4 phiên duy trì tích cực trong nhịp điều chỉnh Index, kì vọng với nhịp tăng lại này của thị trường, BCM phá vùng MA50 tương ứng với giá 77 tiến lại vùng đỉnh cũ 84-85 (upsize 10%) trong nhịp ngắn hạn và 93-95 (upsize 25%) trong nhịp trung hạn dựa vào triển vọng tích cực của ngành KCN và giá cho thuê đất KCN tiếp tục neo ở vùng giá cao.

Liên hệ để được tư vấn

TEAM GOLDEN TOPUP

Điện thoại: 0968354000 / 0947818011

Group Zalo: https://zalo.me/g/nexfza163

Group FB: https://www.facebook.com/groups/thaithuong1989

Email: goldentopupvn@gmail.com

Youtube: https://www.youtube.com/channel/UCD4KHi4XZu7xV9sRaC13D4w