Thuế bất động sản: Kỳ vọng hạn chế tình trạng đầu cơ

Dự thảo Luật Thuế bất động sản tách riêng đất ở và nhà ở với mục tiêu tính thuế đầy đủ và công bằng hơn. Cơ quan quản lý cũng sẽ áp thuế suất cao với nhà, đất lấn chiếm, bỏ hoang, căn hộ chung cư giá trên 50 triệu/m2.

Tách bạch để ngăn chặn đầu cơ

Dự thảo Luật Thuế bất động sản đang được lấy ý kiến rộng rãi. Văn bản luật này sẽ được trình Quốc hội vào kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2024) và dự kiến thông qua vào kỳ họp thứ 9 (tháng 5/2025) nhằm thay thế cho Luật thuế Sử dụng đất nông nghiệp và Luật Sử dụng đất phi nông nghiệp.

Tổng hợp những điểm bổ sung, sửa đổi trong dự thảo này có thể thấy văn bản luật đang xây dựng có nhiều điểm mới. Theo đó, điểm nổi bật nhất là đề xuất tách riêng nhà và đất để đánh thuế.

Cụ thể, theo các luật hiện hành, thuế suất đất ở đang được áp dụng ở mức từ 0,03 % - 0,15% (tùy diện tích đất tính thuế). Theo Dự thảo, các mức thuế này dự kiến sẽ được nâng lên và đánh thuế trên toàn bộ diện tích đất ở.

Đối với thuế suất nhà ở, các luật hiện nay không đánh thuế, còn trong Dự thảo, các loại nhà ở sẽ được phân chia ra theo từng loại hình và giá trị để đánh thuế tăng lũy tiến đối với phần giá trị, diện tích vượt ngưỡng.

Đối với nhà chung cư (bao gồm cả đất xây dựng khu chung cư), hiện nay mức thuế chung là 0,03%. Nếu Luật thuế mới được thông qua thì giá tính thuế sẽ bao gồm giá trị đất cộng với giá trị nhà. Tuy nhiên chung cư nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ được miễn thuế. Bên cạnh đó nhà chung cư có giá trị không lớn, phân khúc bình dân sẽ chịu mức thuế suất thấp, còn căn hộ cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) sẽ chịu thuế suất cao.

Các chuyên gia đồng tình việc tách bạch nhà ở, đất ở và các loại hình bất động sản để đánh thuế sẽ giúp giảm tình trạng đầu cơ, ổn định thị trường tránh lãng phí và tăng thu ngân sách. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, các quy định về thuế nhà, đất hiện tại đã lạc hậu, chưa kiểm soát, ngăn chặn được các hành vi đầu cơ, đẩy giá.

Số thu thuế từ đất phi nông nghiệp hiện nay thấp, chưa thúc đẩy người dân, doanh nghiệp sử dụng đất đai hiệu quả. Trong khi đó, từ 1993 đến nay Luật thuế Sử dụng đất nông nghiệp vẫn còn hiệu lực nhưng thực tế, nhiều nội dung luật hiện đã không còn được áp dụng trên thực tế, khiến tình trạng đầu cơ, phân lô, mua đi bán lại đất nông nghiệp diễn ra phổ biến.

“Vì thế việc tách bạch để tính thuế phù hợp với từng loại hình bất động sản là cần thiết. Nhất là đánh thuế nhà chung cư có giá trị cao sẽ giúp điều tiết được các hành vi mua bán, chuyển nhượng, đặc biệt là kinh doanh, đầu cơ nhà đất”, ông Đính nhận định.

Cần lộ trình kiểm soát, quản lý

Theo tính toán của cơ quan soạn thảo, dự thảo Luật Thuế bất động sản, hiện nay thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bình quân mỗi năm khoảng 1.700 tỷ đồng và đạt khoảng 0,14% tổng thu ngân sách nhà nước giai đoạn 2016-2020. Việc tách riêng đất ở, nhà ở để đánh thuế được kỳ vọng sẽ giúp tăng thu nguồn thuế đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá nhà đất.

Các chuyên gia cho rằng, việc tách bạch các loại hình nhà chung cư cao cấp và nhà đất ở bỏ hoang, không đưa vào sử dụng để đánh thuế cao là rất phù hợp với thông lệ quốc tế. Tuy nhiên, để triển khai được trên thực tế và thu thuế đúng người, đúng loại tài sản thì cần phải xây dựng được bộ khung pháp lý kiểm soát, quản lý đất đai thống nhất trên phạm vi toàn quốc.

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, điều quan trọng là trước mắt cần xây dựng và cập nhật được khung giá đất thị trường. Kế đó chúng ta cần có lộ trình xây dựng, hoàn thiện hệ thống quản lý địa chính, nhà đất, để kiểm soát định danh chủ sở hữu nhà ở, đất ở trên phạm vi cả nước.

“Khi đã hoàn thiện được hệ thống quản lý, liên kết được dữ liệu toàn quốc rồi thì mới bàn tính đến mức thuế suất và thu thế nào cho hiệu quả” - ông Võ nói.

Ở góc độ doanh nghiệp và người mua nhà, TS. Võ Trí Hảo, Hiệu trưởng Trường đại học Gia Định cho rằng, việc đánh thuế cao đối với phân khúc nhà cao cấp và đất bỏ hoang, cũng như đánh thuế cao đối với căn nhà thứ hai, thứ ba về lý thuyết sẽ giảm được tình trạng đầu cơ, găm hàng. Nếu việc quản lý và thu thuế đúng và trúng đối tượng có thể sẽ khiến thị trường nhà đất đi vào nền nếp, giúp giá nhà ổn định ở từng phân khúc.

Tuy nhiên, từ lý thuyết đến thực tiễn là một khoảng cách rất lớn. Vì vậy, cần tính toán rất kỹ lưỡng các mức thuế suất áp dụng cho từng loại hình bất động sản. Nhất là các điều luật cần làm rõ chi tiết, hướng dẫn cụ thể để cơ quan thuế địa phương có thể áp dụng. Chẳng hạn, như cần có cách thức, quy trình xác định đối tượng bất động sản chịu thuế; xác định ngưỡng thuế phù hợp đối với từng khu vực, vùng miền tùy theo điều kiện kinh tế, xã hội để không tác động đến người nghèo, người thu nhập dưới ngưỡng trung bình.