MỚI

Thiệp 24HMoney v2.0

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Toàn cảnh thị trường bất động sản 2022 và dự báo triển vọng năm 2023

Thị trường BĐS trong năm 2022 đang ở giai đoạn điều chỉnh về cung, giao dịch, giá bán, diễn biến dòng tiền. Đây là những bước chuẩn bị để thị trường bất động sản bước sang trang mới năm 2023 bền vững hơn.

Thị trường bất động sản 2022 ảm đạm cung, cầu và giao dịch

Đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa của ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng. Cơ cấu nguồn lực cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý chủ yếu đến từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án. Đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách (trong đó ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5% vào tăng trưởng GDP.

Về nguồn cung của thị trường bất động sản

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy nguồn cung nhà ở thương mại đến cuối quý III/2022 chỉ có 17 dự án với 4.123 căn, bằng khoảng 34% so với cùng kỳ năm 2021.

Đáng chú ý là nguồn cung chỉ tập trung ở phân khúc trung cấp, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu thực. Do đó tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt hơn 33% giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm và lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Các căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 gần như tuyệt chủng hay nói cách khác các dự án về bất động sản phân khúc cao cấp và trung cấp hiện rất nhiều trong khi người dân đang đối mặt với tình trạng thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở "vừa túi tiền" - dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn và tồn kho lớn nhưng chủ yếu là sản phẩm trung gian. Tại một số doanh nghiệp, các khoản phải thu ngắn hạn đạt 12.946 tỷ đồng, tăng 20%; hàng tồn kho đạt 14.108 tỷ đồng, tăng 25%. Tổng giá trị các tài khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho đạt tới 27.054 tỷ đồng, chiếm 86% tổng tài sản. Con số này tăng rất mạnh so với đầu năm là 78%.

Nguồn cầu của thị trường bất động sản

Giao dịch bất động sản

Giao dịch giai đoạn nửa cuối năm 2022 giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, chỉ bằng 50%. Nguyên nhân chính là dòng vốn bất động sản gặp khó và lãi suất tăng khiến nhà đầu tư do dự trong các quyết định đầu tư. Giá bán có dấu hiệu chững lại, một số dự án đã phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiếu khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết vay...

Ngoài ra, giá nguyên, vật liệu tăng cao do tình hình địa chính trị thế giới phức tạp cũng tác động đáng kể đến giá bất động sản trên phạm vi toàn quốc.

5 chính sách tác động tới sự phát triển của thị trường

Chuyển động của những dòng tiền chính trên thị trường bất động sản

Về vốn tín dụng ngân hàng, dòng vốn này chiếm 70% giá trị vốn bất động sản, thời hạn thu hồi bình quân 10 năm là rất dài, điều này có thể gây bất ổn. Do đó, nguồn tín dụng từ các ngân hàng thương mại vào bất động sản có dấu hiệu thắt chặt từ tháng 4/2022. Mặc dù hạn mức tín dụng đã được nới room nhưng đi liền với đó là tăng lãi suất cơ bản 2 lần. Hệ quả tổng mức tín dụng vẫn không tăng như mức kỳ vọng.

Về dòng vốn trái phiếu, giai đoạn cuối năm trái phiếu đến kỳ tất toán, bắt buộc doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải trả cả tiền gốc và lãi cho các nhà đầu tư. Trong khi đó, doanh nghiệp lại không được phát hành trái phiếu với mục đích cơ cấu lại nợ, đảo nợ, cho thấy áp lực về dòng tiền rất lớn. Theo ước tính, ngành bất động sản hiện chiếm 59% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Riêng năm 2022, có tới 35,56 nghin tỷ đồng nợ đã huy động qua trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn và tăng mạnh lên mức 61,37 nghìn tỷ đồng vào năm 2023. Trong khi đó, tính đến tháng 8 năm 2022, quy mô phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản giảm 84% so với cùng kỳ năm 2021.

Lũy kế trong 9 tháng đầu năm nay, tổng giá trị trái phiếu đã được các doanh nghiệp mua lại là 142.209 tỷ đồng, chiếm 11,8% dư nợ thị trường trái phiếu. Việc mua lại trái phiếu trước hạn đã giảm được một phần quy mô đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, khả năng đảo nợ trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản khá thấp. Đã đến lúc các cơ quan chức năng và chính các doanh nghiệp phát hành cần chung tay tìm lời giải thỏa đáng cho vấn đề này.

Về chứng khoán, từ nay đến năm 2030, thị trường cần khoảng 700 nghìn - 1 triệu tỷ đồng vốn trung và dài hạn, chắc chắn nguồn vốn này phải lấy từ thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, về tổng quan thị trường chứng khoán cũng liên tục lao dốc, có thời điểm lùi về mốc 908 điểm - thấp nhất trong vòng hơn hai năm trở lại đây kể từ tháng 10/2020. Như vậy, nguồn tiền từ thị trường chứng khoán đã suy giảm cũng gián tiếp tác động đến dòng vốn tại thị trường bất động sản.

Vốn đầu tư nước ngoài, tính đến hết tháng 10/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt hơn 22,46 tỷ USD, giảm 5,4% so với cùng kỳ năm 2021. Đáng chú ý, vốn điều chỉnh và vốn góp mua của nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục xu hướng tăng và có 880 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, tăng 13,4% so với cùng kỳ.

Vốn doanh nghiệp bất động sản, đến tháng 9 năm nay, giá trị vốn hóa ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng. Có 9 doanh nghiệp bất động sản có giá trị vốn hóa trên 10 nghìn tỷ đồng. 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư cho vay khoảng 435.000 tỷ đồng. Con số này rất lớn, tương đương 50% tổng tín dụng vào bất động sản. Tuy nhiên, điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản hiện đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường và có lẽ phải mất tới 4 năm mới hấp thụ hết.

Tổng quan có thể thấy, thị trường bất động sản năm 2022 đang điều chỉnh. Nguyên nhân căn bản là do luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản giảm đi, không đạt được mức kì vọng tăng như cuối năm 2021, thậm chí còn giảm thấp hơn mức cần thiết để duy trì thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, giá bất động sản tăng trong năm 2020 - 2021 và neo ở mức cao, không giảm trong bối cảnh năm 2022 cũng làm thị trường suy giảm về giao dich. Hơn nữa, các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để mở rộng.

Triển vọng thị trường bất động sản và các luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản năm 2023

Về triển vọng các luồng tiền, trong tháng cuối năm 2012, đến Tết âm lịch Quý Mão, thị trường bất động sản vẫn được dự báo là không sôi động như những năm trước. Bên cạnh đó, Tết âm lịch Quý Mão đến sớm, do vậy, khả năng không có đột biến nào về cầu do thời gian hai Tết âm lịch và dương lịch ngắn. Tuy nhiên, tín dụng bất động sản được hỗ trợ từ việc tăng tín dụng lên 1,5 - 2% sẽ là một nguồn đáng kể cho thị trường đáo hạn và làm cơ sở chính sách cho năm 2023.

Về triển vọng thị trường sẽ có 3 kịch bản: Kịch bản thứ nhất, thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thực chất hơn. Đây là phương án có khả năng xảy ra nhất bởi trong bối cảnh các luồng tiền không có đột biến; các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua - nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo hướng này.

5 rủi ro thị trường bất động sản có thể phải đối mặt:

Triển vọng các phân khúc và các luồng tiền vào bất động sản:

Trong năm 2023, sẽ có 5 phân mảng thị trường với nhiều điểm sáng: Thứ nhất, thị trường đất đai, đã có dấu hiệu tốt lên và được kỳ vọng có thể đưa luồng tiền lớn vào thị trường với những yếu tố quan trọng được đề cập trong Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".

Một số kiến nghị giải pháp bền vững thị trường trong năm 2023