Tình trạng “đu” theo sóng đất nền vẫn rất lớn

Đó là nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đồng thời cho rằng, tình trạng “cò đất” thổi giá tạo sốt ảo đã diễn ra trong nhiều năm qua.

Nhiều cơn "sốt đất" trong quá khứ vẫn để lại bài học nhãn tiền, nhưng dường như không có sức nặng đối với nhà đầu tư bất động sản. Theo ông, nguyên nhân vì sao?

Thực tế, tình trạng “cò đất” thổi giá tạo sốt ảo đã diễn ra trong nhiều năm qua. Cơn sốt đất nền ăn theo quy hoạch hạ tầng, điều chỉnh địa giới hành chính… thường đi kèm với nhiều hệ luỵ. Có người trở thành tỷ phú từ việc ăn theo cơn sốt đất, nhưng cũng có không ít nhà đầu tư “chết chìm” vì không kịp thoát hàng.

Tuy nhiên, cho tới nay, tình trạng “đu” theo sóng đất nền vẫn rất lớn, lý do bởi bất động sản nói chung, đất nền nói riêng, lâu nay vẫn luôn được coi là “của để dành” của người dân nên nhu cầu luôn ở mức cao.

Trong khi đó, nguồn cung trên thị trường ngày một hạn chế, nhất là tại những thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM…, buộc các chủ đầu tư, sàn giao dịch phải hướng về khu vực vùng ven, tỉnh lẻ để phát triển dự án, tạo nguồn kinh phí nuôi bộ máy kinh doanh. Khi các doanh nghiệp đi xa, các nhà đầu tư cá nhân cũng đi theo “bám sóng” giá đất theo các thông tin được “cò” tung ra.

Sau giai đoạn giãn cách xã hội, nhiều ngành nghề phát triển chậm, lãi suất ngân hàng thấp, nên nhiều người tìm đến đất đai, nhà ở như một kênh đầu tư sinh lời tốt và an toàn. Điều này vô hình trung gây ra hiện tượng “nhu cầu ở thực ít, nhu cầu đầu cơ, lướt sóng nhiều”.

Ghi nhận của VARS cho thấy, từ đầu năm đến nay, giá nhà đất đã tăng chóng mặt tại nhiều địa phương, trung bình tăng 10% sau 1 tháng, cá biệt tại một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng, kéo theo tình trạng người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất.

VARS từng đưa ra thông tin, thời gian qua, có một lượng lớn tiền đổ vào các đợt sóng đất nền tới từ nhóm nhà đầu tư F0 - là những nhà đầu tư lần đầu tham gia vào thị trường bất động sản, điều này có đáng lo?

Như tôi đã chia sẻ ở trên, bất động sản là kênh đầu tư hấp dẫn và nhóm nhà đầu tư F0 chủ yếu là những người cảm thấy khó khăn với việc nắm bắt các kênh đầu tư như vàng hay chứng khoán, cũng như cho rằng các kênh này chứa đựng nhiều rủi ro hơn. Vì thế, họ hướng đến bất động sản với niềm tin rằng đây sẽ là “kênh trú ẩn” an toàn trong giai đoạn khó khăn hiện nay đi kèm kỳ vọng về khả năng tăng giá nhanh.

Thực tế, nhóm nhà đầu tư F0 là một trong những điểm sáng giúp bức tranh thị trường bất động sản năm 20220 trở nên sáng sủa hơn. Bước sang năm 2021, lực lượng này tiếp tục được xem là động lực thúc đẩy thị trường đi lên, dòng tiền nhàn rỗi từ họ sẽ giúp gia tăng thanh khoản, cùng với đó là tâm trạng hồ hởi cũng như niềm tin vào sự khởi sắc của thị trường.

Tuy nhiên, ở một khía cạnh khác, dòng tiền F0 tuy đổ vào bất động sản nhiều nhưng chưa tập trung vào nhu cầu ở thực, mà chủ yếu hướng đến nhu cầu đầu tư. Việc chưa có nhiều kinh nghiệm về bất động sản, lại mang theo tâm lý đầu cơ, “lướt sóng” thu lời ngắn hạn nên dễ bị cuốn theo những cơn sóng “ảo”, điều này gây nhiều hệ lụy cho thị trường trong dài hạn, điển hình là tình trạng giá ảo.

Hệ quả của việc giá nhà đất tăng phi mã là làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, lĩnh vực khác. Trong đó, nhiều loại tài nguyên trên đất đai bị xâm phạm, chuyển đổi chức năng không phù hợp quy định pháp luật, gây lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng tới phát triển kinh tế, thậm chí gây bất ổn an ninh - xã hội cho địa phương tại những khu vực đó.

Cùng với đó là cản trở kêu gọi, thu hút đầu tư vào các địa phương, bởi tăng giá đất sẽ kéo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng… Như vậy, việc phát triển kinh tế địa phương nơi có sốt đất là khó có thể xảy ra và khi kinh tế không phát triển thì giá đất sẽ lại giảm mạnh, những nhà đầu tư chưa kịp bán ra sẽ thua lỗ nặng, đặc biệt với người sử dụng đòn bẩy tín dụng để đầu tư đất.

Vậy cần giải pháp gì để dòng tiền F0 thực sự hiệu quả?

Không chỉ thị trường bất động sản, mà thị trường nào cũng cần dòng tiền mới để phát triển. Bởi vậy, điều quan trọng ở đây là làm sao định hướng được dòng tiền F0 từ đầu cơ sang đầu tư giá trị, hạn chế dòng tiền tập trung vào những đợt sóng đất nền “ảo”, hướng tới đầu tư giá trị vào các loại hình sản phẩm khác như nhà ở, căn hộ hay phân khúc nghỉ dưỡng.

Theo đó, giải pháp đưa ra là phải gắn với vai trò của chính quyền địa phương trong việc tăng cường giám sát, kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, thực hiện các dự án đầu tư, giao dịch đất đai… đảm bảo thực hiện theo đúng quy định pháp luât. Đây cũng là cách đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tư, tránh rơi vào “bẫy” đầu tư nhầm vào đất rừng, đất lâm nghiệp, rừng phòng hộ…đã từng diễn ra trong quá khứ.

Tiếp đó, cơ quan quản lý địa phương phải nâng cao tinh thần và gắn trách nhiệm với hiện tượng sốt đất…, từ đó chủ động hơn trong việc phát hiện và xử lý hoạt động tung tin thất thiệt, gây ảnh hưởng đến thị trường, đặc biệt là những tin tức tạo dựng nhằm gây sốt đất, bất ổn an ninh - xã hội ở địa phương. Việc cung cấp đầy đủ thông tin về chủ trương phát triển kinh tế, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn là cách thức hữu hiệu để “nắn” dòng tiền mới vào đúng nơi, đúng chỗ.

Ngoài ra, việc tuyên truyền thông tin cảnh báo về sốt đất ảo từ các cơ quan báo chí, truyền thông là rất cần thiết để cảnh tỉnh nhà đầu tư, tránh sa lầy vào các cơn sốt đất.

Làn sóng nhà đầu tư F0 vào đất nền được cho là sẽ còn gia tăng trong năm 2021. Ông có khuyến nghị nào cho các nhà đầu tư mới này?

Trong hoạt động đầu tư, yếu tố sinh lời luôn được đặt lên hàng đầu, nhưng khi đầu tư vào đất nền, nhà đầu tư cũng cần quan tâm tới yếu tố “bền vững”, tức là không chỉ mua đất xong rồi để đấy, mà nên “làm gì đó trên đất”, đưa đất đai vào phát triển các dự án đầu tư, qua đó mang lại giá trị gia tăng cho bất động sản. Đây mới là yếu tố mang lại lợi nhuận cao và ổn định cho nhà đầu tư.

Do đó, nguyên tắc tối quan trọng là các nhà đầu tư chỉ nên mua đất nền có đầy đủ pháp lý, có sổ đỏ và là đất thổ cư. Bởi trên thực tế, rất nhiều nhà đầu tư đang “liều mạng” mua cả đất nông nghiệp, đất rừng. Khi mua những sản phẩm này, các nhà đầu tư chỉ có thể chờ giá lên để bán, mà không thể sử dụng khu đất đó làm tài sản thế chấp để vay ngân hàng. Điều này đồng nghĩa với việc tiền vốn của khách hàng sẽ bị "chôn" trong đất, rất khó để quay vòng vốn.

Ngoài ra, khi đầu tư đất nền cũng cần lưu ý một nguyên tắc căn bản là chỗ nào có người ở, thu hút dân cư thì giá đất mới tăng. Những khu vực không có yếu tố này sẽ rất khó có tiềm năng tăng giá thực, nếu có thì sẽ phải chờ đợi một khoảng thời gian rất dài.