Thuế cho thuê nhà nên thế nào?

Cho thuê nhà hay căn hộ ở các thành phố lớn trên thế giới là một hình thức đầu tư hay kinh doanh rất phổ biến. Dòng thu nhập tạo ra cho chủ sở hữu vì vậy thuộc diện điều tiết của thuế thu nhập. Nhưng cụ thể áp dụng cho các tình huống khác nhau như thế nào để chính sách thuế đi được vào cuộc sống?

Khi Cục Thuế TPHCM có tờ trình tham mưu về chống thất thu thuế với việc cho thuê căn hộ, các chiêu thức né thuế và các giải pháp hóa giải được đăng tải trên báo chí để các bên cùng trao đổi. Bên nào cũng có nỗi lòng của mình: cơ quan thuế không muốn bị thất thu, bên đóng thuế thì cho rằng quy định thuế 10% như hiện nay là cao.

Vậy có giải pháp nào khác?

Trở về bản chất, thu nhập từ việc cho thuê nhà hay căn hộ, và nói chung là bất động sản chỉ rơi vào một trong hai trường hợp: thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp.

Và cái này, là sự lựa chọn của chủ sở hữu trong trường hợp chủ sở hữu là cá nhân, tùy theo hoàn cảnh và nhu cầu tối ưu thuế của mình.

Nếu thuế suất thuế thu nhập cá nhân của chủ sở hữu thấp thì việc nhập thu nhập cho thuê vào thu nhập cuối cùng chịu thuế sẽ là tối ưu hơn trường hợp thành lập một doanh nghiệp chỉ để quản lý tài sản đó. Nhưng trong trường hợp này, lại không được khấu trừ các chi phí đầu vào.

Phần lớn những người có tài sản cho thuê là có của ăn của để, và thu nhập thuộc mức khá hay cao trong xã hội. Do đó, khung thuế suất thuế thu nhập của những người này thường thuộc nhóm từ trung bình trở lên. Chính vì vậy ở nhiều nước, nếu thấy nhập thu nhập cho thuê nhà vào thu nhập cá nhân chịu thuế không có lợi thì họ sẽ tính đến phương án lập doanh nghiệp để quản lý tài sản này.

Trong trường hợp là doanh nghiệp, lúc này các chi phí đầu vào sẽ được khấu trừ vào doanh thu chịu thuế, tức các khoản sửa chữa hay chi phí liên quan đến tài sản đều được đưa vào chi phí của doanh nghiệp. Không những thế, trong những trường hợp tài sản hình thành từ khoản vay thì lãi vay cũng được hạch toán vào chi phí. Và quan trọng hơn, là chi phí khấu hao tài sản.

Nhưng luật thuế ở nhiều nước cũng khiến hình thức doanh nghiệp quản lý tài sản cho thuê kém hấp dẫn đi. Đó là những loại thuế ấn định trước bất kể doanh thu, hay các quy định về kế toán và báo cáo hoạt động kinh doanh, làm phát sinh thêm nhiều thủ tục và chi phí.

Thu nhập từ việc cho thuê nhà hay căn hộ, và nói chung là bất động sản chỉ rơi vào một trong hai trường hợp: thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp.

Và cái này, là sự lựa chọn của chủ sở hữu trong trường hợp chủ sở hữu là cá nhân, tùy theo hoàn cảnh và nhu cầu tối ưu thuế của mình.

Lấy ví dụ như ở Pháp, việc đầu tư nhà cho thuê là một hình thức rất phổ biến, đặc biệt là những người chuẩn bị cho kế hoạch tài chính khi về hưu. Phần lớn trong số này sẽ chọn hình thức cho thuê nhà dạng bán chuyên (Loueur en Meublé Non Professionnel - LNMP), tức cá nhân cho thuê nhà đã có trang bị sẵn một số vật dụng thiết yếu, hay hình thức công ty đặc thù SCI (société civile immobilière).

Quay trở lại câu chuyện ở Việt Nam thì có lẽ cũng nên là hai lựa chọn này: hoặc nhập vào thuế thu nhập cá nhân, hoặc chuyển sang hình thức doanh nghiệp. Tùy hoàn cảnh và mục tiêu thuế của từng trường hợp cụ thể mà chủ sở hữu lựa chọn hình thức phù hợp nhất với mình.

Hiện nay, phần lớn chủ cho thuê nhà hay căn hộ nộp thuế dưới dạng hộ kinh doanh cá thể, tổng cộng là 10% doanh thu, trong đó 5% là thuế giá trị gia tăng (VAT) và 5% là thuế thu nhập cá nhân với thu nhập cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở lên. Có điều với mức thuế khoán 10% thì chủ tài sản không được khấu trừ các chi phí, cũng như VAT đầu vào.

Do đó, nếu tính vào thu nhập cá nhân để chịu thuế thu nhập cá nhân, với mức giảm trừ gia cảnh hiện nay (132 triệu/người/năm) thì những người có thu nhập chính từ việc cho thuê nhà nhưng tiền thuê không cao, chẳng hạn trung bình 10 triệu đồng/tháng, sẽ thuộc diện không phải nộp thuế.

Nhưng đối với những người có thu nhập cao, có thêm thu nhập từ việc cho thuê nhà, thì việc coi thu nhập từ tiền cho thuê là thu nhập cá nhân hay thu nhập doanh nghiệp sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách.

Đây cũng là lý do thêm vào việc nhiều ý kiến cho rằng loại hình hộ kinh doanh cá thể đã lạc hậu. Thay vào đó, chuyển hết tất cả các hình thức sản xuất kinh doanh sang doanh nghiệp, rồi trong đó chia thành nhiều hình thức doanh nghiệp khác nhau. Đối với doanh nghiệp siêu nhỏ thì cần có những hình thức quản lý giản đơn nhất có thể dựa vào doanh thu hàng năm.

Để người dân có “thói quen” nộp thuế

Vấn đề còn ở chỗ nhiều người có thói quen không nộp thuế, không biết rằng trong xã hội, nếu thu nhập đạt đến một ngưỡng nào đó thì phải có trách nhiệm với xã hội qua nghĩa vụ thuế. Chẳng hạn từ trước đến giờ, cho thuê nhà nhưng không nộp thuế, giờ phải nộp dĩ nhiên là thấy khó chịu. Trong khi ở các nước khác, thu nhập tương đối và đều đặn như cho thuê nhà luôn nằm trong thu nhập chịu thuế.

Tuy vậy, để chính sách thuế đi vào cuộc sống thì cần cho người đóng thuế thấy rằng tiền thuế của họ đóng được sử dụng hiệu quả và đúng mục đích, đảm bảo sự công bằng trong việc đóng thuế. Bởi lẽ, hối lộ, tham nhũng trong lĩnh vực thuế (hiện tượng “cưa” thuế) làm xói mòn niềm tin vào thuế, cổ xúy cho việc trốn thuế.

Một cách duy lý thì không người dân hay doanh nghiệp nào thích thuế, nhưng đó là trách nhiệm và nghĩa vụ đối với xã hội. Vai trò của nhà nước là tổ chức việc thực hiện thu thuế như thế nào để người nộp thuế có nhiều sự lựa chọn, phù hợp với hoàn cảnh và mục tiêu tối ưu thuế của họ. Quan trọng cũng không kém là giám sát việc thu thuế hiệu quả, đảm bảo minh bạch công bằng.

Ở nhiều nước phát triển, đặc biệt Tây Âu hay Bắc Âu, thuế rất cao và rất chặt chẽ. Người dân hay doanh nghiệp có nhiều sự lựa chọn hình thức thuế phù hợp với mình để tối ưu thuế. Và họ tuân thủ nghiêm vì họ biết được mình có thể giám sát việc sử dụng tiền thuế đã đóng, cũng như giám sát các công chức, viên chức trong ngành thuế.

Câu chuyện thuế cho thuê nhà, căn hộ, hay các loại thuế thu nhập khác sẽ bớt phức tạp và gây nhiều tranh luận khi hệ thống thuế thu nhập cá nhân và sự đa dạng của các doanh nghiệp nhỏ, đơn giản về thủ tục hành chính được hoàn thiện. Vai trò của Nhà nước là thiết kế hệ thống phù hợp, còn người dân và doanh nghiệp được quyền chọn trong số đó giải pháp phù hợp nhất với mình.