Tồn kho chung cư cao cấp, nhà đầu tư đẩy bán cắt lỗ

Trong khi chung cư bình dân và trung cấp đang thiếu nguồn cung thì phân khúc cao cấp lại tồn kho lớn, nhiều khách hàng lẻ đang đẩy bán cắt lỗ.

Nhu cầu mua chung cư để ở vẫn khá lớn trong dân, nhất là ở TP. HCM và Hà Nội, nơi có tốc độ đô thị hoá xấp xỉ 50%. Theo dự báo, nhu cầu này vẫn tiếp tục gia tăng, nhưng ở phân khúc bình dân trong khi các sản phẩm đang ngày càng thiếu vắng trên thị trường.

Chấp nhận lỗ hàng tỷ đồng

Do ảnh hưởng của dịch bệnh kéo dài từ đầu năm 2020, phân khúc chung cư dịch vụ giảm sút khách thuê trầm trọng, nhất là ở phân khúc cao cấp, nên nhiều khách hàng bắt đầu “ngán ngẩm” muốn bán. Trong khi đó, ở thị trường sơ cấp, lượng hàng tồn kho theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chủ yếu ở phân khúc cao cấp.

Chị Hoàng Thị Hồng Điệp (Tú Mỡ, Cầu Giấy, Hà Nội) - một nhà đầu tư phân khúc cao cấp tại dự án D’capitale Trần Duy Hưng chia sẻ, chị đầu tư 2 căn hộ tầng 15 và 18 với giá 50 triệu đồng/m2. Nhận nhà từ năm 2019 chưa kịp cho thuê thì đầu năm 2020 đại dịch Covid-19 xuất hiện khiến nhiều khách hàng người nước ngoài không thể sang Việt Nam làm việc, nên căn hộ "ế" khách thuê. Dự định bán, tính cả tiền sửa sang lỗ 3 triệu đồng/m2, thấy tiếc hàng trăm triệu bỏ ra sắm đồ đạc, nên chị đành cho người Việt thuê với giá 15 triệu đồng/tháng.

Tương tự, chị Hoàng Thu Nga (Hồ Tùng Mậu, Bắc Từ Liêm) đầu tư 1 căn hộ tại dự án Iris Garden nằm trên đường Trần Hữu Dực, đóng tiền theo tiến độ. Những tưởng sau 3 năm đầu tư sẽ bán chênh được 2-3 triệu đồng/m2, nhưng rồi thị trường căn hộ cho thuê dịch vụ ảm đảm khiến căn hộ của chị bị “ế” chỏng chơ. Bán thì lỗ, cho thuê thì khó, đến nay chị vẫn phải “dài cổ” đợi người thuê, trong khi đại dịch Covid-19 vẫn đang diễn biến phức tạp trên thế giới.

Dạo qua một số dự án chung cư cao cấp ở phía Tây Hà Nội có thể thấy mức giảm giá của các sàn thứ cấp khá mạnh. Đơn cử như tại một dự án, căn studio 37m2 giá gốc 2,179 tỷ đồng giảm còn 1,543 tỷ đồng; căn 2 phòng ngủ 60m2 giá gốc 3,599 tỷ đồng giảm còn 2,636 tỷ đồng; căn 2 phòng ngủ 93m2 giá gốc 5,4 tỷ đồng giảm còn 3,93 tỷ đồng.

Tại dự án D'. Le Roi Soleil, một chủ nhà đang rao bán lại căn hộ với mức giá thấp hơn thị trường do "không có nhu cầu sử dụng". Thậm chí, có chủ nhà cắt lỗ 1 tỷ đồng so với giá chủ đầu tư công bố. Theo thông tin từ chủ nhà, cả 2 căn đều đã hoàn thiện nội thất đẹp, đầy đủ tiện nghi, tivi, tủ lạnh, chăn ga gối đệm mới 100%, có thể vào ở ngay.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, tại TP. HCM, giá thuê toàn thị trường quý I/2021giảm 2% theo quý và 8% theo năm; công suất đạt 69%, tăng nhẹ 2 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 5 điểm phần trăm theo năm.

Tại thị trường Hà Nội, giá cho thuê cũng tiếp tục giảm, giá thuê trung bình trong quý I/2021giảm 2% theo quý; công suất thuê trung bình là 63%, giảm 2 điểm phần trămtheo quý. Công suất cho thuê chủ yếu bị ảnh hưởng từ việc hủy hợp đồng dài hạn và nhu cầu ngắn hạn giảm.

Kỳ vọng hồi phục

Theo đánh giá của một số đơn vị nghiên cứu bất động sản (BĐS) khác, tại Hà Nội, lượng cung căn hộ cao cấp là 33%, trung cấp 50%, bình dân 5%, còn lại là thấp tầng. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ căn hộ cao cấp chỉ đạt 15,3%, tồn kho 84,7%; căn hộ trung cấp có tỷ lệ hấp thụ 32,1%, tồn kho 67,9%.

Còn tại TP. HCM, nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm 80%, trung cấp 12%, bình dân 0%. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ cao cấp 53,7%, hàng tồn kho 46%; tỷ lệ hấp thụ căn hộ trung cấp 55,6%, lượng tồn kho 44,4%.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐSViệt Nam cho rằng, do nhu cầu ở thực của người dân đô thị tăng, nên tỷ lệ hấp thụ của căn hộ bình dân ở hai miền theo đóđều đạt cao nhất. Phân khúc căn hộ có giá bán trên 35 triệu đồng/m2 khó bán và đạt tỷ lệ hấp thụ rất thấp như ở Hà Nội là 15,3%. Đặc biệt, tại Hà Nội, ở phân khúc cao cấp xuất hiện tình trạng bán cắt lỗ của các nhà đầu tư, kể cả một số sản phẩm nằm ở các dự án chất lượng tốt.

Theo ông Đính, thị trường BĐS đang ở giai đoạn khó khăn vì siết cơ chế chính sách, tín dụng và ảnh hưởng một phần của dịch bệnh. Do vậy, một số nhà đầu tư không trường vốn hoặc dùng đòn bẩy tài chính sẽ buộc phải "nhả" hàng ra. Bên cạnh đó, dịch bệnh kéo dài nên nhiều người mua nhà theo dạng đầu tư để bán hoặc cho thuê sẽ gặp khó khăn, buộc phải bán ra để cắt lỗ, thu hồi vốn dẫn đến thị trường thứ cấp nhà chung cư thời gian qua có lượng hàng, lượng giao dịch tăng lên.

Một số chuyên gia BĐS đánh giá, tại Hà Nội, hàng tồn BĐS chủ yếu tập trung vào chung cư cao cấp, trong khi hàng bình dân, trung cấp thì thiếu; còn tại TP. HCM, căn hộ bình dân “biến mất”. Trong khi đó, nhu cầu mua để cho thuê chung cư cao cấp đang giảm vì các chuyên gia nước ngoài vẫn chưa thể sang Việt Nam làm việc.

Theo ông Mathew Powel, Giám đốc Savills Hà Nội, sự tăng trưởng đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại các tỉnh xung quanh các thành phố lớn hỗ trợ phát triển căn hộ dịch vụ phát triển. Hiện, phân khúc này vẫn đang chịu ảnh hưởng từ Covid-19, nhưng thị trường sẽ nhanh chóng trở lại khi vận chuyển hàng không quốc tế hồi phục. Điều này sẽ thúc đẩy giải quyết hàng tồn phân khúc căn hộ cao cấp.