Tiền vẫn đang ‘chảy mạnh’ vào phân khúc biệt thự, liền kề giá cao tại vùng ven

Bất chấp tình trạng ế ẩm tại nhiều khu vực, dòng tiền của nhà đầu tư vẫn chảy mạnh vào phân khúc biệt thự, nhà liền kề giá cao tại vùng ven TP.HCM và các tỉnh vệ tinh, dẫn tới nguồn cung áp đảo các loại hình khác.

Đầu tháng 6 vừa qua, trước những thông tin thị trường bất động sản bắt đầu vào chu kỳ mới, anh Hoàng Anh Tuấn, một nhà đầu tư chuyên biệt thự tại TP.HCM, rục rịch trở lại các điểm nóng. Dù đã lường trước, nhưng khi tìm đến các dự án có tiềm năng, anh vẫn cảm thấy “choáng”.

Giá leo thang

Mới nhất, anh Tuấn liên hệ với môi giới để tìm hiểu một dự án biệt thự đơn lập, quy mô gần 170 căn, tại Bình Dương. Diện tích các căn phổ biến khoảng 235 - 315 m2, gồm 3 tầng nổi, mặt tiền 17 m, giá bình quân trong khoảng 10 - 17 tỷ đồng.

Một căn biệt thự diện tích 235 m2 nằm trong dự án này đang được rao bán cắt lỗ sâu 2,5 tỷ đồng vì chủ nhà gặp khó khăn về tài chính. “Nhưng khi tôi đến, chủ cũ nói mức giá trên đã cũ, hiện tại nếu có thiện chí, chủ nhà sẽ giảm từ 15 tỷ đồng xuống còn 13,9 tỷ đồng”, anh Tuấn chia sẻ.

Gần 10 năm gắn bó với phân khúc biệt thự tại phía Nam, anh Tuấn cho biết trong 5 năm qua, mặt bằng giá nhà liền thổ tại vùng ven TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai đã tăng gấp rưỡi, thậm chí là x2, x3.

“Trước dịch Covid-19, vào khoảng năm 2018, 2019, chỉ cần 5-6 tỷ đồng, nhà đầu tư có nhiều lựa chọn với biệt thự, liền kề đã hoàn thiện pháp lý, cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Nhưng nay, dù trải qua thời gian dài đóng băng, nhưng nếu không có trên 10 tỷ, khách rất khó tìm các dự án tốt”, anh Tuấn nói thêm.

Khảo sát cũng cho thấy phân khúc biệt thự vùng ven TP.HCM đang neo ở mức rất cao, dù đã giảm 10-20% so với thời đỉnh sốt. Như tại Bình Dương, giá nhà liền thổ hoàn thiện pháp lý, quy hoạch bài bản có giá phổ biến trên 7 tỷ đồng/căn, khu vực xa như Tân Uyên, Bàu Bàng cũng ở mức 4-5 tỷ đồng/căn.

Tại Đồng Nai, giá biệt thự, liền kề khu vực trung tâm Biên Hòa có giá từ 8 tỷ đồng/căn, khu vực xa hơn như Nhơn Trạch, Long Thành, Long Khánh cũng dao động ở mức 5-10 tỷ đồng/căn.

Trong khi tại Long An, giá trung bình từ 6-12 tỷ đồng/căn biệt thự liền kề, 15-35 tỷ đồng với biệt thự ven sông, sân vườn. Dự án riêng lẻ cũng có giá bán 5-7 tỷ đồng/căn.

Không chỉ ở các tỉnh, tại vùng ven TP.HCM, giá nhà liền thổ cũng liên tục leo thang. Ông Võ Hồng Thắng, chuyên gia của DKRA tiết lộ có dự án ven sông tại Thủ Đức được chủ đầu tư chào bán giá cao nhất lên đến 750 tỷ đồng/căn.

Nguồn cung liên tục tăng

Trước đó, ông Nguyễn Lộc Hạnh, CEO Ngọc Châu Á, từng cho biết thị trường thời gian qua xuất hiện sản phẩm biệt thự giá trên 700 tỷ đồng một căn, tại một dự án ở TP Thủ Đức, hướng đến nhóm siêu giàu.

Mức "không tưởng" này đã khiến cho mặt bằng giá nhà phố quanh khu vực dự án này tăng mạnh để "ăn theo". Ví dụ có dự án thấp tầng ở khu phía Đông gần đó trước đây mở bán 15-17 tỷ đồng một căn, giờ tăng lên 20-25 tỷ.

Thống kê của trang Batdongsan cũng chỉ ra trong giai đoạn 2018 - 2023, giá bán nhà liền thổ TP HCM và các tỉnh vệ tinh tăng gần 3 lần. Từ mức trung bình 107 triệu đồng một m2 lên khoảng 290 triệu đồng một m2. Các chủ đầu tư khi giới thiệu ra thị trường đều thiết lập giá sản phẩm trong 2-3 năm tới, khiến cho giá bán vượt qua khả năng hấp thụ của số đông người mua.

Giá liên tục neo cao nhưng có một thực tế là dòng tiền của nhà đầu tư vẫn đang chảy mạnh vào phân khúc này. Minh chứng là nguồn cung biệt thự, liền kề giá cao tại TP.HCM và các tỉnh vùng ven đang có xu hướng tăng mạnh.

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản phía Nam quý II/2024 của DKRA, nguồn cung sơ cấp nhà phố/biệt thự đạt 4.878 căn từ 86 dự án, tăng 12% so với quý trước, gấp 4,3 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung mới phân bổ chủ yếu ở ba khu vực TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương (chiếm khoảng 91% tổng cung sơ cấp của thị trường). Đáng chú ý, lượng tiêu thụ nhà phố, biệt thự trong quý đạt 587 căn, tăng 4,5 lần so với quý trước.

Tương tự, báo cáo thị trường bất động sản của Savills vừa công bố cho thấy các sản phẩm biệt thự, nhà phố đắt tiền có giá trên 30 tỉ đồng đang chiếm đa số với hơn 77% nguồn cung sơ cấp. Hầu hết các sản phẩm cao cấp này nằm trong các khu đô thị và tập trung chủ yếu ở TP.Thủ Đức.

Trong nửa cuối năm 2024, theo Savills, dự kiến sẽ có 883 căn nhà thấp tầng được tung ra thị trường, chủ yếu từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án và những sản phẩm có giá trên 20 tỉ đồng sẽ chiếm đến 80% nguồn cung tương lai.

Dự báo về nguồn cung tương lai, JLL cho biết TP.HCM sẽ có thêm 1.500 căn trong năm 2024, các sự kiện ra mắt bắt đầu sôi nổi vào nửa cuối năm. Hiện, nhà đầu tư và người mua vẫn giữ thái độ "chờ". Do đó, nhu cầu nhà phố chỉ phục hồi khi nguồn cung mới chuyển sang phân khúc giá thấp và lãi suất ổn định hơn.