Thuế bất động sản: Sẽ là "lưỡi dao" hay "công cụ" phát triển?

Đề xuất áp thuế 20% trên lợi nhuận chuyển nhượng bất động sản đang gây tranh cãi quyết liệt trong dư luận. Dù được kỳ vọng là công cụ điều tiết thị trường và tăng thu ngân sách, chính sách này tiềm ẩn rủi ro làm đội giá, bóp nghẹt nguồn cung nhà ở giá rẻ và làm suy giảm thanh khoản – thách thức lớn đối với sự ổn định thị trường.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang dần hồi phục sau thời gian trầm lắng, đề xuất áp thuế 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản đang thu hút sự chú ý sâu sắc từ giới chuyên gia, doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân. Mục tiêu của chính sách là hợp lý, song việc triển khai cần sự thận trọng tối đa để tránh tạo thêm rào cản trong một thị trường còn nhiều yếu tố nhạy cảm và bất ổn.

Công bằng và minh bạch – Tâm điểm của chính sách thuế

Theo bà Giang Huỳnh – Giám đốc Nghiên cứu Savills Việt Nam, thuế trên phần lợi nhuận chuyển nhượng là công cụ thiết yếu để điều tiết thị trường, phản ánh sát thu nhập thực tế và đảm bảo nguyên tắc công bằng thuế khóa: ai hưởng lợi nhiều thì đóng góp tương xứng. Hiện quy định thu 2% thuế thu nhập cá nhân trên giá chuyển nhượng chưa phản ánh đúng lợi nhuận thực tế, gây thất thu ngân sách và thiếu minh bạch trong giao dịch.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn đồng tình với mục tiêu trên nhưng cảnh báo rằng trong bối cảnh thanh khoản chưa hoàn toàn phục hồi, thuế cần được áp dụng theo lộ trình rõ ràng để tránh làm chùn bước nhà đầu tư nhỏ lẻ, gây trì hoãn giao dịch.

Thách thức về dữ liệu và xác định lợi nhuận

Một trong những nút thắt lớn của chính sách thuế này là việc xác định chính xác phần “lãi” chịu thuế. Bà Hoàng Thị Minh Ngọc – Giám đốc nền tảng Nhà Tốt nhấn mạnh việc xác minh giá gốc và chi phí phát sinh với các bất động sản nắm giữ lâu năm gặp khó khăn lớn nếu thiếu chứng từ và dữ liệu đầy đủ. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết về hạ tầng dữ liệu đồng bộ, minh bạch cùng cơ chế pháp lý rõ ràng để hỗ trợ thực thi hiệu quả.

Công nghệ số đang được tận dụng để số hóa dữ liệu, phân tích hành vi và minh bạch hóa giao dịch, nhưng trong giai đoạn cần kích thích dòng chảy thị trường, chính sách thuế phải ưu tiên tạo động lực phát triển thay vì trở thành lực cản thanh khoản.

Khấu trừ hợp lý và phân loại đối tượng – Giải pháp tinh tế

Ông Trần Đạt Khánh – CEO Biggee đề xuất cơ chế khấu trừ các chi phí hợp lý như môi giới, lãi vay ngân hàng, chi phí xây dựng nhằm phản ánh đúng lợi nhuận ròng, tránh tình trạng đánh thuế hai lần gây suy giảm động lực vay vốn và làm giảm hiệu quả đầu tư.

Hơn nữa, việc phân loại đối tượng nộp thuế theo mục đích và số lượng tài sản sở hữu là bước đi cần thiết. Người sở hữu duy nhất một căn nhà để ở nên được miễn hoặc giảm thuế, trong khi nhà đầu tư với nhiều tài sản hay giao dịch ngắn hạn cần chịu mức thuế cao hơn để điều tiết hành vi đầu cơ, dựa trên kinh nghiệm từ nhiều quốc gia phát triển.

Rủi ro kéo giá và thắt nguồn cung nhà giá rẻ

Một mối lo lớn khác là thuế lãi chuyển nhượng có thể làm tăng chi phí đầu vào, kéo giá bán bất động sản lên cao, đặc biệt tại phân khúc trung và bình dân – nhóm nhà ở vốn đang thiếu hụt trầm trọng tại các đô thị lớn. Ông Đinh Minh Tuấn cảnh báo chủ đầu tư có thể tăng giá để bảo toàn lợi nhuận hoặc chuyển sang bán cổ phần thay vì tài sản thực để tránh thuế, làm thị trường thứ cấp trì trệ, gián tiếp ảnh hưởng đến tiêu thụ sản phẩm sơ cấp.

Ông Nguyễn Văn Dũng – Phó Tổng Giám đốc Trần Anh Land bổ sung rằng chi phí pháp lý, thuế phí và lãi vay hiện đã “ăn mòn” biên lợi nhuận, khiến doanh nghiệp dè dặt với các dự án nhà vừa túi tiền; thêm thuế lãi chuyển nhượng càng khiến nguồn cung nhà giá rẻ bị thu hẹp hơn nữa.

Chọn đúng thời điểm và tránh cứng nhắc

Dù có nhiều quan điểm trái chiều, phần lớn chuyên gia đồng thuận rằng thuế là công cụ không thể thiếu để kiểm soát đầu cơ, thúc đẩy thị trường phát triển bền vững. Tuy nhiên, hiệu quả chỉ đến khi chính sách được thiết kế hợp lý, áp dụng đúng thời điểm và dựa trên nền tảng dữ liệu vững chắc, minh bạch.

Kinh nghiệm quốc tế từ Singapore, Hàn Quốc, Canada cho thấy thuế cao với bất động sản không để ở hoặc chuyển nhượng ngắn hạn là biện pháp hiệu quả hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Việt Nam hoàn toàn có thể áp dụng mô hình này, với điều kiện tiên quyết là xây dựng đồng bộ hạ tầng pháp lý, dữ liệu và cơ chế thực thi nghiêm minh.

Nếu được triển khai công bằng, linh hoạt và minh bạch, thuế lãi chuyển nhượng không chỉ gia tăng nguồn thu ngân sách mà còn tạo ra cú hích sàng lọc thị trường, thúc đẩy cạnh tranh lành mạnh, góp phần xây dựng thị trường bất động sản phát triển bền vững trong dài hạn.