Thuế cho thuê nhà, ai sẽ đóng nhiều hơn?

Dư luận đang tranh cãi sau đề xuất áp thu thuế căn hộ, văn phòng, mặt bằng kinh doanh. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, câu chuyện đánh thuế, nói một cách công bằng, là một chính sách điều tiết của cơ quan quản lý nhà nước, mà bao hàm trong đó không đơn giản chỉ là việc chủ nhà tăng giá, gây áp lực lên người đi thuê.

Thị trường điều chỉnh

Dưới góc độ một chuyên gia bất động sản cá nhân, ông Phan Công Chánh cho biết trong bối cảnh dịch bệnh, nguồn thu ngân sách của Nhà nước phải gánh nhiều khoản chi như hỗ trợ cho nhóm đối tượng bị ảnh hưởng trong đó có doanh nghiệp, người dân; chi phí liên quan đến phòng chống dịch, mua vacxin và phải chi một khoản rất lớn cho đầu tư công. Do đó, thuế là một câu chuyện nóng bỏng, giúp tăng thu ngân sách nhà nước, cân đối nguồn chi.

Trong những bài phân tích gần đây, ông Chánh cũng đề cập đến vấn đề thị trường bất động sản sẽ xuất hiện những sắc thuế mới, trong đó có thuế cho thuê bất động sản.

Nhìn ở góc độ cung cầu thị trường, ông Chánh cho rằng thị trường bất động sản cho thuê đang bị ảnh hưởng nặng nề trong bối cảnh dịch bệnh, nhiều mặt bằng bán lẻ phải giảm giá; căn hộ dịch vụ, khách sạn, văn phòng gặp nhiều khó khăn. Điều này chưa từng xảy ra trong quá khứ.

“Trong một thập niên trở lại đây, giá nhà cho thuê tăng liên tục, chưa có năm nào giảm. Chúng ta thậm chí hay nói về việc bùng nổ giá thuê, mặt bằng bán lẻ trong khoảng thời gian dài. Cho đến khi dịch Covid-19 xuất hiện. Ở góc độ cá nhân, tôi cho rằng đây là dịp thị trường điều chỉnh”, ông Chánh nói.

Theo chuyên gia này, dịch Covid-19 đã đem lại góc nhìn khác hoàn toàn, người đi thuê đang có nhiều lợi thế về giá cả, thời gian thuê.

Nhiều chuỗi bán lẻ phải ra khỏi cuộc chơi, nhưng cũng có nhiều đơn vị tận dụng cơ hội để cơ cấu lại danh mục, vị trí trong chuỗi đó để cân đối bài toán tài chính.

Nhằm hỗ trợ nhau vượt qua dịch bệnh, chủ cho thuê nhà ở có đợt giảm giá sâu, từ 5, 10% đến 20, 30%, cá biệt có nơi giảm 30, 50%. Do đó, thực tế là người đi thuê có nhiều lựa chọn hơn, được hưởng dịch vụ 5 sao với giá 3 sao.

Trong bối cảnh chung của thế giới, Việt Nam được đánh giá là nước có công tác phòng chống dịch hiệu quả, môi trường đầu tư an toàn.

Điều này khiến những nhà đầu tư bất động sản cho thuê kỳ vọng, khi dịch bệnh được kiểm soát, kinh tế phục hồi, giá cho thuê sẽ được tái lập để họ có thể bù đắp những tổn thất trong giai đoạn trước.

Người cho thuê chịu thuế nhiều hơn

Quay trở lại câu chuyện nếu Chính phủ áp thuế thuê nhà, vấn đề đặt ra ở đây là ai đóng và diễn biến phân khúc bất động sản cho thuê sẽ ra sao?

Trả lời cho câu hỏi này, ông Chánh phân tích, khi cung cầu thị trường đang cân bằng với số lượng căn cho thuê nhất định thì giá cho thuê ở ngưỡng trung bình.

Tuy nhiên, khi giá cho thuê bị trừ đi phần thuế, bài toán nhà đầu tư cho thuê quan tâm là tỷ suất lợi nhuận lúc này sẽ giảm, dẫn đến thị trường cho thuê không còn hấp dẫn như trước, nhà đầu tư cho thuê sẽ rút khỏi thị trường.

Ông Chánh dẫn khảo sát của VnXpress mới đây về việc khi giá thuê nhà tăng, nhà đầu tư sẽ tiếp tục đầu tư hay rời bỏ để lựa chọn phân khúc khác với tỷ suất lợi nhuận cao hơn.

Kết quả cho thấy có đến hơn 80% nhà đầu tư lựa chọn phương án thứ 2.

Lúc này, ông Chánh cho biết, nguồn cung cho thuê sẽ sụt giảm, trong khi đó người đi thuê vẫn có nhu cầu, mức giá chắc chắn phải tăng lên, thị trường sẽ hình thành điểm cân bằng mới.

Điều đó có nghĩa, khi nguồn cung cho thuê sau khi có thuế giảm, thì hiệu ứng là giá thuê sẽ tăng.

“Như vậy, khi tăng thuế thuê nhà, tác động đến thị trường là số lượng bất động sản cho thuê sẽ giảm, khi đó giá sẽ tăng lên. Người cho thuê đã chuyển một phần thuế phải đóng vào giá thuê. Do đó không phải khi đánh thuế, người cho thuê phải chịu hết. 10% thuế sẽ chia cho cả hai bên, vấn đề là ai sẽ đóng nhiều hơn”, ông Chánh nói.

Câu chuyện này, theo ông Chánh, sẽ phụ thuộc vào co giãn cung-cầu theo giá.

Hiểu một cách đơn giản, co giãn cung theo giá là khi giá thay đổi 1% thì mức cung thay đổi bao nhiêu phần trăm.

Nếu giá thay đổi 1% thì cung nhà ở có thể thay đổi từ 1,6 - 3,7% trong dài hạn.

Nếu độ co giãn của nhu cầu thấp hơn độ co giãn của cung (nhu cầu của người đi thuê cao,) thì thuế người đi thuê phải trả nhiều hơn người cho thuê.

“Mặc dù mới có đề xuất nhưng khả năng sẽ dẫn đến hệ quả, đó là người cần đi thuê phải trả một số tiền cao hơn cho căn nhà đang ở, dù là doanh nghiệp hay cá nhân với nhu cầu của mình phải chia sẻ phần thuế nhiều hơn người cho thuê trong thời gian sắp đến”, ông Chánh cho biết.