Tiềm năng trong dài hạn nhờ dòng vốn FDI thế hệ mới, Agrisesco gọi tên 3 cổ phiếu BĐS khu công nghiệp

Trong báo cáo về ngành bất động sản khu công nghiệp, Agrisesco (AGR) gọi tên 3 cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp có tiềm năng tăng trưởng.

Các cổ phiếu tiềm năng

Chúng tôi lựa chọn các cổ phiếu tiềm năng theo một số tiêu chí sau:

Doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn tại các khu vực tiềm năng.

Chỉ số P/B, P/E ở mức hợp lý so với trung bình ngành.

Doanh thu chưa thực hiện cao hoặc các hoạt động kinh doanh có chuyển biến tích cực.

Kế hoạch kinh doanh năm 2024 khả quan.

Một số cổ phiếu tiềm năng và đạt đủ tiêu chí bao gồm: KBC, IDC, SZC

KBC - Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc

Triển vọng 2024 khả quan hơn: Doanh thu và lợi nhuận kỳ vọng sẽ tăng trưởng so với năm 2023 nhờ (1) Doanh thu cho thuê KCN hiện hữu đã ký MOU năm 2023 hơn 30ha (KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu mở rộng, Tân Phú Trung); (2) Dự kiến ghi nhận cho thuê KCN Tràng Duệ 3 sẽ là động lực tăng trưởng nếu dự án được phê duyệt Chủ trương đầu năm trong năm nay. FDI đăng ký vào TP. HCM, Bắc Giang, Bắc Ninh – nơi tập trung nhiều dự án của KBC tiếp tục tăng. Tuy nhiên việc đạt kế hoạch đề ra đầu năm sẽ gặp nhiều thách thức do bối cảnh chung thị trường BĐS.

Nhiều dự án gối đầu tạo động lực tăng trưởng bền vững trong dài hạn: Về trung và dài hạn, KBC vẫn tiềm năng nhờ quỹ đất gối đầu quy mô hơn 2.400ha (tăng thêm 675ha nhờ triển khai thêm các dự án mới: KCN Phú Bình) (Tràng Duệ 3, Tân Tập, Nam Tân Tập, Phú Bình, CCN Hưng Yên) nằm tại các tỉnh thu hút vốn FDI cao trải dài từ Bắc vào Nam. Dự án KĐT Tràng Cát khi được khởi công dự kiến cũng là nguồn thu chính cho KBC trong 5 – 10 năm tới.

IDC - Tổng Công ty IDICO

IDC là nhà phát triển KCN với quỹ đất lớn khoảng 3.200ha, gần 600ha diện tích đất thương phẩm, tập trung ở các tỉnh thu hút vốn FDI như Long An, Vũng Tàu, Bắc Ninh gồm: KCN Phú Mỹ II, Phú Mỹ II mở rộng, KCN Hựu Thạnh, Cầu Nghìn.

Triển vọng kinh doanh 2024: (1) Kỳ vọng hoạt động cho thuê tích cực 2024 nhờ diện tích cho thuê đã ký ghi nhớ và chưa ghi nhận tính đến cuối 2023 còn lớn khoảng 156ha ở các KCN Hựu Thạnh, Phú Mỹ 2, Cầu Nghìn với giá thuê dự kiến tăng 5-10% svck; (2) Mảng điện tăng nhờ giá bán điện tăng và sản lượng thủy điện hồi phục; (3) Mảng bất động sản ghi nhận tiền từ chuyển nhượng dự án Khu dân cư phường 6, Tân An cho Aeon Mall giá trị ước tính hơn 300 tỷ đồng. Điều này sẽ tác động tích cực đến dòng tiền của IDC trong năm 2024.

Tiềm năng dài hạn từ các dự án gối đầu: IDC có kế hoạch phát triển thêm quỹ đất hơn khoảng 2.000 - 3.000ha ở các tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, Tiền Giang, Hải Phòng kỳ vọng sẽ duy trì đà tăng trưởng của IDC trong dài hạn. Dự án KCN Mỹ Xuân B1 mở rộng 164ha và KCN Tân Phước 450ha dự kiến sẽ nối tiếp quỹ đất hiện tại nếu được chấp thuận chủ trương đầu tư, thúc đẩy tăng trưởng của IDC trong dài hạn

SZC - CTCP Sonadezi Châu Đức

Kế hoạch kinh doanh 2024 khả quan nhờ doanh thu bán dự án KDC Hữu Phước và cho thuê KCN Châu Đức. Tổng doanh thu chưa thực hiện tính đến cuối năm 2023 đạt 328 tỷ đồng (+11% so với đầu năm) và người mua trả trước 357 tỷ đồng duy trì cao kỳ vọng KQKD tăng trưởng.

- Kỳ vọng doanh số bàn giao dự án KDC Hữu Phước sẽ cải thiện trong 2024: nhờ SZC tiếp tục bàn giao các căn shophouse còn lai tại giai đoạn 1 (25,2ha) và mở bán giai đoạn 2 (13,5ha) khi thị trường BĐS tại Vũng Tàu có thể hồi phục.

- Doanh thu cho thuê KCN khởi sắc nhờ giá thuê tăng tốt: Giá thuê tại KCN Châu Đức năm 2024 dự báo tăng khoảng 10 – 15% svck nhờ lợi thế giá thuê thấp hơn so với các KCN khác trong cùng khu vực và cơ sở hạ tầng cải thiện hơn khi cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu dần được hoàn thành. Diện tích cho thuê KCN dự kiến khoảng 35-40ha nhờ Vũng Tàu là một trong các tỉnh thu hút vốn FDI mới cao nhất cả nước.

Câu chuyện thoái vốn trong 2024 - 2025: Kế hoạch thoái vốn của Tổng công ty Sonadezi tại SZC xuống còn 46,84% trong giai đoạn 2024 – 2025 kỳ vọng sẽ giúp SZC huy động nguồn lực tài chính để phát triển các KCN mới.

SZC có quỹ đất thương phẩm lớn gồm KCN (700ha) và KĐT (250ha) tại Vũng Tàu: 3 -5 năm tới sẽ là thời điểm SZC ghi nhận doanh thu từ KCN và KĐT Châu Đức nhờ tiềm năng tăng giá thuê đất KCN 10%/năm và sự hồi phục thị trường BĐS Vũng Tàu. Quỹ đất của SZC có vị trí thuận lợi nằm gần cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu kỳ vọng sẽ tạo lợi thế cạnh tranh bền vững cho DN. Tuy nhiên, SZC có thể đối mặt một số rủi ro (1) Cấu trúc nợ có xu hướng tăng; (2) Chi phí bồi thường, GPMB tăng ảnh hưởng biên lợi nhuận; (3) Biên lợi nhuận ban đầu thấp do bán KCN và KĐT chủ yếu cho bên nội bộ.