Tốc độ tăng thu nhập không theo kịp giá nhà Hà Nội

Tăng trưởng giá nhà cao hơn hai lần thu nhập trung bình của người dân khiến việc sở hữu nhà tại Hà Nội khó khăn hơn, theo Savills.

Savills cho biết Hà Nội đang phấn đấu có thu nhập bình quân đầu người năm 2023 đạt 150 triệu đồng mỗi người một năm. So với năm 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6% một năm. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2023 là 13% một năm. Như vậy, tăng trưởng giá nhà cao hơn hai lần thu nhập trung bình của người dân Hà Nội.

Dữ liệu của CBRE cũng cho thấy giá bán thứ cấp trung bình bất động sản nhà ở gắn liền với đất đến quý II là 154 triệu đồng mỗi m2, còn chung cư là 33 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, thu nhập bình quân của lao động làm công hưởng lương tại thủ đô tính đến quý I là 9,7 triệu đồng mỗi tháng, theo Tổng cục Thống kê. Ví dụ, nếu chỉ dựa vào thu nhập để mua nhà, một người lao động tại Hà Nội sẽ phải dành gần 15 năm thu nhập bình quân để có thể mua một căn hộ diện tích 50 m2, và gần 100 năm thu nhập bình quân để mua một căn nhà liền thổ 75 m2.

Kênh Batdongsan ước tính thu nhập bình quân của người lao động Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng một năm. Trong khi giá rao bán trung bình nhà riêng trên trang này là 6,3 tỷ đồng một căn, chung cư là 3,1 tỷ đồng. Như vậy, nếu dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà, người mua phải "cày cuốc" 169 năm để sở hữu một căn nhà mặt phố và 23 năm để mua được một căn hộ chung cư.

Theo kênh này, Hà Nội đứng hàng đầu Đông Nam Á về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động. Từ năm 2018 đến 2021, tỷ lệ này không ngừng tăng, vượt cả Singapore. Giá căn hộ sơ cấp Singapore năm 2020 tương đương 15,4 năm thu nhập bình quân hộ gia đình, theo dữ liệu từ Công ty Nghiên cứu thị trường Statista. Còn tại Indonesia, Malaysia và Thái Lan, chỉ số này có dấu hiệu giảm.

Một nghiên cứu của NetCredit, nền tảng thuộc công ty công nghệ Enova International tại Mỹ, cũng cho thấy giá một căn nhà tại Hà Nội tương đương 45 năm thu nhập bình quân của người lao động. Con số này đưa Hà Nội vào nhóm các thủ đô khó mua nhà nhất thế giới.

Lý giải tốc độ tăng thu nhập chưa đuổi kịp mức tăng giá nhà, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội cho rằng chênh lệch cung - cầu vẫn lớn dẫn đến giá bán neo cao. Trong giai đoạn 2023-2025, Hà Nội sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình, tuy nhiên nguồn cung tương lai chỉ bao gồm 59.000 căn hộ hạng sang, 9.000 nhà ở thấp tầng và 18.700 nhà ở xã hội dự kiến mở bán. Thị trường thiếu hụt 70.300 nhà ở.

Trong khi đó, giá bán sơ cấp căn hộ đã tăng 18 quý liên tiếp, cao hơn 73% so với quý I/2019. Nguyên nhân được Savills chỉ ra là giá đất và chi phí xây dựng tăng cao. Ngoài ra, việc đầu tư nâng cao chất lượng sản phẩm, hạ tầng tiện ích xung quanh cũng đẩy giá những dự án mới tung ra luôn cao hơn mặt bằng chung của thị trường căn hộ.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Group dự báo chênh lệch giá nhà - thu nhập trung bình tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM sẽ ngày càng tăng bởi tốc độ tăng giá bất động sản quá nhanh. Nhất là trong giai đoạn 2019 đến 2022, nhiều phân khúc bất động sản đã tăng giá 30-50%. Trong khi GDP đầu người chỉ tăng khoảng 6% giai đoạn 2018-2019 trước dịch bệnh. Tốc độ tăng trưởng thu nhập và giá nhà chưa tương xứng với nhau, dẫn đến thời gian tích lũy để người dân có thể mua nhà kéo dài hơn.

Ông Thắng cho biết thu nhập của một cá nhân phải đạt tối thiểu từ 25-35 triệu đồng mỗi tháng để có thể mua được căn hộ trả góp tại Hà Nội. Tuy nhiên sản phẩm có thể mua được là căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng mỗi m2, diện tích khoảng 50 m2, tổng giá trị cả căn tầm 2 tỷ đồng. Ngoài ra, người mua phải có nguồn vốn sẵn có bằng 40-50% giá trị căn hộ, tương đương khoảng thời gian lao động, tích lũy khoảng 8-10 năm.

Theo ông, người mua cũng cần lưu ý, giá bất động sản ở thực khó có chiều hướng giảm nên cần chuẩn bị kế hoạch tích lũy dài hạn, đa dạng các nguồn thu nhập để có nguồn vốn ít nhất 40% giá trị căn nhà, bên cạnh giải pháp vay ngân hàng.

Bà Hằng nhìn nhận việc sở hữu nhà của người dân sẽ lâu hơn nếu khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập tiếp tục nới rộng. Chưa kể với dòng sản phẩm giá trị cao như nhà ở thấp tầng, người mua sẽ ra quyết định chậm và lâu hơn vì cần cân nhắc giá bán có phù hợp với giá trị thực của sản phẩm.

"Nếu tốc độ tăng giá nhà và thu nhập không tịnh tiến lại gần nhau, việc sở hữu nhà của người dân Hà Nội sẽ lâu và khó khăn hơn", bà nói.