Tiêu chí chọn đất nền để đầu tư dài hạn

Chọn thị trường có động lực tăng trưởng kinh tế vùng, đánh giá mức độ thanh khoản và định giá chính xác mảnh đất là những yếu tố nhà đầu tư đất nền cần nắm bắt.

Tôi năm nay 34 tuổi, đã có một căn hộ, ôtô và khoản gửi tiết kiệm khoảng 2,5 tỷ đồng. Tôi làm trong ngành MMO (kiếm tiền trực tuyến thông qua nền tảng Internet) với thu nhập khoảng 100-150 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, nghề này khá rủi ro và không tính được xa. Hiện ngoài tiền sinh hoạt, khoản dư tôi dành 80% để gửi tiết kiệm và 20% đầu tư chứng khoán.

Sang năm 2024, tôi thấy nhiều ý kiến phân tích đây là thời điểm tốt để mua bất động sản. Tôi muốn mua một lô đất nền khoảng 1,8 tỷ đồng trở lại tại vùng ven TP HCM nhưng chưa có kinh nghiệm gì. Mong chuyên gia tư vấn tôi cần lưu ý gì trong việc chọn mua đất nền để đầu tư. Tôi cảm ơn!

Chuyên gia tư vấn:

Theo dữ liệu của kênh Batdongsan, so với đầu năm 2023, thị trường bất động sản đầu năm nay tích cực hơn cả về mức độ quan tâm và lượng tin đăng. Nhu cầu tìm kiếm trên toàn quốc trong tháng 1 đã tăng 66%, lượng tin bán cũng tăng 52%.

Tại TP HCM, đất nền có mức độ quan tâm tăng mạnh hơn cả chung cư. Trong đó phân khúc dưới 3 tỷ đồng được quan tâm nhiều nhất bởi vừa tầm tiền với phần lớn người có nhu cầu đầu tư. Sau giai đoạn khó khăn, nhiều thị trường đất nền đã điều chỉnh giá đáng kể, khoảng 30-35% so với vùng đỉnh giai đoạn 2020-2021. Nhiều khu vực tăng nóng thời kỳ trước đã giảm mạnh đến 50%.

Nếu có "tiền tươi" và muốn đầu tư dài hạn, đây là thời điểm bạn có thể cân nhắc xuống tiền. Tuy nhiên bạn cần lưu ý một số tiêu chí khi chọn đất nền đầu tư dài hạn.

Thứ nhất, nghiên cứu và chọn thị trường có động lực tăng trưởng kinh tế vùng, gồm tăng trưởng GDP, quy hoạch hạ tầng, giao thông, dự án của chủ đầu tư lớn. Đây là bước quan trọng nhất để bạn chọn thị trường tiềm năng, tránh trường hợp mua xong nhưng mất thanh khoản, không thể giao dịch được. Sau khi chọn thị trường phù hợp, bạn cần xác định khu vực tiềm năng theo bán kính tăng dần.

Ví dụ, tại những khu vực phát triển hạ tầng giao thông như cao tốc, sân bay hay có khu công nghiệp, khu đô thị mới được xây dựng, trong vòng bán kính dưới 10 km xung quanh sẽ là vùng tăng giá mạnh, do nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp gom từ thời điểm bắt đầu có thông tin. Với ngân sách tầm trung, bạn có thể khảo sát trong bán kính 15-20 km để chọn khu vực có vùng giá mềm hơn, phù hợp để đầu tư dài hạn. Đến khi hạ tầng hay dự án hoàn thành, thu hút dân cư về ở, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng giá theo cách bền vững hơn.

Thứ hai, bạn cần lưu ý các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nền như vị trí, pháp lý, diện tích, tiện ích xung quanh. Những yếu tố này không chỉ đảm bảo suất đầu tư của bạn an toàn trong dài hạn mà còn có khả năng khai thác cho thuê. Vì đất nền là sản phẩm để đầu tư hoặc đầu cơ nên khó mang lại dòng tiền cho thuê như nhiều phân khúc khác. Điều này sẽ khiến các nhà đầu tư không chuyên sốt ruột vì "chôn vốn chờ thời". Nếu mảnh đất có ưu điểm như vị trí thuận tiện, gần khu dân cư có nhiều tiện ích, bạn vẫn có thể kinh doanh một số mô hình như cho thuê bãi đỗ xe, hàng quán... Dù dòng tiền đem lại nhỏ nhưng giúp mảnh đất của bạn tăng giá trị hơn là bỏ trống thời gian dài.

Thứ ba, định giá chính xác mảnh đất và khả năng thanh khoản. Nhiều người mới tham gia thị trường đất nền thường gặp khó trong việc định giá lô đất và đánh giá mức độ thanh khoản. Bởi trải qua nhiều đợt tăng nóng rồi điều chỉnh giảm, giá rao bán đất nền sẽ có sự chênh lệch với giá trị thực tế. Nếu không biết vùng giá thực tế, bạn dễ rơi vào cảnh mua, bán hớ hoặc khi cần bán thì không giao dịch được vì mất thanh khoản.

Do đó, trước khi xuống tiền, bạn hãy khảo sát mức độ nhộn nhịp tại các văn phòng công chứng nhà đất trong khu vực hay lượng tin đăng mua bán có nhiều không. Ngoài ra, kiểm tra lịch sử giá bán trong khoảng hai năm thông qua thổ địa hoặc các môi giới chuyên khu vực để nắm được vùng giá xung quanh lô đất định mua.

Đối chiếu với các yếu tố chọn mua đất nền ở trên, tôi gợi ý một số khu vực tiềm năng để đầu tư đất nền là Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu), Long Thành (Đồng Nai) hoặc Bến Lức, Đức Hòa (Long An). Với ngân sách 1,8 tỷ đồng, bạn có nhiều lựa chọn đầu tư ở các khu vực này với diện tích khoảng 100-200 m2 một lô. Khu vực Phú Mỹ, Nhơn Trạch được hưởng lợi từ hạ tầng cảng nước sâu và sân bay Long Thành, nhiều tiềm năng trở thành trung tâm logistic trong tương lai. Còn khu vực Bến Lức, Đức Hòa đã thu hút nhiều chủ đầu tư lớn về phát triển dự án, thúc đẩy đô thị hóa và gia tăng dân số.

Nếu muốn đầu tư trong bán kính gần hơn, bạn có thể khảo sát các khu vực tiềm năng dọc theo Vành đai 3 như các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh (TP HCM); huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai); TP Dĩ An và Thuận An (Bình Dương).

Về lợi nhuận kỳ vọng, dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy đất nền tăng trưởng trung bình 12,5% một năm trong vòng 7 năm qua. Một số thị trường phát triển tốt có thể tăng trưởng 15-20% một năm.

Tuy nhiên, bạn lưu ý thời điểm hiện tại không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư đất nền bởi nhiều rủi ro. Việc trả lãi suất vay cao sẽ bào mòn lợi nhuận đầu tư của bạn. Trường hợp áp lực trả lãi vay, bạn sẽ khó bán được trong thời gian ngắn, thậm chí chấp nhận bán lỗ để thoát hàng.