Tồn kho 30.000 biệt thự, nhà phố nghỉ dưỡng

Hiện các thủ phủ du lịch miền duyên hải cả nước có gần 30.000 căn shophouse, nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng tồn đọng, giá hàng chục tỷ đồng một căn.

Một doanh nghiệp địa ốc có trụ sở tại TP HCM, đang triển khai nhiều dự án nghỉ dưỡng tại Bà Rịa - Vũng Tàu và Phú Quốc tiết lộ, 6 tháng qua sức mua nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng và shophouse ven biển phân khúc 15-20 tỷ đồng một căn đang xuống mức kém nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Sức tiêu thụ yếu khiến tồn kho hơn 90% sản phẩm, là gánh nặng rất lớn cho chủ đầu tư vì phát sinh chi phí tài chính là vốn vay để phát triển các dự án. Nửa cuối năm, doanh nghiệp dự kiến thúc đẩy các chương trình ưu đãi, khuyến mãi khi lãi suất giảm để gỡ lại nửa đầu năm bết bát.

Tương tự, doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán TP HCM có nhiều dự án nghỉ dưỡng phân bổ từ miền Trung vào miền Nam xác nhận đến quý II, sức tiêu thụ dự án hiện hữu rất chậm. Đối với biệt thự biển các tỉnh phía Nam, do giá trị vài triệu USD một căn nên tồn kho đến 95% rổ hàng.

Doanh nghiệp kỳ vọng việc nới lỏng cho các địa phương được chủ động phân lô bán nền trong thời gian tới sẽ mở ra cơ hội bổ sung sản phẩm đất nền nghỉ dưỡng vào rổ hàng. Do giá đất nền thấp và rẻ hơn rất nhiều so với các nhóm tài sản nghỉ dưỡng có công trình xây sẵn trên đất nên sẽ có cơ may bán được hàng, giúp cải thiện tình trạng ế ẩm kéo dài.

Bộ phận R&D DKRA Group cảnh báo tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lũy tiến đến cuối quý II lên đến 15.000 căn cả miền Bắc và Nam. Trong đó, 2.400 căn đã mở bán nhưng ế và khoảng 12.600 căn thuộc giai đoạn tiếp theo của các dự án còn lưu kho, vướng giai đoạn bất động sản đóng băng nên chưa kịp tung ra thị trường.

Ở phân khúc nhà phố, shophouse biển, tồn kho đến cuối tháng 6 cũng vào khoảng gần 15.000 căn. Trong đó, gần 2.500 căn đã mở bán nhưng chưa có khách mua và khoảng 12.400 căn thuộc các dự án đã công bố ra thị trường nhưng nằm chờ, chưa thể tung ra khi địa ốc khủng hoảng.

Đơn vị này cho hay, lượng giao dịch nhà phố, shophouse biển chỉ bán được 33 căn trong quý II vừa qua, sức tiêu thụ giảm 97% theo năm. Hơn 80% dự án sơ cấp đóng giỏ hàng để điều chỉnh lại giá bán và chính sách bán hàng. Những chính sách cam kết thuê lại, mua lại, hỗ trợ lãi suất được áp dụng rộng rãi nhưng không đạt hiệu quả như kỳ vọng. Trước áp lực về dòng tiền, nhiều chủ đầu tư đưa ra mức chiết khấu lên đến 40-50% khi thanh toán nhanh nhằm nhanh chóng thu hồi vốn cũng như giúp tăng thanh khoản.

Biệt thự nghỉ dưỡng quý II bán được 50 căn, sức tiêu thụ giảm 95% so với cùng kỳ. Giá cao nhất một sản phẩm phía Nam lên đến 72 tỷ đồng một căn, giá bình quân khoảng 30 tỷ đồng một căn. Ở phía Bắc, giá bán cao nhất 28,8 tỷ đồng một căn, còn mức phổ biến khoảng 15 tỷ đồng. Lượng giao dịch chỉ xuất hiện cục bộ tại một vài dự án.

Ghi nhận của VnExpress, hai quý đầu năm thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục tình trạng tắc đầu ra, các tài sản liền thổ giá trị lớn giao dịch đình trệ, kéo dài chu kỳ thanh khoản kém của phân khúc này lên gần nửa thập kỷ (bắt đầu từ năm 2019 đến nay), lâu nhất so với các loại bất động sản khác.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra trong quý II, các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp (giá trên 10 tỷ đồng) gần như không ghi nhận giao dịch, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư mua trước đó, tồn kho lớn.

Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất nhằm kích cầu thị trường nhưng hiệu quả không cao. Giá bán bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có xu hướng đi ngang trong cả 6 tháng đầu năm 2023. Các sản phẩm khu vực miền Nam ghi nhận mức giá bán cao nhất, đạt gần 200 triệu đồng một m2. Khu vực miền Bắc và miền Trung có giá khoảng 80 triệu đồng một m2. VARS dự báo cần chờ đến quý IV để quan sát biến chuyển thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group nhìn nhận lượng tồn kho nhà phố, biệt thự biển đến quý II đang ở mức báo động nhưng chưa có giải pháp nào để cải thiện đầu ra giữa lúc toàn thị trường địa ốc gặp khó về thanh khoản.

Theo ông Thắng, cơ chế tan băng của thị trường địa ốc sẽ đi theo hướng bất động sản nhà ở (phục vụ nhu cầu tiêu dùng thiết yếu) phục hồi trước, song song với kinh tế tăng trưởng tốt trở lại. Sau khi người dân có tích lũy và dư tiền mới nghĩ đến bất động sản nghỉ dưỡng vốn được hiểu là ngôi nhà thứ hai, không phải là loại bất động sản tiêu dùng thiết yếu.

Vì thế, ông Thắng dự báo bất động sản nghỉ dưỡng phải cần ít nhất 3 năm nữa mới tìm lại thế cân bằng và dần xuất hiện tín hiệu tích cực đáng kể. Trước mắt, toàn thị trường chưa có hy vọng tăng tốc nào trong 2 quý giữa năm 2023 và nhiều khả năng đà giảm thanh khoản của các tài sản ven biển vẫn kéo dài.