Tiền 'rẻ' kỷ lục, cẩn trọng bẫy lãi suất vay mua nhà

Hầu hết báo cáo nghiên cứu thị trường thời gian qua đều cho thấy một kết quả chung là giá nhà đang tăng nhanh. Mới nhất, theo khảo sát của Bộ Xây dựng, giá bán trung bình một số dự án tại Hà Nội và TP.HCM đang dao động 50 - 70 triệu/m2.

“Sốt ruột” vay tiền mua nhà

Điển hình, tại Hà Nội, trong quý đầu năm 2024, giá bán căn hộ chung cư ghi nhận đà tăng liên tục trên cả thị trường sơ cấp (bán từ chủ đầu tư) và thứ cấp (người mua của chủ đầu tư, sau đó bán lại).

Giá chào bán tại dự án nổi bật như Phương Đông Green Home đang dao động từ 35,5 - 48,9 triệu đồng/m2, Trinnity Tower từ 41,6 - 55,8 triệu đồng/m2, The Pavilion từ 35,5 - 49,5 triệu đồng/m2, TSQ Mỗ Lao từ 49,2 - 54,8 triệu đồng/m2, The Sakura - Vinhomes Smart City từ 45,2 - 65,6 triệu đồng/m2, Masteri West Heighs từ 58,7 - 75,2 triệu đồng/m2, Heritage West Lake từ 85,7 - 155,3 triệu đồng/m2…

Giá nhà “nhảy múa” đang khiến không ít người “ngồi trên đống lửa”, trong đó rất nhiều người sau thời gian trì hoãn đã quyết định tận dụng cơ hội lãi suất đang ở mức thấp kỷ lục để vay mua nhà.

Như trường hợp của vợ chồng anh Nguyễn Tuấn Dũng ở Thanh Xuân (Hà Nội), sau gần 8 năm ở thuê, vừa quyết định vay nhà băng gần 1 tỷ đồng để mua nhà. Cùng với số vốn tích lũy 1,2 tỷ đồng, anh chị xuống tiền mua một căn hộ hơn 2 tỷ đồng ở khu Hoàng Mai.

“Để có ưu đãi tốt hơn, tôi chủ động vay theo diện sản xuất kinh doanh, tài sản đảm bảo là căn nhà ở quê. Lãi suất hơn 6% cho 6 tháng đầu tiên, 8,2% cho 6 tháng tiếp, và 8,5% cho 24 tháng tiếp sau nữa. Sau ưu đãi, lãi suất thả nổi”, anh Dũng tiết lộ.

Với mức lãi suất trong thời gian ưu đãi, bình quân mỗi tháng, anh Dũng phải trả nhà băng khoảng 20 triệu đồng cả gốc và lãi. Đây là áp lực không nhỏ bởi tổng thu nhập của cả hai vợ chồng anh chỉ vào khoảng 35 triệu đồng. Khi vào thời kỳ lãi suất thả nổi, áp lực sẽ còn tăng lên nhiều lần.

“Xác định là sẽ khó khăn, nhưng cứ phân vân thì không biết bao giờ mới mua được nhà khi giá càng ngày càng tăng. Vợ chồng tôi quyết định “leo lên lưng cọp”, hy vọng kinh tế ổn định, thu nhập của chúng tôi có thể cải thiện trong tương lai”, anh Dũng chia sẻ thêm với VnBusiness.

Cẩn trọng bẫy lãi suất

Tận dụng tiền “rẻ” để vay mua nhà đang là lựa chọn của không ít người. Và, quyết định này được giới chuyên gia đánh giá là lựa chọn tích cực. Tuy nhiên, cùng với cơ hội, người mua nhà cần tỉnh táo để nhìn nhận các rủi ro có thể gặp phải, tránh gánh nặng tài chính quá lớn.

Khảo sát cho thấy, thời gian qua, rất nhiều nhà băng đang tung ra nhiều chính sách hấp dẫn để thu hút khách hàng. Có ngân hàng đưa ra mức lãi suất cho vay cực “mềm” khoảng 6-7%, tuy nhiên, không ít trong số đó là “bánh vẽ” khi chỉ áp trong 3 - 6 tháng.

Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được thả nổi bằng lãi suất cơ sở cộng với biên độ 3,5%/năm. Đáng chú ý, hầu hết ngân hàng đang áp dụng mức lãi suất cơ sở để thay thế lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng làm căn cứ để cộng thêm biên độ, từ đó định ra mức lãi vay cuối cùng mà khách hàng phải trả.

Kết quả cuối cùng, với mức lãi cơ sở bình quân ở mức 8,2 - 9%/năm, cộng với biên độ, lãi vay mua nhà vẫn quẩn quanh cao ngất từ 12,5 - 13%/năm (sau khi thả nổi). Chưa kể, một số nhà băng còn tính thêm các “phụ phí” khác như bảo hiểm, chi phí đáo hạn… tổng cộng thêm khoảng 2-3%/năm.

Thực tế, trong những chu kỳ trước, cũng đã có không ít người mua nhà đã và đang phải oằn vai bởi khoản nợ sau khi hết hạn ưu đãi. Nhiều trường hợp sau khi lãi suất thả nổi tăng lên 13-14%, gánh nặng quá lớn, đã phải bán tháo tài sản để cắt nợ.

Trước thực tế trên, theo các chuyên gia, người vay mua nhà phải cân nhắc kỹ khả năng trả nợ. Tỷ lệ an toàn là các khoản thanh toán không quá 30-40% thu nhập hàng tháng. Còn với nhà đầu tư, đây là thời điểm thích hợp cho cuộc đua đường dài, tuyệt đối không dùng đòn bẩy tài chính.

Cụ thể, theo chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu, mức lãi suất ưu đãi tại đa phần các ngân hàng hiện chỉ áp dụng trong thời gian ngắn, lãi có thể sẽ bật tăng cao sau khi hết quãng thời gian này. Do đó, người vay cần phải xem kỹ lãi suất vay thời gian sau này được tính như thế nào cũng như biên độ ra sao, tránh rơi vào trường hợp biên độ quá cao.

Bên cạnh đó, ông Hiếu cũng cho rằng số tiền trả nợ cho ngân hàng bao gồm cả gốc lẫn lãi nên chiếm khoảng 50% thu nhập, nếu mức trên 70% là nguy hiểm.

Đồng quan điểm, TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế, nhận định trong bối cảnh kinh tế phục hồi, nhu cầu vốn tăng mạnh, các ngân hàng sớm muộn sẽ phải tăng lãi suất huy động để hút dòng tiền trở lại, do đó lãi suất cho vay, trong đó có vay mua nhà cũng sẽ phải điều chỉnh tăng. Vì vậy, người mua nhà luôn cần tính toán kỹ thu nhập và dòng tiền chi trả lãi vay và nợ gốc ngân hàng.