Tín dụng cho bất động sản: Cần đúng và trúng đích

Diễn biến trên thị trường gần đây cho thấy, cùng với những vướng mắc về pháp lý, việc thắt chặt tín dụng dành cho bất động sản đã khiến nguồn cung sản phẩm nhà ở giảm mạnh, giá bán tăng cao, đồng thời các doanh nghiệp liên tiếp đối mặt với nhiều khó khăn vì “khát” vốn...

“Mặc dù thị trường bất động sản trong thời gian từ 2010 đến nay đã trải qua các giai đoạn từ tăng trưởng nóng, trầm lắng tới phục hồi và phát triển ổn định. Tuy nhiên, trong từng giai đoạn phát triển, Ngân hàng Nhà nước luôn linh hoạt sử dụng các công cụ, chính sách để điều hành tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, thích ứng với diễn biến thực tế của thị trường nhằm góp phần tháo gỡ khó khăn và duy trì sự ổn định của thị trường

Đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với 2021. Tín dụng bất động sản là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế (cao nhất trong 5 năm qua), tỷ lệ nợ xấu ở mức 1,81%. Trong đó, dư nợ tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 68% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng 32% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Doanh số bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai từ năm 2018 tới nay, khoảng 110 nghìn tỷ đồng. Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng cũng tích cực triển khai cho vay theo các chương trình về nhà ở. Cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02: Tính đến thời điểm kết thúc giải ngân tái cấp vốn, doanh số giải ngân của chương trình này là 29.679 tỷ đồng cho hơn 53.000 cá nhân, hộ gia đình. Đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay của chương trình là 6.276 tỷ đồng, nợ xấu chiếm 1,55%.

Nhà ở chính sách xã hội cũng triển khai 5 chương trình cho vay liên quan tới bất động sản với tổng doanh số cho vay 21.602 tỷ đồng, tổng dư nợ 15.440 tỷ đồng, chiếm 5,4% trên tổng dư nợ các chương trình cho vay của Ngân hàng Chính sách xã hội với trên 262 ngàn khách hàng đang vay vốn. Trong đó, chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP có doanh số cho vay đạt 12.248 tỷ đồng, với gần 24 ngàn căn nhà được xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo để ở; trên 7 ngàn căn hộ nhà ở xã hội được mua, thuê mua; dư nợ hiện nay là 10.573 tỷ đồng với trên 29 ngàn khách hàng còn dư nợ.

Năm 2023, Ngân hàng Nhà nước điều hành tín dụng chung cũng như tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản bám sát đúng định hướng chỉ đạo của Quốc hội, Chính phủ và mang tính nhất quán, xuyên suốt trong thời gian qua.

Ngân hàng Nhà nước thực hiện quản lý, điều hành theo các phân khúc bất động sản; theo đó chỉ đạo các tổ chức tín dụng ưu tiên cấp tín dụng đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án nhà ở thương mại giá rẻ; các nhu cầu chính đáng của doanh nghiệp và người dân; đồng thời phải kiểm soát chặt chẽ rủi ro cấp tín dụng với những mục đích đầu cơ để đảm bảo an toàn hệ thống”.

“Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê, số doanh nghiệp bất động sản giải thể trong năm 2022 gần 1.200 doanh nghiệp tăng 38,7% so với năm 2021. Có thể nói, năm 2022 là năm khó khăn khắc nghiệt nhất đối với tất cả doanh nghiệp bất động sản, mà kinh doanh bất động sản là một trong “21 ngành kinh tế cấp 1” quan trọng nhất của nền kinh tế của nước ta (với tổng số 1.571 ngành kinh tế từ cấp 1 đến cấp 5 theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg), nên thị trường bất động sản gặp khó khăn thì tác động bất lợi dây chuyền lan sang nhiều lĩnh vực kinh tế và cả vấn đề đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người yếu thế trong xã hội.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, thu hẹp quy mô sản xuất... nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư; phải cắt giảm nhân lực, thậm chí có đơn vị giảm đến 50% số lao động, giảm lương từ 30-50%, nhiều người dân có nhu cầu nhưng cũng khó tạo lập được nhà ở.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

Dự báo năm 2023 là năm “quyết định sống, còn” đối với các doanh nghiệp bất động sản nếu không được hỗ trợ giải quyết “nút thắt” về dòng tiền để đảm bảo tính thanh khoản, trước hết là nhu cầu và nguyện vọng của tất cả các doanh nghiệp bất động sản mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng để vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn.

Hiện nay, bên cạnh khó khăn lớn nhất là “vướng mắc pháp lý” chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản thì khó khăn trực tiếp tiếp theo là vấn đề “trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn” và các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành “nợ xấu” hoặc “nhảy nhóm nợ xấu hơn” trong các trường hợp sau đây: Doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng sắp đáo hạn mà nếu không được gia hạn thì bị xếp vào nhóm nợ “xấu”; doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn có thể bị “nhảy nhóm” sang nhóm nợ “xấu hơn”; doanh nghiệp có nợ “xấu” dù có dự án khả thi, có tài sản bảo đảm vẫn không tiếp cận được các khoản vay tín dụng mới nếu Ngân hàng Nhà nước không cho phép “nới một chút” điều kiện vay vốn tín dụng, nhưng không phải là hạ thấp tiêu chuẩn tín dụng. Ngoài ra, người mua nhà hiện nay cũng khó vay vốn tín dụng.

Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét áp dụng tương tự các giải pháp rất thiết thực và hiệu quả của Thông tư 14/2021/TT-NHNN nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, để áp dụng cho các doanh nghiệp bất động sản năm 2023. Đồng thời, xem xét ban hành Thông tư (mới) tương tự Thông tư 14/2021/TT-NHNN cho phép doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn từ 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm…”.

“Hiện nay, thị trường bất động sản nói chung, bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đang gặp nhiều khó khăn, trong đó có khó khăn liên quan đến vấn đề lãi suất tín dụng. Về vấn đề này, chúng tôi kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước có sự tháo gỡ kịp thời, đột phá trong năm 2023. Đây cũng là mong đợi của rất nhiều doanh nghiệp và người dân, của 50 ngành nghề khác liên quan đến bất động sản.

Dư địa phát triển du lịch của nước ta hiện rất lớn. Lĩnh vực này cũng được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước. Do đó, chúng tôi mong có cơ chế, chính sách riêng cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng để thúc đẩy phát triển du lịch. Đầu tiên là tháo gỡ về lãi suất. Hiện nay, do bất động sản nghỉ dưỡng bị nằm trong lĩnh vực hạn chế cho vay nên cả chủ đầu tư và khách hàng rất khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, và phải vay với lãi suất cao. Chủ đầu tư phải vay với lãi suất lên đến 14%/năm thì kinh doanh không thể có hiệu quả. Trong khi đó, với dự án bất động sản nghỉ dưỡng, không chỉ có xây nhà mà còn phải tạo dựng hạ tầng đi kèm, phải có những công trình điểm nhấn, có nhà hát, có vui khu chơi giải trí, show diễn… Những công trình đó nằm đấy, không bán được, nhưng nếu không có thì không thu hút được khách quốc tế.

Đầu tư kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng là đầu tư tiền chẵn, thu về tiền lẻ. Do đó, chúng tôi đề nghị bất động sản du lịch được nằm trong lĩnh vực ưu tiên chứ không phải là lĩnh vực bị hạn chế cho vay. Cần có giải pháp tháo gỡ chính sách liên quan đến lãi suất và có cơ chế chính sách phát triển riêng cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng để khuyến khích phát triển du lịch, thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương…

Ngoài ra, với các doanh nghiệp xây dựng, lãi suất cao cũng làm chậm tiến độ xây dựng, dẫn đến chậm đưa sản phẩm vào khai thác.

Vấn đề nữa liên quan đến việc huy động vốn là việc sửa đổi Nghị định 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp, rất mong cơ quan soạn thảo xem xét, đưa ra cơ chế phát hành linh hoạt và mở rộng điều kiện cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Liên quan đến vướng mắc pháp lý, hiện nay, lĩnh vực bất động sản, xây dựng đang chịu sự điều chỉnh của hơn 100 nghị định, thông tư khác nhau, dẫn đến nhiều chồng chéo, mâu thuẫn trong thực hiện. Mặc dù các bộ, ngành, Chính phủ thường xuyên cập nhật, chỉnh sửa nhưng vẫn chưa theo kịp thực tế. Ví dụ như, lĩnh vực condotel, hiện vẫn chưa có cơ chế, chính sách cho huy động nguồn lực để phát triển. Hơn nữa, do sự chồng chéo, mâu thuẫn nên dẫn đến sự chậm trễ trong công tác điều hành của các cơ quan chức năng tại địa phương.

Chính vì vậy, cần rà soát lại chính sách, thủ tục để loại bỏ những mâu thuẫn, chồng chéo, tạo cơ chế thông thoáng, giúp các doanh nghiệp bất động sản cũng như khách hàng có thể có kênh đầu tư, kinh doanh hiệu quả, tạo nguồn lực cho xã hội”.

“Kiểm soát nguồn vốn tín dụng là một công cụ kiểm soát hữu hiệu để giảm sức nóng của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, biện pháp này chỉ mang lại tác dụng trong ngắn hạn. Bởi vậy, sẽ cần các biện pháp lâu dài để duy trì sự phát triển ổn định đồng thời hạn chế các rủi ro đối với thị trường bất động sản.

Hai đối tượng chính sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc siết tín dụng là chủ đầu tư/nhà phát triển và người mua nhà để ở. Đây cũng là hai đối tượng đại diện cho nguồn cung và nguồn cầu của thị trường.

Quyết định thắt chặt tín dụng bất động sản sẽ có ảnh hưởng nhất định tới cả nguồn cung và nguồn cầu của thị trường. Điều này có thể sẽ dẫn đến sự đình trệ các dự án bất động sản đang và chuẩn bị triển khai.

Bất động sản là một lĩnh vực quan trọng có vai trò thúc đẩy nền kinh tế và có liên hệ mật thiết tới nhiều ngành nghề lớn như du lịch, tài chính, xây dựng… Bởi vậy, để phát huy đúng vai trò và không gây ra rủi ro vĩ mô là một bài toán cần được giải quyết kịp thời.

Thứ nhất, thay vì siết chặt tín dụng, các ngân hàng thương mại có thể kiểm soát chặt chẽ những nhóm đối tượng được tiếp cận nguồn vốn vay, từ cả phía chủ đầu tư/nhà phát triển và người mua nhà. Cụ thể, ngân hàng nên đánh giá uy tín và năng lực của chủ đầu tư. Đồng thời, bản thân chất lượng và hiệu quả tài chính của các dự án bất động sản sử dụng nguồn vốn này cũng cần được xém xét kỹ lưỡng. Từ đó, ngân hàng có thể đảm bảo các dự án sẽ được triển khai đúng thời hạn và có đủ dòng tiền để trả các khoản vay và nợ gốc.

Ngoài ra, các tổ chức tín dụng cũng cần kiểm tra mục đích và khả năng tài chính của đối tượng người mua nhà để tránh những rủi ro phát sinh trong quá trình xử lý các khoản vay nợ.

Thứ hai, thuế bất động sản cũng sẽ là một công cụ giúp thị trường ổn định lâu dài. Thuế nhà đất ở Việt Nam rất thấp chỉ khoảng 0,03%/năm tính theo bảng giá đất Nhà nước trong khi ở các quốc gia khác thì con số này là 1,0-1,5%/năm tính trên giá trị thị trường của bất động sản. Bởi vậy, việc sở hữu bất động sản càng lớn và càng nhiều sẽ đồng nghĩa với việc mức thuế hàng năm phải chịu sẽ lớn tương ứng. Điều này sẽ góp phần ngăn chặn tình trạng đầu cơ bất động sản và điều tiết nguồn cung bất động sản cho những người mua có nhu cầu thực sự.

Một yếu tố quan trọng khác cần được giải quyết là tính minh bạch thông tin của các giao dịch bất động sản. Hiện tại, chưa có một dữ liệu thông tin chính thống nào để nắm được giá giao dịch bất động sản thật trên thị trường ngoại trừ việc tìm hiểu thông tin thông qua đội ngũ môi giới bất động sản. Tuy nhiên, không có ai đảm bảo và kiểm chứng được chất lượng của những nguồn thông tin này”.

“Ngân hàng Nhà nước nhiều lần khẳng định không có chủ trương siết tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được với nguồn vốn tín dụng.

Các dự án đang triển khai buộc phải dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân. Tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư cũng là nguyên nhân khiến hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp, làm gia tăng bất ổn xã hội.

Thêm vào đó, người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị hạn chế tiếp cận tín dụng khiến sức mua giảm sút, nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng.

Có thể thấy việc tắc nghẽn dòng vốn tín dụng ảnh hưởng đến nhiều nhóm đối tượng.

Thứ nhất là người dân có nhu cầu mua bất động sản. Giấc mơ an cư ngày càng xa vời bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn ngay cả với cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà thì đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống.

Thứ hai là các đơn vị dịch vụ môi giới, hàng loạt doanh nghiệp phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Các công ty còn hoạt động trong lĩnh vực này phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, cắt giảm bộ máy nhân sự khiến hàng triệu lao động thất nghiệp.

Thứ ba là thuế bất động sản. Theo đánh giá của Tổng cục Thuế, số thu thuế, phí từ bất động sản đang có dấu hiệu chững lại và sụt giảm qua các tháng gần đây. Không chỉ thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản giảm tốc, mà thu lệ phí trước bạ từ nhà đất cũng đang sụt giảm mạnh.

Việc thực thi chính sách tiền tệ để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô trong giai đoạn lạm phát cao, kinh tế thế giới nhiều bất ổn là hoàn toàn cần thiết. Tuy nhiên, nếu việc kìm nén hoạt động sản xuất, phát triển quá lâu sẽ khiến “sức khoẻ” thị trường cũng như cộng đồng doanh nghiệp suy yếu, không thể vực dậy nổi. Doanh nghiệp và người lao động sẽ lâm vào cảnh “lầm than”.

Để thị trường bất động sản không đổ vỡ, Ngân hàng Nhà nước nên nhanh chóng mở room tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế. Trong đó có hoạt động phát triển và kinh doanh bất động sản để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid bùng phát. Trường hợp các doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại, để doanh nghiệp tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới, vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn này. Đồng thời, không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ, thậm chí hỗ trợ không tính lãi, hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cho công nhân, người có thu nhập thấp. Đương nhiên để thực hiện được, Ngân hàng Nhà nước cần hỗ trợ bù lãi suất. Các doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp đến hạn rất cần ngân hàng hỗ trợ như bảo lãnh hay mua lại trái phiếu phát hành.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cần phải xem xét cấp vốn để phát triển các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đáp ứng quyết định số 147/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, phát triển du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, tạo động lực thúc đẩy sự phát triển các ngành và lĩnh vực khác, góp phần quan trọng hình thành cơ cấu kinh tế hiện đại”.

“Ở một số nước trên thế giới, việc huy động vốn từ trái phiếu cho bất động sản là một nguồn tiền rất tốt cho các doanh nghiệp. Tuy nhiên, ở Việt Nam kênh huy động này đang gặp bế tắc do một số vụ việc vừa qua đã khiến niềm tin của các nhà đầu tư bị ảnh hưởng. Nhiều trái chủ lo ngại doanh nghiệp không thể tiếp tục tồn tại, phát triển, sản phẩm không thể đến tay người tiêu dùng.

Để giải quyết tình trạng khó khăn này, về góc độ doanh nghiệp, tôi đề nghị Ngân hàng Nhà nước và các bộ ngành xem xét có phương án để hỗ trợ các doanh nghiệp tồn tại và phát triển tốt. Cụ thể như nới room tín dụng và hỗ trợ cho việc giải ngân các khoản nợ tiếp theo để doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ, qua đó gia tăng niềm tin để tiếp tục đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp.

Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn trong việc trả nợ trái phiếu đến hạn. Chính vì vậy, chúng tôi đề nghị Ngân hàng Nhà nước với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính và ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp xem xét giải pháp như cơ cấu nợ, giãn nợ trái phiếu. Nếu Ngân hàng Nhà nước không có chính sách quyết liệt và hỗ trợ doanh nghiệp cơ cấu lại nhóm nợ thì đến một thời điểm nào đó thì câu chuyện nhảy nhóm nợ sẽ xảy ra.

Lãi suất hiện nay đang rất cao, nhiều nhà đầu tư nước ngoài hiện tại không tham gia đầu tư và đang ở tâm thế chờ đợi. Bên cạnh đó, lãi suất tăng cao cũng ảnh hưởng đến giá thành của sản phẩm được đưa ra thị trường. Chúng tôi đề xuất Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại nghiên cứu mức lãi suất phù hợp, hỗ trợ cho doanh nghiệp tạo ra sản phẩm vừa túi tiền cho người dân.

Việc tháo gỡ ách tắc về mặt pháp lý cho doanh nghiệp cũng là một trong những giải pháp xử lý vướng mắc về nguồn vốn cho doanh nghiệp. Do đó, nếu giải được bài toán pháp lý, không những giá thành bất động sản được điều chỉnh mà nguồn vốn cho doanh nghiệp cũng được khơi thông.

Ngoài ra, chúng tôi đề nghị Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu xem xét có phương án cho vay với loại hình sản phẩm condotel”.