Tiếp tục phân loại kỹ hơn tín dụng bất động sản

Với thông tư mới ban hành, Ngân hàng Nhà nước chính thức siết mạnh tín dụng bất động sản khi giảm vốn vay dài hạn và tăng hệ số rủi ro lên 200%...

Giãn lộ trình giảm vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn

Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, có hiệu lực từ 1/1/2020.

Theo đó, từ 1/1/2020 đến 30/9/2020, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn của các ngân hàng vẫn được giữ nguyên mức hiện nay là 40%; từ 1/10/2020 đến 30/9/2021 giảm xuống 37%; từ 1/10/2021 đến 30/9/2022 là 34% và từ 1/10/2022 là 30%.

So với dự thảo đưa ra hồi đầu năm, lộ trình giảm vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn theo Thông tư 22/2019 đã giãn thời gian hơn, giúp các ngân hàng có thêm thời gian để cơ cấu lại nguồn vốn.

Ðầu năm nay, nhà quản lý đã đưa 2 phương án giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn: Một là, tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung - dài hạn đến hết 30/6/2020 là 40%; từ 1/7/2020 đến 30/6/2021, tỷ lệ áp dụng là 35% và từ sau 1/7/2021 là 30%; hai là, tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn dùng để cho vay trung và dài hạn ở mức 40% đến 30/6/2020 và giảm còn 37% từ 1/7/2020 đến 30/6/202; sau đó, từ 1/7/2021 đến 30/6/2022, tỷ lệ này hạ xuống 34% và từ 1/7/2022 giảm về 30%.

Số liệu công bố của Ngân hàng Nhà nước tính đến cuối tháng 8/2019 cho thấy, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn toàn hệ thống ngân hàng ở mức 27,61%, trong đó các ngân hàng tư nhân đạt 30,91%; các ngân hàng có vốn nhà nước đạt 30,61%; các công ty tài chính và cho thuê tài chính đạt 36,75%...

Như vậy, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn của các ngân hàng vẫn nằm dưới quy định của Ngân hàng Nhà nước.

Ngoài giới hạn nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn, Thông tư 22 còn quy định tỷ lệ tối đa dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi (LDR) là 85% đối với các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Số liệu được Ngân hàng Nhà nước công bố vào cuối tháng 9/2019 cho biết, tỷ lệ LDR của nhóm ngân hàng có vốn nhà nước ở mức 91,47%, còn nhóm ngân hàng từ nhân là 85%.

Theo Thông tư 36/2014/TT-NHNN, LDR tối đa của nhóm ngân hàng thương mại nhà nước là 90%; ngân hàng thương mại cổ phần, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài là 80%.

Như vậy, các ngân hàng có vốn nhà nước đã bị siết lại tỷ lệ này, trong khi các ngân hàng tư nhân được nới thêm.

Việc trần LDR tăng lên giúp các ngân hàng tư nhân có thêm dư địa để giảm chi phí vốn thông qua việc giảm đà tăng tổng tiền gửi và diễn biến sẽ ngược lại đối với các ngân hàng có vốn nhà nước.

Vốn tín dụng vào bất động sản sẽ khó hơn?

Một nội dung đáng chú ý khác tại Thông tư 22/2019 là việc tăng hệ số rủi ro kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng áp dụng hệ số rủi ro từ 50-150% với các khoản vay cá nhân phục vụ mua nhà.

Trong đó, các khoản phải đòi được đảm bảo toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay và đáp ứng một trong các điều kiện số tiền vay dưới 1,5 tỷ đồng và/hoặc mua nhà xã hội, nhà theo chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ tại Thông tư sẽ có hệ số rủi ro 50%.

Lộ trình áp hệ số rủi ro tín dụng cao với các khoản vay tiêu dùng giá trị lớn cũng được đưa ra.

Cụ thể, các khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ đời sống mà tổng số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại các hợp đồng tín dụng của khách hàng đó từ 4 tỷ đồng trở lên (sau khi trừ đi khoản phải đòi của khách hàng đó đã áp dụng hệ số rủi ro 50%) sẽ bị áp hệ số rủi ro 120%, có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 đến hết ngày 31/12/2020 và sau đó sẽ nâng lên 150% kể từ ngày 1/1/2021.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính - ngân hàng đưa ra nhận định, việc áp dụng hệ số rủi ro đối với nhà ở, nhà ở xã hội, khoản vay dưới 1,5 tỷ đồng ở mức 50% là hợp lý bởi khách hàng vay ở phân khúc này nhiều.

Với những khoản vay giá trị lớn hơn, từ trên 3 tỷ đồng, cũng nên áp dụng hệ số rủi ro cao để tránh hiện tượng đầu cơ.

Thực tế, trong hoạt động tín dụng bất động sản, không chỉ chủ đầu tư triển khai dự án, mà cả khách hàng cá nhân có nhu cầu vay mua nhà để ở cũng cần vốn dài hạn.

Ðể tránh tình trạng “bóc ngắn, cắn dài”, hạn chế rủi ro trong cho vay bất động sản, thời gian qua, ngành ngân hàng thường xuyên đưa ra cảnh báo, hạn chế mở van vốn tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản và kiểm soát ngày một chặt hơn hoạt động này với những quy định tại Thông tư 22/2019.

Mới đây, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Lê Minh Hưng đã ra chỉ đạo yêu cầu Ngân hàng Nhà nước các tỉnh, thành phố thường xuyên theo dõi, nắm bắt tình hình thị trường bất động sản và kiểm soát chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực này trên địa bàn, nhất là tại các khu vực có hiện tượng sốt đất.

Trong trường hợp có biến động bất thường, Ngân hàng Nhà nước các tỉnh, thành phố cần chủ động thực hiện khảo sát, đánh giá và kịp thời báo cáo, đề xuất với Ngân hàng Nhà nước biện pháp xử lý.

Ðồng thời, tăng cường công tác thanh tra, giám sát hoạt động tín dụng, đặc biệt là tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, cho vay phục vụ đời sống, tiêu dùng của các tổ chức tín dụng, công ty tài chính đảm bảo sử dụng vốn vay đúng mục đích, an toàn, hiệu quả và tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Thực tế trên cho thấy, khi lộ trình siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn được chính thức ban hành, các ngân hàng buộc phải tái cơ cấu nguồn vốn, nên sẽ giảm cho vay trung - dài hạn.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước tính đến cuối tháng 8/2019 cho thấy, tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (bao gồm cả mục đích kinh doanh và mục đích tự sử dụng) tăng 14,58% so với cuối năm 2018, chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế.

Ðây là con số khá cao so với các lĩnh vực khác như đầu tư, kinh doanh chứng khoán tăng 8,7%, chiếm 0,4% tổng dư nợ nền kinh tế; tín dụng phục vụ nhu cầu đời sống tăng 13,92%, chiếm 20,69% tổng dư nợ nền kinh tế...

Ðánh giá được đưa ra bởi TS. Trần Du Lịch, Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, với việc siết vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn theo theo lộ trình nêu trên, các ngân hàng sẽ có thời gian để tái cơ cấu nguồn vốn, chứ khó có thể “đóng cửa” cho vay đối với bất động sản.

Tuy nhiên, thay vì tập trung cho vay đầu tư dự án như trước đây, các ngân hàng sẽ hướng dòng vốn tín dụng vào khách hàng cá nhân mua nhà nhờ khả năng phân tán rủi ro cao. Do đó, phân khúc khách hàng này vẫn hứa hẹn nhiều tiềm năng.

Tổng giám đốc một ngân hàng cổ phần cũng cho hay, tín dụng cá nhân vay mua nhà đang được xem là sản phẩm tín dụng chủ lực của hầu hết các ngân hàng. Mặt khác, trước khi cho vay, ngân hàng đã thẩm định các dự án và chủ động hợp tác với chủ đầu tư để đảm bảo quản lý tốt rủi ro.

Ðơn cử, Techcombank liên kết với Vingroup để độc quyền cấp tín dụng cho khách hàng mua căn hộ của các dự án do tập đoàn này triển khai…