Tiếp tục hy vọng kế hoạch 'giải cứu' bất động sản?

Hiện nhiều dự án được “giải cứu” và tình hình thị trường BĐS có những tín hiệu khởi sắc hơn. Nhưng cộng đồng doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS vẫn liên tục kiến nghị tháo gỡ vướng mắc khó khăn cho dự án.

Trong khi đó, đại diện các cơ quan quản lý nhà nước cho rằng về lâu dài DN phải tự cứu mình, bằng cách tái cơ cấu sản phẩm phù hợp với thị trường.

Những kết quả ban đầu

Theo báo cáo của UBND TPHCM, thời gian qua nhiều dự án nhà ở bị vướng pháp lý đã được các sở ngành cũng như TP trực tiếp giải quyết. Đến nay, đã giải quyết được 52 kiến nghị tại 44 dự án.

Đối với 30 kiến nghị tại 30 dự án liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), Sở TN-MT đang tiếp tục rà soát, đẩy nhanh tiến độ giải quyết theo chương trình giám sát của HĐND TP.

Hiện TPHCM chia các kiến nghị thành 5 nhóm, trong đó nhóm 1 là vướng mắc thủ tục đầu tư (48 dự án, 71 kiến nghị); nhóm 2 vướng mắc do thanh tra, điều tra, rà soát pháp lý (21 dự án, 22 kiến nghị); nhóm 3 vướng đất công, DNNN cổ phần hóa (15 dự án, 21 kiến nghị); nhóm 4 là nhóm các sở ngành đã có văn bản giải quyết (44 dự án, 52 kiến nghị) và nhóm 5 là nhóm các dự án đã xây dựng hoàn thành, vướng mắc về sổ đỏ (30 dự án, 30 kiến nghị).

Trong thời gian tới, UBND TPHCM sẽ tập trung giải quyết nhóm 1, 5 (36 dự án, 43 kiến nghị), còn lại sẽ theo dõi, tiếp tục xử lý khi có kết luận/bản án có hiệu lực pháp luật, hay sau khi có ý kiến của bộ, ngành, cơ quan trung ương.

Đối với các dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến TPHCM đề nghị xem xét, giải quyết gồm 70 kiến nghị của 70 dự án, TP đã tổ chức họp và xem xét khoảng 31 kiến nghị, và đã cơ bản tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Cụ thể, đồng ý cho chủ trương bán 50% sản phẩm căn hộ tại dự án Gotec Land ở quận 7; dự án của Gamuda Land ở quận Tân Phú; dự án của Quốc Lộc Phát ở TP Thủ Đức; tháo gỡ vướng mắc tại dự án Metro Star ở TP Thủ Đức…

Nhìn chung các vướng mắc tại các dự án chủ yếu liên quan đến pháp lý đất đai (giao đất, cấp giấy chứng nhận, nghĩa vụ tài chính…) về bồi thường, điều chỉnh quy hoạch. Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng Phòng phát triển nhà và thị trường BĐS, Sở Xây dựng TPHCM, cho biết vướng mắc tại 148 dự án đến nay đã giải quyết được gần 30%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho biết vùng đáy của thị trường BĐS xuất hiện từ quý I khi tăng trưởng lĩnh vực này -16,1%. Kết thúc quý II vẫn tăng trưởng -11%. Nhưng từ quý III chỉ còn -8%. Tuy nhiên, khó khăn lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay chính là pháp lý, chiếm đến 70% vướng mắc của các dự án.

Theo ghi nhận của ĐTTC, thời gian gần đây một số sự án đưa ra thị trường nhận được nhiều tín hiệu khả quan. Cụ thể, cuối tháng 9 Tập đoàn Nam Long đã bán 320 căn hộ tại dự án Akara City ở quận Bình Tân, hiện hơn 200 căn được khách hàng đặt mua. Hay dự án The Privia ở quận Bình Tân của Tập đoàn Khang Điền cũng thu hút sự quan tâm của những người có nhu cầu thật về nhà ở.

Theo ông Trần Hiếu, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, hiện dự án The Privia chủ đầu tư chưa mở bán chính thức, đang chạy rumo nhưng sức hút khá lớn bởi nằm nằm giữa 3 quận sầm uất là Bình Tân, 6, 8, nhưng giá chỉ 48 triệu đồng/m2.

Ông Đoàn Chí Thanh, Chủ tịch Hoàng Anh Holding, cho rằng sau thời gian dài đóng băng, thời điểm hiện nay có lẽ là chín muồi nhất để thị trường phục hồi. Theo ông Thanh lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay đang ở mức rất thấp, người có tiền sẽ tìm kiếm kênh đầu tư, trong đó BĐS là kênh nhiều người lựa chọn. Về phía ngân hàng cũng sẽ tìm cách, lựa chọn chủ đầu tư uy tín và dự án tốt để giải ngân cho chủ đầu tư và người mua.

DN kiến nghị và kỳ vọng

Ông Dennis Ng Teck Yow, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, cho biết trong năm 2023, sự chỉ đạo của Thủ tướng và Tổ công tác đặc biệt đã chạm đến hầu hết điểm nóng cần được tháo gỡ. Đây là tín hiệu tích cực và đột phá nhằm phá vỡ "tảng băng" pháp lý đã tồn tại nhiều năm nay.

Tuy nhiên, quá trình thực hiện vẫn còn khó khăn mang tính trọng yếu khiến việc tháo gỡ chưa đạt hiệu quả cao. Đó là, thiếu đồng bộ, có sự chồng chéo, thiếu nhất quán và thực tiễn giữa các văn bản luật và dưới luật, giữa quy hoạch giao thông, quy hoạch xây dựng và quy hoạch tổng thể, khiến cơ quan có thẩm quyền và DN lúng túng trong việc áp dụng. Hiện Novaland còn 5 dự án đang trông chờ vào sự tháo gỡ của các cơ quan chức năng.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty Asean Holdings, kiến nghị nên tiến hành việc thanh tra trước và trong quá trình làm dự án, hạn chế thanh tra sau. Bởi lẽ, nhiều dự án đã bán bị thanh tra và bị truy thu thuế rất cao, dẫn đến dự án lỗ, DN không thể hoàn thành nghĩa vụ thuế do tại thời điểm bán áp giá tạm tính, sau đó lại áp giá tính thuế mới. Có dự án đất công 5-10 năm sau mới phát hiện sai phạm và thanh tra dẫn đến việc vi phạm hàng loạt.

Phát biểu tại hội nghị với các bộ ngành và nhà đầu tư BĐS vừa qua, bà Nguyễn Thị Hồng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, nhấn mạnh vấn đề lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là mất cân đối cung - cầu. Trong đó, nguồn cung chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp; phân khúc thấp cấp phục vụ cho nhu cầu người dân có thu nhập thấp còn rất hạn chế, không đủ điều kiện để vay vốn mua nhà. Như Bộ Xây dựng cho biết có tới 50% nhu cầu về nhà ở nhưng không thể vay mua nhà.

"Để phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh và bền vững, chúng ta phải có giải pháp từ phía cung. Đó là có chính sách để tăng cung nhà ở xã hội. Và muốn thị trường BĐS hồi phục phải lấy lại niềm tin của nhà đầu tư, bằng cách giải quyết các yếu tố pháp lý của dự án. Dự án có pháp lý rõ ràng, nhà đầu tư mới yên tâm khi mua nhà" - bà Hồng nhấn mạnh.

Đồng thòi bà Hồng yêu cầu các NHTM cân đối vốn, tiếp tục cung ứng tín dụng cho dự án BĐS, đặc biệt với những DN kinh doanh hiệu quả; đồng thời rút ngắn hồ sơ thủ tục, tiết giảm chi phí để giảm chi phí vốn, hỗ trợ cho DN.