Tồn kho hơn 42.000 căn condotel

Quý II, các thủ phủ du lịch biển cả nước chỉ bán được 122 căn hộ nghỉ dưỡng (condotel), tồn kho lũy tiến phân khúc này ghi nhận 42.364 căn.

Ghi nhận của VnExpress, vài tháng nay, các thông tin khả quan của Chính phủ về quy định cấp sổ hồng cho condotel được kỳ vọng là một cú hích tâm lý cho phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng, song suốt quý II đến cuối tháng 7 sức mua vẫn yếu và tồn kho lớn dần.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản có trụ sở tại quận 3, TP HCM, đang phát triển dự án condotel tại miền Trung, tiết lộ các căn hộ biển ghi nhận lượng tiêu thụ nhỏ giọt trong quý II dù chính sách bán hàng khuyến mãi, chiết khấu 25-30%, tiến độ thanh toán kéo dài. Lượng giao dịch thành công 3 tháng qua chỉ nhỏ giọt một vài % rổ hàng.

Giám đốc kinh doanh một công ty bất động sản có trụ sở tại quận 10, TP HCM phát triển dự án condotel ở cả miền Trung và miền Nam cho biết, căn hộ biển ế ẩm đến mức chủ đầu tư đóng giỏ hàng, chấp nhận tồn kho toàn bộ để tránh gánh nặng phát sinh chi phí bán. Thế nhưng, lượng condotel đã bán ít ỏi trước đây cũng khiến doanh nghiệp chật vật giải quyết làn sóng đòi thanh lý (trả lại hàng) của người mua.

Không chỉ ế ẩm trên thị trường sơ cấp, các căn hộ biển cũng trầm lắng trên thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại). Hiện khách hàng F1 mua condotel gặp khó khăn trong việc tìm kiếm F2, F3 để sang tay dù chấp nhận bán lỗ dưới giá gốc.

Ngay cả những dự án có vị trí tốt, đang vận hành hiệu quả khả năng chuyển nhượng thứ cấp cũng hạn chế, trong khi những dự án kém hiệu quả (chiếm phần lớn) gần như không thể tìm người chuyển nhượng. Nhà đầu tư condotel đã trót gia nhập thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đều buộc phải nắm giữ lâu dài, chấp nhận dòng tiền đến từ khai thác vận hành khá yếu, giá tài sản không tăng.

Báo cáo của bộ phận D&R Công ty DKRA Group cho biết, tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 6 đã vọt lên 42.364 căn, nhiều hơn lượng tồn kho shophouse biển và biệt thự nghỉ dưỡng cộng lại (khoảng 30.000 căn). Giá bán condotel cả 3 miền Bắc - Trung - Nam trong khoảng 31-154,5 triệu đồng một m2.

Lượng condotel đã chào bán ra thị trường nhưng chưa có người mua gần 4.900 căn trong khi hàng còn nằm kho chờ dịp mở bán thời gian tới lên gần 37.500 căn. Theo đơn vị tư vấn khảo sát này, suốt quý II, tiêu thụ condotel thấp hơn 78% so với cùng kỳ, riêng tháng 4 và 5, sức tiêu thụ giảm 95%. Nhiều chính sách bán hàng, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết, chia sẻ doanh thu, lợi nhuận nhằm kích cầu thị trường nhưng không đạt hiệu quả kỳ vọng.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định hoạt động đầu tư condotel đã chững lại và suy yếu trong 3 năm gần đây dưới tác động của đại dịch Covid-19 và suy thoái kinh tế. Với áp lực về dòng tiền phải trả hàng năm, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng phải nằm trong khu vực có nguồn khách du lịch ổn định mới thực hiện được cam kết.

Theo bà Trang, để dự án condotel vận hành thành công cần phải đảm bảo rất nhiều yếu tố: vị trí thuận lợi, tiện ích đa dạng phong phú, quản lý chuyên nghiệp, chính sách kinh doanh linh hoạt hiệu quả, có sự phối hợp chặt chẽ với các hãng lữ hành trong nước và quốc tế để duy trì nguồn khách. Hơn nữa cam kết lợi nhuận thường duy trì trong thời gian khá dài, không phải chủ đầu tư nào cũng được khách hàng tin cậy.

CEO Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng vẫn còn quá sớm để kỳ vọng vào đà phục hồi của thị trường condotel. Bởi lẽ thị trường ngách này phụ thuộc rất nhiều vào sự tăng trưởng của cả nền kinh tế nói chung và phụ thuộc vào tốc độ phát triển của ngành du lịch cũng như khả năng vận hành dự án của chủ đầu tư. Điều này không chỉ đòi hỏi chủ đầu tư phải rất nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng mà còn phải có cái nhìn dài hạn để đưa ra phương án kinh doanh linh hoạt phù hợp trong từng giai đoạn thăng trầm.

"Điểm sáng hy vọng cho condotel có thể xuất hiện trong năm tới khi dự báo của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) cho rằng kinh tế Việt Nam có khả năng phục hồi trong năm 2024", bà Trang cho hay.

Với góc nhìn trực diện hơn, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group đánh condotel nhiều khả năng sẽ là phân khúc hồi phục muộn nhất thị trường bất động sản. Pháp lý condotel đã có tín hiệu mở, Chính phủ đã ra Nghị định 10 về việc cấp sổ hồng cho condotel, việc còn lại là chờ thông tư hướng dẫn để các cấp cơ sở đẩy nhanh việc cấp sổ. Tuy nhiên, sổ hồng không phải là chiếc đũa thần biến nguy thành cơ.

Ông Thắng cho rằng mối liên hệ trực tiếp với thị trường condotel là ngành du lịch phải phục hồi mạnh mẽ, kinh tế phải tăng trưởng tốt và vững vàng từ đó mới thúc đẩy tiêu dùng, nghỉ dưỡng. Nhưng thiếu đòn bẩy này khiến condotel không có cơ hội trở mình.

Một bất lợi nữa là hiện tại chưa có quy định cụ thể nào về quy chuẩn condotel, khung pháp lý vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, vì thế mỗi chủ đầu tư làm một kiểu khác nhau theo phong trào tự phát. Khi dự án xảy ra tranh chấp, người bị thiệt cuối cùng là khách hàng. Thị trường cho thấy bài học đổ vỡ cam kết lợi nhuận condotel và nhiều dự án tương tự nhà đầu tư là người chịu thiệt. Điều này dẫn đến niềm tin vào thị trường condotel rất mong manh.

Thực trạng hiện nay lợi nhuận ròng (sau thuế) nhà đầu tư nhận được từ việc khai thác vận hành hành condotel chỉ đạt 1,5-2% một năm, hiếm có dự án nào mức 3-4%, chưa kể nhiều dự án không có lợi nhuận và rớt giá. Không ít dự án condotel khi mở bán đưa ra chính sách cam kết lợi nhuận con số hấp dẫn song bản chất là bài toán tài chính lấy tiền khách trả khách (nếu chủ đầu tư trả lãi đúng cam kết), còn lại đa phần người mua bị chôn vốn hoặc thua lỗ.

Ông Thắng phân tích thêm, giá bán condotel bị đẩy lên cao vượt giá trị thực tế cũng là điểm đáng lo ngại. Giá bán condotel cao nhất tại miền Trung và Nam dao động 145,6-154,5 triệu đồng một m2, là mức rất cao. Điều này dẫn đến hệ quả là thay vì 20-25 năm nhà đầu tư condotel có thể hoàn vốn, nhưng chỉ vì bị đội giá nên thời gian hoàn vốn kéo dài thành 40-50 năm.

Cuối cùng, việc phát triển condotel ồ ạt và tự phát trong thời gian qua đã khiến nguồn cung thừa cục bộ, tồn kho lớn, bóp nghẹt dư địa tăng trưởng của phân khúc này. Các dự án condotel mọc lên ở những địa phương chưa phát triển du lịch, vượt qua khả năng hấp thụ của thị trường dẫn đến hiệu quả khai thác bình quân của condotel giảm.

"Tương lai của thị trường condotel có thể đi theo lộ trình năm 2023 vẫn khó dài, 2024 tiếp tục chờ đợi, 2025 hy vọng ánh sáng cuối đường hầm", ông Thắng dự báo.