Tình cảnh 'trớ trêu' trên thị trường bất động sản Hà Nội và TPHCM

Từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường bất động sản ở 2 thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TPHCM có những diễn biến trái chiều. Vậy đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này?

Khách hàng tham quan căn hộ mẫu tại một dự án ở TPHCM

Tăng bất thường?

Từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS Hà Nội hồi phục rõ rệt nhất khi giá và giao dịch đều tăng ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt là đối với phân khúc chung cư. Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, tính đến quý II, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt gần 65 triệu đồng/m2, tăng 25% so với quý I và tăng 30% so với cùng kỳ năm 2023.

Nhìn lại năm 2021, giá chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội chỉ khoảng 36 triệu đồng/m2 (tăng 13%) được xem là mức tăng theo năm cao nhất trong vòng 5 năm trước đó (số liệu từ CBRE). Nhưng ở thời điểm hiện tại, chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới tăng gấp đôi và vẫn chưa có dấu hiệu chững lại. Tại thị trường thứ cấp, giá bán cũng có mức độ tăng cao so với năm liền trước từ 10-50%/năm.

Không tăng đột biến như chung cư nhưng phân khúc nhà riêng cũng ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian vừa qua. Phân khúc nhà trong ngõ giá 3-4 tỷ đồng cũng khó tìm khi mức giá trung bình trên thị trường hiện nay khoảng 100 triệu đồng/m2 (khu vực ven Vành đai 3) và 150 triệu đồng/m2 (các quận nội thành).

Thậm chí, phân khúc BĐS khá “kén” người mua như biệt thự, liền kề Hà Nội cũng ghi nhận mức giá tăng mạnh. Có những khu vực ghi nhận tăng 50-100% chỉ trong vòng 2 năm qua như Hoài Đức, Đan Phượng, Nam Từ Liêm…

Giá bán sơ cấp cao kéo theo mặt bằng giá chuyển nhượng cũng tăng theo. Như tại Vinhomes Green Bay, mức giá bán phổ biến trong tháng 8 ở mức 500 triệu đồng/m2, thậm chí những căn ven hồ có mức giá lên đến hơn 1 tỷ đồng/m2. Thống kê cho thấy, trong vòng 5 năm qua, giá bán biệt thự tại đây đã tăng trung bình gần 3 lần.

Sự kiện của các phiên đấu giá đất tại Hà Nội gần đây cũng gây choáng về giá cũng như lượng người quan tâm. Ngày 24-11, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thạch Thất cùng Công ty Đấu giá Hợp danh số 5 - Quốc gia, tổ chức phiên đấu giá 34 thửa đất tại khu Đồng Ngà (giai đoạn 3), xã Hương Ngải. Các thửa đất này có tổng diện tích 5.100m2, tương đương bình quân 150m2/lô. Tất cả đều có giá khởi điểm gần 2,4 triệu đồng/m2 và phải trải qua từ 6-8 vòng trả giá bắt buộc Bước giá mỗi vòng là 3 triệu đồng/m2.

Như vậy, để sở hữu một lô đất, người mua phải bỏ ra tối thiểu 17,4 triệu đồng/m2. Buổi đấu giá đã thu hút 313 khách hàng tham dự với 1.314 hồ sơ đăng ký cho 34 thửa đất. Như vậy, con số này tương đương với tỷ lệ bình quân 38,6 hồ sơ cùng quan tâm một thửa đất.

Trước đó một số phiên đấu giá đất ở khu vực vùng ven Hà Nội diễn ra hết sức sôi động. Đơn cử như ngày 10-8, thị trường dậy sóng khi huyện Thanh Oai tổ chức đấu giá 68 lô đất, diện tích 60-85m2. Giá khởi điểm từ 8,6-12,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, kết quả đấu giá khiến mọi người ngã ngửa khi nhiều lô đất có giá trúng từ 52-100 triệu đồng/m2.

Trong khi đó thị trường TPHCM và các tỉnh thành lân cận cho đến thời điểm này vẫn cứ trong tình trạng ảm đạm, thậm chí là "đóng băng".

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, lý giải hiện tượng tăng nhịp của BĐS Hà Nội một phần đến từ tâm lý “đè nén” lâu ngày của nhà đầu tư. Sau thời gian dài thị trường biến động (giai đoạn năm 2020-2023) bởi các yếu tố dịch bệnh cũng như những điều chỉnh của thị trường, vô hình trung tạo nên tâm lý “đè nén” lên nhu cầu đầu tư BĐS của các nhà đầu tư tại Hà Nội nói riêng, miền Bắc nói chung.

Theo ông Thắng, nhóm đối tượng này vốn là những nhân tố chủ lực đóng góp tỷ trọng lớn trong cơ cấu khách hàng mua BĐS trên phạm vị cả nước. Việc thị trường còn tiềm ẩn rủi ro, biến số khó đoán định, nhu cầu nhà ở khu vực lõi trung tâm Hà Nội tăng cao khiến các nhà đầu tư này ưu tiên lựa chọn gần nơi mình sống thay vì “đánh bắt xa bờ” như trước đây.

Như vậy, việc nhà đầu tư “co cụm” ở Hà Nội thay vì đến các tỉnh, thành để mua BĐS đã thúc đẩy thị trường Hà Nội tăng nhiệt.

Trong khi đó, các dự án BĐS chào bán tại TPHCM liên tục đưa ra các chính sách bán hàng tốt, nhiều ưu đãi cho thấy chủ đầu tư đối diện áp lực về giá. Việc đẩy mạnh chính sách cũng là cách chủ đầu tư tìm kiếm sức cầu trở lại, bù đắp cho giai đoạn giá tăng chóng mặt.

Bởi lẽ, khi giá BĐS đã tăng cao rồi chủ đầu tư khó giảm trực tiếp vào sản phẩm, mà phải dùng đến các chính sách đi kèm. Thực tế cho thấy, BĐS TPHCM thời gian qua cũng đang từng bước hồi phục. Cụ thể, phân khúc nhà phố, chung cư giữ được nhịp ổn định. Từ đầu 2024 đến nay, giá căn hộ thứ cấp đã không còn giảm như giai đoạn 2022-2023, có khuynh hướng nhích nhẹ so với giữa 2023.

Tuy vẫn còn cách đỉnh giá cao nhất cuối 2021 khoảng 10%, nhưng đây là dấu hiệu tốt cho thấy thị trường đã qua giai đoạn “bị cực”. Ở phân khúc đất nền khu ven TPHCM và các tỉnh lân cận bắt đầu có thanh khoản trở lại, nhất là các BĐS có giá trị dưới 2 tỷ đồng nhờ vừa túi tiền của nhiều người. Từ mức giảm 20-30% so với mốc đỉnh năm 2021 đã nhích nhẹ lên lại 10%.

Trong khi đó chuyên gia Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho rằng nguyên nhân dẫn đến việc này là do xu hướng nguồn cung của Hà Nội và TPHCM đang diễn ra trái ngược nhau. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, TPHCM chỉ đạt khoảng 1.600 căn chung cư. Trong khi đó, con số tương ứng tại Hà Nội là gần 11.000 căn. Bên cạnh đó, mức độ hấp thụ của Hà Nội cũng tăng tương ứng với con số 12.000 căn hộ được bán trong 6 tháng, còn TPHCM chỉ vỏn vẹn 1.700 căn. Điều này cho thấy thị trường Hà Nội sôi động rất nhiều. Dự báo từ nay tới cuối năm 2024, nguồn cung mới căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục dồi dào hơn với hơn 9.000 căn chào bán mới, nâng tổng số căn mở bán mới của cả năm 2024 dự kiến đạt gần 20.000 căn.

Có một điều dễ nhận thấy là sau khoảng thời gian thị trường biến động, nhu cầu mua BĐS TPHCM để ở “lên ngôi”. Trong khi đó, thị trường Hà Nội có xu hướng đầu cơ nhiều hơn. Chẳng hạn, một số dự án chung cư Hà Nội đã tăng giá từ 300-700 triệu đồng chỉ trong 1-2 tháng; hay một dự án biệt thự ở huyện Hoài Đức, cách trung tâm Hà Nội 16km, đã tăng giá 40% trong 8 tháng. Nếu đặt trong bối cảnh thị trường BĐS chưa khởi sắc đáng kể, lãi vay dù giảm nhưng chưa ổn định, kinh tế vĩ mô còn trên đà hồi phục, "bộ 3 luật" mới liên quan đến BĐS cần thêm thời gian để hấp thụ… thì việc tăng trưởng "nóng” có phần bất ổn.

Sau quá trình thanh lọc, thị trường BĐS TPHCM có sự hiện diện, đóng góp của các chủ đầu tư uy tín trong và ngoài nước. Họ có tiềm lực tài chính mạnh kết hợp kinh nghiệm phát triển dự án bài bản, điều này là có lợi cho người mua nhà. Các dự án triển khai trong thời gian qua hầu hết đều đã hoàn thiện đầy đủ pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh, qua đó tạo được niềm tin nơi người mua, nhà đầu tư.

Với việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đã chính thức có hiệu lực, thị trường BĐS TPHCM được kỳ vọng sẽ tiếp tục trở mình, chứng kiến những sự phục hồi tích cực hơn trong tầm nhìn trung và dài hạn.