Thuế tài sản với nhà ở: Đã khó lại thêm chi phí, giá đắt đánh thêm thuế

Đánh thuế tài sản với nhà ở không phải là giải pháp căn cơ để xây dựng thị trường lành mạnh, thậm chí càng khiến BĐS vốn đã khó khăn vì vướng mắc pháp lý, khan hiếm nguồn cung càng trở nên bế tắc hơn.

Đang khó lai cõng thêm thuế

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Hội Môi giới bất động sản VN cho biết, với đầu tư kinh doanh bất động sản, hiện Nhà nước đã đánh thuế đầu vào như tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế chuyển nhượng, phí trước bạ,... các chi phí đầu vào này đều được tính vào giá nhà ở.

Nếu Nhà nước "bóp" chặt quá, "bóp" một cách đột ngột có thể dẫn tới thị trường bị ảnh hưởng nặng nề. Giá nhà tăng cao khi phải gánh thêm thuế phí sẽ khiến cả nhà đầu tư và khách hàng đều hoang mang, dè chừng, làm thị trườngrơi vào tình trạng đóng băng, không có giao dịch mua bán.

Trong khi nguồn thu của các địa phương hiện nay có một phần không nhỏ từ thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển nhượng nhà đất. Như vậy, thuế nhà ở không những không giúp tăng ngân sách như mục tiêu của Bộ Tài chính mà còn khiến nguồn thu bị cắt đứt.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Trần Văn Thành (Công ty BĐS N.T) cho rằng, những sắc thuế và phí đưa ra trong thời điểm này phải rất thận trọng. Đối với thị trường bất động sản thì cần có chính sách sớm, có lộ trình để doanh nghiệp chuẩn bị và sẵn sàng tiếp nhận thực hiện chính sách đó.

Ông lấy ví dụ năm 2009, Việt Nam có chính sách coi bất động sản không phải là ngành sản xuất và giảm các khoản vay vốn, ngay lập tức khiến nhiều doanh nghiệp lĩnh vực này gặp khó khăn và kéo theo nợ xấu, thậm chí nhiều doanh nghiệp phải phá sản, hệ luỵ là ảnh hưởng tới ngành xây dựng, lao động, vật liệu xây dựng...

Theo ông Thành, việc thu thuế tài sản sẽ khiến nền kinh tế thiệt đơn thiệt kép khi tác động tiêu cực nhiều hơn như hạn chế giao dịch trong phân khúc bất động sản nhà ở thương mại, chỉ còn giao dịch để ở và ít giao dịch để kinh doanh. Thuế tài sản cũng dẫn tới hạn chế nguồn cung cho phân khúc bất động sản nhà ở cho thuê do thuế cao, do đó không khuyến khích đầu tư; hạn chế đầu tư vào các dự án phát triển nhà ở do cầu kinh doanh bị giảm sút.

Những tác động này vô hình trung “bóp nghẹt” đà tăng trưởng của bất động sản, lĩnh vực được coi là “đầu kéo” của nền kinh tế, tác động trực tiếp đến hơn 40 ngành nghề khác như xây dựng, xi măng, sắt thép,...

Tại Việt Nam hiện tại, phân khúc bất động sản nhà ở vẫn đang phát triển đều, cung còn kém xa cầu và cũng chưa có dấu hiệu “nóng” của hoạt động đầu cơ. “Kiến nghị những nguồn thu mới là cần thiết nhưng cần nghiên cứu kỹ lưỡng, đặc biệt trong bối cảnh các doanh nghiệp đang gặp khó khăn vì đại dịch”, ông Thành nói.

Chung quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, Học viện Tài chính, cho biết: “Nghiên cứu để tiến tới một hệ thống thuế bắt kịp với thực tế là cần thiết, nhưng nếu đưa ra đề xuất chính thức thời điểm này thì lại chưa hợp lý. Bởi đánh thuế tài sản, nhà ở lúc này dễ dẫn đến xáo trộn”, chuyên gia cho hay.

Vị chuyên gia cũng cho rằng các cá nhân và hộ gia đình đa số đều vừa trải qua thời kỳ khó khăn, thu nhập giảm sút, nhà nào cũng lo lắng chi phí tăng thêm do giá cả mọi thứ leo thang, cộng thêm các chi phí từ do đại dịch. “Cọng rơm cuối có thể đè gãy lưng con lạc đà”, đánh thuế tài sản lúc này sẽ khó nhận được sự đồng thuận của người dân và doanh nghiệp.

Từng liên tiếng về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu chia sẻ, ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và không có khoản thu "tiền sử dụng đất" như Việt Nam.

Trên văn bản, tiền sử dụng đất không phải sắc thuế, vì đang được quy định ở Luật Đất đai, nhưng về bản chất đây vẫn là thuế vì được thu vào ngân sách. “Giờ nếu thêm thuế tài sản đánh lên BĐS sẽ dẫn tới thuế chồng thuế”, ông Châu nhận định.

Gỡ điểm nghẽn

Ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, cũng khẳng định, điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật mới là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường bất động sản, làm cho giá bất động sản tăng cao.

Năm 2022, dự báo giá bất động sản sẽ tiếp tục leo cao và tình trạng mất cân đối cung cầu ngày càng trở nên nghiêm trọng, nhất là tại các đô thị như Hà Nội và TP.HCM.

Chuyên gia cho rằng, giải pháp căn cơ là giảm bớt thủ tục pháp lý, khơi thông nguồn cung. Nguồn cung dồi dào, đa dạng sẽ tạo nên sự cạnh tranh lành mạnh, vừa giúp kéo giảm giá nhà, tăng thêm cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân.

Bên cạnh đó cũng cần đôn đốc các địa phương đẩy mạnh tiến độ phê duyệt thủ tục đầu tư cho các dự án cũng như có chế tài xử lý những địa phương không sâu sát, để tồn đọng nhiều hồ sơ kéo dài.

Về giải pháp lâu dài, bên cạnh việc quy chuẩn và tối ưu hóa các quy định của pháp luật để lành mạnh hóa thị trường cần sử dụng linh hoạt các công cụ thuế để điều tiết cung cầu, giá bất động sản.

Thay vì chất thêm gánh nặng cho người dân và doanh nghiệp bằng một loại thuế mới, TS. Vũ Đình Ánh đề xuất giải pháp khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản phục hồi sau dịch bệnh. Theo đó, quan trọng nhất là củng cố và nâng cao tiềm lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản thông qua phục hồi quy mô doanh thu và lợi nhuận cũng như tăng quy mô vốn chủ sở hữu và vốn tự có của doanh nghiệp.

Ông Ánh cho rằng, các chính sách giãn, hoãn, miễn giảm thuế, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ thu nộp ngân sách Nhà nước khác có tác dụng tích cực giúp sớm phục hồi tiềm lực tài chính của doanh nghiệp bất động sản. Nuôi dưỡng nguồn thu mới là giải pháp căn cơ và khôn ngoan để đảm bảo nguồn thu bền vững cho ngân sách.