Tiền đầu tư bất động sản đến từ đâu ?

Theo quy định của pháp luật, đối với các giao dịch nhà đất đáng ngờ trên 300 triệu đồng phải báo cáo về Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Cục Phòng, chống rửa tiền (Ngân hàng Nhà nước).

Bộ Xây dựng cũng đã có công văn gửi sở xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư đốc thúc việc này nhưng thói quen dùng tiền mặt vẫn phổ biến, khiến quy định chưa khả thi trên thực tế.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA) đã có văn bản đề nghị nhà nước cần quan tâm để kiểm soát chặt nguồn “tiền bẩn” (có nguồn gốc tội phạm, hoặc có thể do tham nhũng) mua BĐS để “rửa tiền”. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, trong 3 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tín dụng BĐS 3%, tuy có cao hơn tăng trưởng tín dụng chung chỉ tăng 2,93% nhưng không quá bất thường. Như vậy, một câu hỏi lớn đặt ra là nguồn vốn đầu tư rất lớn làm cho thị trường BĐS sốt nóng "bong bóng" hiện nay đến từ đâu.

“Chúng tôi nhận thấy, ngoài nguồn tiền nhàn rỗi, tiền để dành, vàng cất giữ trong dân, tiền từ chốt lời chứng khoán và nguồn tiền kiều hối (khoảng 20% kiều hối đầu tư vào BĐS), thì đề nghị nhà nước cần quan tâm để kiểm soát chặt nguồn tiền bẩn mua BĐS”, ông Châu đề nghị.

Thực tế, theo luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 và Nghị định 116/2013/NĐ-CP, tổ chức tài chính và tổ chức, cá nhân kinh doanh ngành nghề phi tài chính có liên quan phải thực hiện quy định về phòng, chống rửa tiền, trong đó nổi bật là báo cáo giao dịch có giá trị lớn và báo cáo giao dịch đáng ngờ. Giao dịch cũng được chốt cụ thể là "có giá trị từ 300 triệu đồng bằng tiền mặt, bằng vàng hoặc ngoại tệ tiền mặt và được thực hiện 1 hoặc nhiều lần trong 1 ngày". Các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý, môi giới và sàn giao dịch BĐS là đối tượng phải thực hiện. Để thực thi, Bộ Xây dựng cũng đã có công văn gửi sở xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS, môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS phải lập báo cáo về phòng, chống rửa tiền, chống tài trợ khủng bố gửi về Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam để thống kê, theo dõi phục vụ công tác thanh tra, giám sát. Không những thế, Bộ Xây dựng còn yêu cầu các đơn vị báo cáo phải thực hiện các quy định về nhận biết khách hàng, cập nhật thông tin khách hàng, rà soát các giao dịch, khách hàng, áp dụng biện pháp tăng cường đối với khách hàng có rủi ro cao, phân công cán bộ thực hiện phòng, chống rửa tiền... Các đơn vị báo cáo phải lập và gửi báo cáo các giao dịch đáng ngờ, báo cáo các giao dịch tiền mặt có giá trị lớn từ 300 triệu đồng trở lên; phải thực hiện đánh giá rủi ro rửa tiền, tài trợ khủng bố tại chính tổ chức mình về các giao dịch BĐS; lập danh sách “đen”, danh sách cảnh báo, danh sách cá nhân có ảnh hưởng chính trị theo quy định của pháp luật...

Nếu thực hiện đầy đủ quy định này, chắc chắn câu hỏi “nguồn vốn rất lớn làm cho thị trường BĐS sốt nóng hiện đến từ đâu” của ông Châu cũng được giải đáp phần nào.

Đem quy định này đặt lên bàn lãnh đạo một công ty BĐS, vị này thừa nhận quy định đã có từ khá lâu rồi, nhưng mấy năm nay hầu như không ai báo cáo. Lý do là sàn môi giới BĐS chỉ nhận tiền hộ cho chủ đầu tư với số tiền mấy chục triệu đồng và sau 24 giờ phải nộp về cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, hầu hết các chủ đầu tư cũng gần như không báo cáo việc này với Sở Xây dựng khi hiện nay không có chế tài nếu không báo cáo. "Việc báo cáo dòng tiền của khách hàng là điều cấm kỵ trong kinh doanh bởi chủ đầu tư hay sàn môi giới không thể tự tiện cung cấp thông tin khách hàng cho một bên thứ 3. Việc này nhằm bảo vệ khách hàng, từ đó cũng giữ chân khách hàng vốn được xem là “thượng đế”. Chưa kể, hiện nay nhiều chủ đầu tư bán theo hình thức hợp đồng đặt cọc, tư vấn và thu trước khoản tiền 15 - 20% giá trị hợp đồng khi chưa đủ điều kiện bán hàng theo luật Kinh doanh BĐS. Chính vì vậy, họ càng không thể “vạch áo cho người xem lưng”. Chỉ khi nào bắt buộc mua bán BĐS thanh toán qua hệ thống ngân hàng mới có thể kiểm soát được có phải rửa tiền hay không. Còn các giao dịch đều dùng tiền mặt thì việc kiểm soát là rất khó", vị này nhận định.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Việt Nam, cho rằng quy định báo cáo khi giao dịch tiền mặt trên 300 triệu đồng sẽ giúp tiến tới minh bạch hóa thị trường BĐS. Tuy nhiên, lâu nay người Việt thường có thói quen dùng tiền mặt khi giao dịch, nên việc báo cáo này sẽ gây hoang mang cho khách hàng, do thông tin của họ phải được nêu ra, chưa kể chưa có chế tài nên gần như khó thực hiện. Chính vì vậy, để triển khai quy định này hiệu quả, cần có hướng dẫn cụ thể và chi tiết, bởi mua bán, giao dịch BĐS hiện nay có rất nhiều đối tượng tham gia, không chỉ riêng sàn giao dịch.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng việc phòng chống rửa tiền là trách nhiệm chung, nhưng nếu quy định không phù hợp dẫn đến thiếu tính khả thi. Khi quy định pháp luật thiếu tính khả thi, việc cố gắng triển khai cũng không mang lại hiệu quả bởi đối tượng phải áp dụng chỉ thực hiện mang tính hình thức. Xét chung đối với phòng ngừa, phát hiện, ngăn chặn, xử lý tổ chức, cá nhân có hành vi rửa tiền cũng giống như các loại tội phạm khác, mọi công dân đều có quyền tố giác tội phạm, trình báo các vấn đề vi phạm pháp luật. Tuy nhiên, quy định tại luật Phòng, chống rửa tiền có phần cao hơn, khi ràng buộc nhiều đối tượng với các chế độ báo cáo. Trong khi đó, việc triển khai thực hiện không đồng bộ. Chẳng hạn, cùng là đối tượng kinh doanh ngành nghề phi tài chính, nhưng công ty môi giới và công ty quản lý BĐS phải triển khai, trong khi đối tượng khác chưa thấy tổ chức triển khai. Theo luật sư Phượng, hành vi rửa tiền của đối tượng rất tinh vi vì đã có sự nghiên cứu, chuẩn bị từ trước, thực hiện qua nhiều khâu trung gian (thành lập công ty, nhờ người thân trong gia đình giao dịch...). Do vậy rất khó phát hiện vì thiếu thông tin, phải sàng lọc trong nhiều giao dịch và phải điều tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có đủ thông tin, chứng cứ để xác định.