Tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản minh bạch

Một thị trường bất động sản minh bạch sẽ phải thỏa mãn đồng thời nhiều yếu tố, gồm hệ thống pháp luật, quy hoạch, giá đất, thông tin thị trường.

Về hệ thống pháp luật

Hệ thống pháp luật của thị trường bất động sản phải có tính thống nhất, đầy đủ, rõ ràng và ổn định, được thể hiện trên những khía cạnh cơ bản sau đây:

Một là, đảm bảo tính thống nhất. Pháp luật phải là hệ thống logic, chặt chẽ, không tự mâu thuẫn, chồng chéo lẫn nhau; đồng thời, không có sự mâu thuẫn về nội dung giữa Luật Đất đai với các sắc luật khác có liên quan như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Bộ luật Dân sự... Tính thống nhất còn được hiểu là các văn bản hướng dẫn thi hành không được mâu thuẫn với luật, các quy định trong cùng văn bản không được trái ngược hoặc triệt tiêu lẫn nhau. Để đảm bảo yêu cầu này, cần sớm xây dựng luật về đăng ký bất động sản, trong đó thống nhất các quy định về đăng ký bất động sản hiện nằm rải rác ở nhiều luật chuyên ngành khác nhau và thống nhất việc đăng ký bất động sản vào một cơ quan thực hiện.

PGS-TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng kiêm Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội

Hai là, đảm bảo tính rõ ràng. Pháp luật phải công khai, dễ dàng truy cập đối với người dân. Điều này có nghĩa là việc xây dựng, ban hành và thực hiện pháp luật nói chung và pháp luật bất động sản nói riêng phải được tiến hành công khai, tạo điều kiện cho mọi lực lượng trong xã hội bảo vệ và cân bằng lợi ích của mình. Sau khi ban hành, luật của quốc gia phải được công bố trên công báo, văn bản hành chính của các cơ quan hành pháp phải được công bố bởi các phương tiện thông tin đại chúng để dễ dàng truy cập đối với người dân.

Ba là, đảm bảo tính ổn định, công khai. Hệ thống pháp luật phải tin cậy và dự đoán được. Muốn vậy, pháp luật phải đáng tin cậy, phải là những đại lượng tượng trưng cho công bằng, lẽ phải. Xây dựng, ban hành và thực thi pháp luật không được gây ra những cú sốc, ngạc nhiên, bất ngờ cho đối tượng bị áp dụng. Việc sửa đổi, bổ sung pháp luật phải được công khai trước một thời gian hợp lý để người dân chuẩn bị. Bên cạnh đó, tính ổn định còn mang ý nghĩa là việc sửa đổi, bổ sung, ban hành quy định mới phải dựa trên sự kế thừa những điểm hợp lý, tích cực của quy định cũ. Các quy định mới ban hành không được mâu thuẫn, trái ngược hoặc phủ nhận những quy định đang tồn tại.

Về quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất phải khả thi, rõ ràng, công khai, thể hiện qua 2 điểm:

Thứ nhất, đảm bảo tính khả thi. Việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất phải dựa vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước hoặc của từng địa phương và phục vụ trực tiếp cho quá trình phát triển, giải quyết các vấn đề mà thực tiễn quản lý, sử dụng đất đặt ra. Mặt khác, khi xây dựng quy hoạch sử dụng đất phải tính đến các điều kiện kinh tế - xã hội hiện tại nhằm bảo đảm cho quy hoạch dễ dàng đi vào cuộc sống.

Hai là, đảm bảo tính rõ ràng, công khai. Quy hoạch sử dụng đất phải thể hiện người dân được tham gia đóng góp ý kiến của mình ngay từ khâu xây dựng quy hoạch sử dụng đất. Ý nghĩa của tính rõ ràng, công khai của quy hoạch sử dụng đất còn được thể hiện ở việc tạo ra lượng đất đai “hàng hóa” đáp ứng nhu cầu của người dân. Việc công khai nguồn cung sẽ tạo điều kiện cho người có nhu cầu thực sự về bất động sản, người thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận và có khả năng mua được nhà, đất nhằm giải quyết nhu cầu về chỗ ở.

Về giá đất

Giá đất do Nhà nước xác định phải phù hợp với giá thị trường, biểu hiện ở những khía cạnh cơ bản sau đây:

Một là, không hoàn toàn là sản phẩm mang tính chủ quan, duy ý chí của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà còn phải bao hàm, phản ánh được các quy luật khách quan của kinh tế thị trường như quy luật cung - cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh...

Hai là, phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến, thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (gọi tắt là giá thị trường); bảo đảm không có sự chênh lệch quá lớn giữa 2 loại giá đất này và không tạo điều kiện cho các hành vi đầu cơ bất hợp lý, buôn bán, chuyển nhượng đất đai trục lợi, kiếm lời.

Ba là, phải được tiến hành hàng năm, bắt đầu từ ngày 1/1 và kết thúc vào ngày 31/12 hàng năm.

Bốn là, phải bóc tách được phần chính sách xã hội ra khỏi nội dung kinh tế trong giá trị quyền sử dụng đất; kiên quyết xóa bỏ cơ chế bao cấp về đất đai trong việc xác định giá đất.

Về hệ thống hành chính

Hệ thống hành chính phục vụ dân với các thủ tục đơn giản, bao gồm:

(i) Hệ thống hành chính liên quan đến việc quản lý, điều hành thị trường bất động sản chuyển từ chức năng quản lý sang chức năng thực hiện dịch vụ công phục vụ nhu cầu của người dân. Nhà nước sẵn sàng cung cấp và đáp ứng đầy đủ các dịch vụ công cho người dân khi thực hiện các giao dịch trên thị trường như: Cung cấp thông tin về bất động sản, tư vấn về bất động sản, môi giới bất động sản và kinh doanh sàn giao dịch bất động sản có chất lượng, chuyên nghiệp…

(ii) Đội ngũ cán bộ, công chức hoạt động trong hệ thống hành chính được đào tạo bài bản, chính quy, chuyên nghiệp và có tinh thần, thái độ tôn trọng nhân dân, công tâm, nhiệt tình và có trách nhiệm cao.

(iii) Giải quyết các công việc nhanh chóng, kịp thời, chính xác và đúng pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mọi công dân.

(iv) Trình tự, thủ tục hành chính cần được quy định một cách đầy đủ, thống nhất, logic và chặt chẽ theo hướng giản tiện đến mức tối đa, không gây phiền hà cho người dân và được công bố công khai, minh bạch.

(v) Các khiếu nại, thắc mắc liên quan đến việc thực hiện các quy định về giao dịch bất động sản được cơ quan công quyền giải quyết nhanh chóng, kịp thời dựa trên sự liêm chính, chí công, vô tư, đúng pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân.

(vi) Hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và các quy định về giao dịch bất động sản nói riêng cần thường xuyên rà soát, kiểm tra nhằm phát hiện những nội dung bất hợp lý, gây phiền hà cho người dân và kịp thời được sửa đổi, bổ sung, thay thế bằng những quy định đảm bảo phù hợp, đơn giản cho người dân khi thực hiện các giao dịch bất động sản.

(vii) Trình tự, thủ tục hành chính trong việc đăng ký bất động sản, thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi thực hiện giao dịch bất động sản được quy định đơn giản, khuyến khích người dân tự giác thực hiện và phù hợp với khả năng tài chính, mức thu nhập của người dân.

Ngoài các nội dung nêu trên, một thị trường bất động sản minh bạch còn phải thoả mãn các tiêu chí quan trọng khác như: Mọi thửa đất mà người sử dụng đất đang sử dụng phải được Nhà nước công nhận về mặt pháp lý đối với phần diện tích bên trong ranh giới thửa đất; dễ dàng đăng ký quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất và đăng ký giao dịch khi thực hiện các quyền đối với bất động sản; thông tin về bất động sản đầy đủ, chính xác, công khai và sẵn sàng cung cấp cho cộng đồng sử dụng… Tuy nhiên, trong phạm vi một bài viết không thể đề cập hết các vấn đề.