Thực trạng về giá nhà ở và một số loại bất động sản trong quý 2/2021

Đối với nhà ở, thị trường trong Quý II cơ bản vẫn phát triển ổn định, giá giao dịch tại hầu hết các địa phương có xu hướng tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2020. Nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu là nhà ở trung cấp và cao cấp, nguồn cung nhà ở xã hội và giá thấp còn rất hạn chế. Trong đó, nguồn cung nhà ở sơ cấp từ các dự án mở bán tiếp tục giảm so với năm 2020.

Đối với căn hộ chung cư

Giá giao dịch căn hộ chung cư bình quân, đặc biệt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn tăng khoảng 5-7% so với Quý I, cụ thể tại một số dự án như: tại Hà Nội là dự án Sunshine Garden (tăng khoảng 5,9%), Xuân Mai Complex (tăng khoảng 4,5%), Hòa Bình Green City (tăng khoảng 5,1%) Stellar Garden (tăng khoảng 6,4%), Seasons Avenue (tăng khoảng 5%), Xuân Mai Complex (tăng khoảng 5,4%); tại TP. Hồ Chí Minh là dự án Cantavil An Phú - Cantavil Premier (tăng khoảng 7,1%), Opal Riverside (tăng khoảng 6,3%), New City Thủ Thiêm (tăng khoảng 5,2%), Sunview Town (tăng khoảng 5,5%); tại Bình Dương là các dự án Opal Boulevard (tăng khoảng 4,2%), Stown Phúc An (tăng khoảng 5,7%). Cùng với đó lượng giao dịch căn hộ chung cư bằng khoảng 100-105% so với thời điểm cuối năm 2020.

- Căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 triệu đồng/m² - 30 triệu đồng/m²): Các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m²; căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận/huyện như tại Hà Nội, dự án Le Grand tại quận Long Biên giá khoảng 28 triệu đồng/m², dự án Vinhomes Ocean Park tại huyện Gia Lâm giá khoảng 28 triệu đồng/m², dự án XPHomestar tại huyện Đan Phượng có giá khoảng 20 triệu đồng/m²; tại TP. Hồ Chí Minh, dự án The East Gate tại TP. Thủ Đức có giá khoảng 27 triệu đồng/m², dự án Tecco Town tại quận Bình Tân có giá khoảng 24 triệu đồng/m²; tại Bình Dương, dự án Lavita tại TP. Thuận An có giá khoảng 26 triệu đồng/m². Nguồn cung loại căn hộ này ngày một hạn chế trong khi nhu cầu của người dân vẫn còn nhiều dẫn đến giá bán tiếp tục tăng.

- Căn hộ chung cư trung cấp(có mức giá khoảng 30 triệu đồng/m² đến dưới 50 triệu đồng/m²): Sản phẩm chủ đạo trên thị trường vẫn là các căn hộ phân khúc trung cấp, chiếm phần lớn nguồn cung mở bán mới trong Quý II. Giá giao dịch căn hộ trung cấp có mức tăng cao tại một số khu vực như quận Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Hoàng Mai (Hà Nội); Quận 5, TP. Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh); TP. Dĩ An (Bình Dương). Một số dự án căn hộ chung cư mở bán mới trong quý như:The Link345 Ciputra giá khoảng 40 triệu đồng/m², Masteri West Heights Tây Mỗ (quận Bắc Từ Liêm) giá khoảng 40-50 triệu đồng/m² tại Hà Nội.

- Căn hộ cao cấp (có mức giá trên 50 triệu): Tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh một số dự án có vị trí đặc biệt, trung tâm có mức giá quảng cáo, chào bán rất cao như: dự án One Central Saigon (nằm ở Quận 1, TP HCM) có mức giá bán dự kiến cao kỷ lục, khoảng 650 - 800 triệu đồng/m²; dự án The Grand Hàng Bài ở vị trí đất vàng của Hà Nội, với giá chào bán từ 570-700 triệu đồng/m²; Spirit Of Saigon (Quận 1) giá khoảng 400 triệu đồng/m²; Sunshine Venicia Thủ Thiêm giá khoảng 150 triệu đồng/m²; The River Thủ Thêm (TP. Thủ Đức) giá khoảng 110 triệu đồng/m² tại TP. Hồ Chí Minh.

Đối với loại hình căn hộ chung cư cho thuê, giá cho thuê nhìn chung vẫn có xu hướng giảm theo quý so với cuối năm 2020 (mức giảm bình quân toàn thị trường khoảng 3-5%). Tại Hà Nội, các quận Cầu Giấy, Tây Hồ là khu vực có mức giá cho thuê căn hộ chung cư trung cấp và cao cấp giảm mạnh nhất. Tại TP. Hồ Chí Minh, giá cho thuê căn hộ trung và cao cấp tại quận 7, Bình Tân có mức giảm mạnh nhất.

Đối với nhà ở riêng lẻ

Giá giao dịch nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương vẫn tăng nhưng không nhiều, bình quân khoảng 3% so với quý trước,lượng giao dịch đối với nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 120% so với thời điểm cuối năm 2020. Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương là những địa phương có mức giá bình quân tăng cao hơn so với mặt bằng chung của cả nước. Một số dự án biệt thự, nhà liền kề có giá tăng cao so với Quý I/2021 như: Euro Village (tăng khoảng 5,4%), One River (tăng khoảng 5%) tại Đà Nẵng; Ecolakes Mỹ Phước (tăng khoảng 9,1%), Sun Casa (tăng khoảng 8,8%) tại Bình Dương; Khu đô thị Detaco Nhơn Trạch (tăng khoảng 5,2%), Aqua City (tăng khoảng 4,3%) tại Đồng Nai; Hoàng Huy Riverside (tăng khoảng 7,6%), Vinhomes Cầu Rào 2 (tăng khoảng 7,1%) tại Hải Phòng.

Đối với nhà ở xã hội

Hầu hết dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại các thành phố trọng điểm được đầu tư xây dựng để bán, diện tích căn hộ từ 50-70 m² với mức giá bán dao động dưới 20 triệu/m². Cụ thể như sau:

- Tại TP. Hà Nội: một số ít dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có mức giá bán bình quân từ 13,5-16 triệu đồng/m² như: Nhà ở xã hội IEC Thanh Trì (1.167 căn hộ, có giá bán 15,8 triệu đồng/m²); Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế - Chèm (3.040 căn hộ, có giá bán 16 triệu đồng/m²); Dự án nhà ở xã hội CT4 Kim Chung, Đông Anh (484 căn hộ, có giá bán 13,5 triệu đồng/m²).

- Tại TP. Hồ Chí Minh: một số ít dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có mức giá bán bình quân từ 13-25 triệu đồng/m² như: Dự án nhà ở xã hội An Phú Tây (311 căn hộ, có giá bán 13 triệu đồng/m²); Dự án Phú Thọ DMC đường Lý Thường Kiệt, phường 14, quận 10(1.088 căn hộ, có giá bán 25 triệu đồng/m²).

- Tại TP. Đà Nẵng: một số ít dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với mức giá bán bình quân từ 7,2-12,7 triệu đồng/m²; giá cho thuê (đã bao gồm chi phí bảo trì) dao động từ 48.000-63.000 đồng/m²/tháng như: Dự án chung cư nhà ở xã hội Khu công nghiệp Hòa Khánh (1.760 căn hộ, có giá bán khoảng 9,4 triệu đồng/m², giá cho thuê khoảng 48.000 đồng/m²); Dự án công trình chung cư nhà ở xã hội tại lô đất B4-1 thuộc Khu đô thị xanh Bàu Tràm Lakeside (1.549 căn hộ, có giá bán khoảng 12,7 triệu đồng/m², giá cho thuê 63.000 đồng/m²); dự án chung cư 11 tầng Khu dân cư Phong Bắc (330 căn, có giá bán khoảng 7,9 triệu đồng/m²).

- Tại TP. Cần Thơ: một số ít dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với mức giá bán bình quân từ 12-18 triệu đồng/m² (chưa bao gồm kinh phí bảo trì), giá cho thuê (đã bao gồm kinh phí bảo trì) dao động từ 280.000-330.000 đồng/m²/tháng, giá cho thuê mua (chưa bao gồm kinh phí bảo trì) dao động từ 300.000-350.000 đồng/m²/tháng, chẳng hạn như: Dự án nhà ở xã hội Gia Phúc (giá bán 9,5 triệu đồng/m² (chưa bao gồm kinh phí bảo trì); giá cho thuê 68.904 đồng/m²/tháng (đã bao gồm kinh phí bảo trì); Dự án chung cư nhà ở xã hội Nam Long-Hồng Phát (giá bán 12 triệu đồng/m²; giá thuê 58.750 đồng/m²/tháng); dự án chỉnh trang và phát triển đô thị An Phú (giá bán dao động từ 15-18 triệu đồng/m² (chưa bao gồm kinh phí bảo trì); giá cho thuê dao động từ 280.000-330.000 đồng/m²/tháng (giá đã bao gồm kinh phí bảo trì); giá cho thuê mua dao động từ 300.000-350.000 đồng/m²/tháng (chưa bao gồm kinh phí bảo trì).

- Tại TP. Hải Phòng: một số ít dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với mức giá bán bình quân từ 7,3-14,5 triệu đồng/m²; giá cho thuê (đã bao gồm chi phí bảo trì) dao động từ 50.000-94.000 đồng/m²/tháng như: Khu chung cư 03 tầng từ lô L18 đến lô L24 thuộc Dự án Khu nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại xã An Đồng, huyện An Dương (tầng 1 (diện tích căn hộ 61,6 m²), có giá bán khoảng 10,6 triệu đồng/m², giá cho thuê (không thuế VAT) khoảng 73.000 đồng/m²/tháng; tầng 3 (diện tích căn hộ 63,4m²) có giá bán khoảng 8 triệu đồng/m², giá cho thuê (không thuế VAT) khoảng 55.000 đồng/m²/tháng); dự án Khu cư 05 tầng dự án Khu nhà ở xã hội xã An Đồng, huyện An Dương (khu nhà CC3 lô 2- 92 căn, giá bán (đã bao gồm thuế VAT, đã nhân hệ số tầng, chưa bao gồm chi phí bảo trì), tầng 1 khoảng 14,5 triệu đồng/m²; giá cho thuê (sau thuế, đã bao gồm chi phí bảo trì) khoảng 89.000 đồng đồng/m²/tháng).

Đối với đất nền

Hiện tượng tăng giá đất nền nóng cục bộ đã được kiểm soát sau khi Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có các văn bản chỉ đạo để chính quyền địa phương kịp thời đưa ra các thông báo, cảnh báo cũng như công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn (như thông tin quy hoạch sân bay Tec-nich tại Bình Phước, quy hoạch hành chính huyện Thủy Nguyên tại Hải Phòng, điều chỉnh bảng giá đất tại Đà Nẵng,…). Bên cạnh đó, lượng giao dịch đất nền có xu hướng giảm so với quý trước. Cụ thể giá giá giao dịch đất nền tại một số địa phương như sau:

- Tại Hà Nội: The Phoenix Garden (Đan Phượng) giá khoảng 32,2 triệu đồng/m², Khu đô thị Inoha City Phú Xuyên (Phú Xuyên) giá khoảng 24,7 triệu đồng/m², Orange Graden (Hoài Đức) giá khoảng 39,1 triệu đồng/m², The Spring Town Xuân Mai (Chương Mỹ) giá khoảng 14,5 triệu đồng/m², Hòa Lạc Premier Residence (Sơn Tây) giá khoảng 13,9 triệu đồng/m²…;

- Tại Hải Phòng: khu Cửa Trại (xã Thủy Đường), Khau Da, Khang Dồi, Gò Gai (xã Thủy Sơn), giá đất đang giao dịch quanh mức 20-25 triệu đồng/m², đất nền ở các xã Hoa Động, Lâm Động... hiện có giá hơn 15 triệu đồng/m²…;

- Tại TP. HCM:Khu dân cư Phú Nhuận 1,2 (Quận 2) khoảng 135,2 triệu đồng/m², Đào Sư Tích Residence (Huyện Nhà Bè) khoảng 51,2 triệu đồng/m², Khu dân cư Hồng Quang (Huyện Bình Chánh) khoảng 27,4 triệu đồng/m², The EverRich III (Quận 7) giá khoảng 108,3 triệu đồng/m², Hưng Phú 1 (Quận 9) giá khoảng 56,2 triệu đồng/m², Tam Đa BCR (Quận 9) giá khoảng 40 triệu đồng/m², KDC Phú Xuân Vạn Hưng Phú (Huyện Nhà Bè) giá khoảng 38,4 triệu đồng/m²....;- Tại Đà Nẵng: dự án KĐT Nam cầu Nguyễn Tri Phương (Cẩm Lệ) giá khoảng 33,9 triệu đồng/m², dự án Đà Nẵng Pearl (Ngũ Hành Sơn) giá khoảng 31,7 triệu đồng/m²…;

- Tại Đồng Nai: dự án Biên Hòa New Town 2 (TP. Biên Hòa) giá giao dịch khoảng 16,1 triệu đồng/m², dự án Long Hội Central Point (Nhơn Trạch) giá khoảng18,8 triệu đồng/m²…

Đối với văn phòng cho thuê

Nhu cầu thuê văn phòng và công suất cho thuê văn phòng trong Quý II/2021 giảm so với quý trước. Do ảnh hưởng dịch bệnh Covid-19 gây ra, thị trường văn phòng vẫn tiếp tục gặp khó khăn. Các văn phòng hạng B và C, đặc biệt là tại khu vực trung tâm đang đạt tỷ lệ lấp đầy tương đối cao cao do có mức giá và diện tích thuê hợp lý.

Giá cho thuê văn phòng bình quân toàn thị trường trong Quý II/2021 giảm nhẹ so với quý trước (tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh giá cho thuê giảm khoảng 1,7%), giá cho thuê một số văn phòng tại Tp Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh cụ thể như sau:

Một số tòa nhà văn phòng hạng A, B mới gia nhập thị trường nổi bật như: BRG Tower giá cho thuê khoảng 38-50 USD/m²/tháng, tương đương 880.000 đồng – 1.160.000 đồng/m²/tháng (tại Hà Nội); Pearl 5 Tower giá khoảng 35-45 USD/m²/tháng, tương đương 810.000 đồng – 1.040.000 đồng/m²/tháng; The Graces giá khoảng 20 USD/m²/tháng, tương đương 462.000 đồng/m²/tháng (tại TP. Hồ Chí Minh); Diamond Time giá cho thuê khoảng 30 USD/m²/tháng, tương đương 700.000 đồng/m²/tháng (tại Đà Nẵng).

Đối với mặt bằng thương mại

Trong Quý II/2021, số lượng dự án trung tâm thương mại và siêu thị mới được khai trương đi vào hoạt động không nhiều. Một số dự án trung tâm thương mại mới được khai trương như: TTTM GO! tại Thái Nguyên, TTTM Thắng Lợi tại TP. Hồ Chí Minh, Lotte Mart Gold Coast Nha Trang tại Khánh Hòa.Do ảnh hưởng của dịch bệnh, kinh doanh mặt bằng thương mại tiếp tục gặp khó khăn, tổng lượng thuê và giá thuê bình quân vẫn có xu hướng giảm so với Quý I/2021.

Tại khu vực trung tâm của Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá chào thuê trung bình ở tầng trệt và tầng một cũng trong xu hướng giảm;mức giá trung bình khoảng 102 USD/m²/tháng tương đương 2.357.000 đồng/m²/tháng, giảm 1,9% theo quý và 1,7% theo năm. Khu vực trung tâm ghi nhận tỷ lệ trống trung bình ở mức 10,8% do một số diện tích trống ở các tầng cao vẫn chưa tìm được khách thuê mới, cũng như bị ảnh hưởng do dịch bệnh. So với cùng kỳ năm ngoái, tỉ lệ này đã tăng 10,1%.

Giá chào thuê mặt bằng ở tầng trệt và tầng một (không bao gồm thuế GTGT và phí dịch vụ) tại các trung tâm thương mại ngoài khu vực trung tâm tiếp tục giảm nhẹ do một số dự án có tỷ lệ trống cao giảm giá để giữ chân khách thuê, cũng như hỗ trợ các khách thuê do tình hình dịch diễn biến phức tạp thời gian vừa qua. Giá chào thuê trung bình tại tầng trệt và tầng một khu vực ngoài trung tâm đạt 29 USD/m²/tháng tương đương 670.000 đồng/m²/tháng, giảm 3,8% theo năm và 2,8% theo quý. Tỷ lệ trống các khu vực này vẫn ở mức cao, đạt 14,6%, cao hơn 0,1% theo quý và 4,8% theo năm. Tại thị trường TP. Hồ Chí Minh, dưới sức ép từ làn sóng dịch nghiêm trọng, giá thuêtrung bình trong quý ghi nhận đạt 34 USD/m²/tháng tương đương 786.000 đồng/m²/tháng, giảm 5,2% theo năm do nhiều trung tâm thương mại đóng cửa, các dự án đồng loạt giảm giá thuê, cũng như có các chính sách hỗ trợ khách thuê trong thời gian giãn cách xã hội thời gian qua. Điều này đã phần nào cải thiện được tỷ lệ trống, giảm 1,6% theo năm xuống còn 14,6%.

Đối với khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng

Nguồn cung mới khách sạn 4-5 sao và khu du lịch nghỉ dưỡng trên cả nước vẫn rất hạn chế. Một số dự án khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng đã phải lùi lịch khai trương do ảnh hưởng của đợt bùng phát dịch bệnh Covid-19 vào tháng 5. Giá cho thuê bình quân phòng khách sạn và bất động sản nghỉ dưỡng trong quý II/2021 giảm khoảng 20-25% so với Quý trước. Một số dự án khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng được khai trương trong quý như: Trung tâm giải trí nghỉ dưỡng Phú Quốc United Center (Phú Quốc, Kiên Giang), khách sạn 4 sao Yes Hotel (Đà Nẵng).

Công suất thuê phòng khách sạn toàn thị trường có xu hướng tăng ở giai đoạn đầu Quý II/2021 khi nhu cầu tham quan, du lịch trong dịp nghỉ lễ tăng lên. Tuy nhiên sang nửa cuối Quý II/2021, dịch bệnh bùng phát trở lại, các doanh nghiệp kinh doanh khách sạn lại tiếp tục gặp khó khăn khi nhu cầu thuê và công suất thuê phòng sụt giảm mạnh. Một số khách sạn đăng ký làm địa điểm cách ly có trả phí được coi là một trong những giải pháp tình thế để tăng tỷ lệ lấp đầy phòng và cải thiện doanh thu nhưng có rất ít hiệu quả trong thực tế.

Đối với bất động sản công nghiệp

Trong Quý II/2021, hoạt động kinh doanh bất động sản công nghiệp vẫn duy trì được ổn định về cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt khoảng 80%. Nếu tính thêm các tỉnh lân cận (Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, Hà Nam, Nam Định, Ninh Bình, Bắc Giang) thì tỷ lệ lấp đầy của các dự án khu công nghiệp đạt 69%.

So với năm 2020, tốc độ tăng giá thuê khu đất công nghiệp Việt Nam đã chậm lại ở cả miền Nam và miền Bắc. Trong Qúy II/2021, mức tăng của giá thuê trung bình tại các tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc giao động từ 0% đến 5% thấp hơn so với mức tăng từ 4% đến 13% trong năm 2020. Phần lớn giá thuê của các dự án khu công nghiệp vẫn giữ ở mức tương tự tại thời điểm Qúy IV/2020, trừ một số dự án có vị trí thuận lợi tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai hay Long An có mức tăng khoảng từ 5% đến 10%.