MỚI

Thiệp 24HMoney v2.0

#Bất Động Sản

24HMONEY đã kiểm duyệt

Thực trạng quy định pháp luật về định giá đất ở Việt Nam hiện nay

Việc quy định định giá đất phải tuân theo các nguyên tắc và phương pháp luật định đã vô hình chung tạo ra tính ì, làm giảm đi sự linh hoạt và sáng tạo khi xác định giá đất.

Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Thông qua hệ thống cơ quan Nhà nước được thành lập từ Trung ương đến địa phương, Nhà nước thực hiện quyền thống nhất quản lý đất đai. Một trong những vấn đề được Nhà nước quản lý đó là việc xác định giá đất. Định giá đất một cách chính xác nghĩa là giá đất của Nhà nước không thấp hơn giá đất thực tế của thị trường. Điều đó sẽ giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhằm mục đích kiếm lời gây tác động xấu cho thị trường bất động sản. Định giá đất chính xác còn giúp đảm bảo sự công bằng, bình đẳng cho mọi chủ thể tham gia vào thị trường. Vì vậy, định giá đất phải được Nhà nước quy định chặt chẽ và cụ thể để tránh tình trạng thực hiện định giá đất một cách tùy tiện, thiếu công khai, minh bạch.

Luật Đất đai 2013 ra đời đã có một sự thay đổi tích cực trong việc quy định về vấn đề định giá đất, trong đó nổi bật là quy định về giá đất cụ thể, không còn một loại giá do Nhà nước quy định làm cơ sở để thực hiện tất cả các nguồn thu từ đất đai vào ngân sách Nhà nước. Giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013. Đây là những thay đổi tích cực trong cơ chế định giá đất của Nhà nước, thể hiện sự định mức và phân loại trong các chính sách tài chính đất đai.

Mặt khác, giá đất là đại lượng luôn biến động do phụ thuộc rất nhiều yếu tố, tuy nhiên khung giá và bảng giá đất lại được coi là cố định và áp dụng trong một thời gian dài. Với chu kỳ là 5 năm một lần, bảng giá cũng như khung giá đất có độ trễ hơn rất nhiều so với các biến động giá trên thị trường. Giá đất cụ thể trong từng trường hợp sẽ có sự linh hoạt hơn, bám sát với giá thị trường hơn. Chính vì lý do đó, việc quy định giá đất cụ thể đã khẳng định sự chi phối của yếu tố thị trường trong quan hệ quản lý và sử dụng đất, góp phần đảm bảo thông tin minh bạch và khách quan.

Khung giá đất hiện nay do các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giai đoạn 2020 - 2024 theo quy định của Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất đối với từng loại đất, theo từng vùng được quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013. Theo đánh giá của Bộ Tài nguyên và Môi trường, giá các loại đất trong Bảng giá đất năm 2020 cơ bản phù hợp với giá đất thị trường. Năm 2020 do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, Chính phủ đã hỗ trợ người dân và doanh nghiệp, cụ thể là Nghị quyết số 84/NQ-CP ngày 29/5/2020 về các nhiệm vụ, giải pháp tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công và bảo đảm trật tự an toàn xã hội trong bối cảnh đại dịch Covid-19, trong đó quy định tiền thuê đất được giảm 15% cho người dân và doanh nghiệp. Nghị định số 41/NĐ-CP ngày 8/4/2020 về việc gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất đã quy định giãn thời gian nộp thuế và tiền thuê đất trong nửa đầu năm xuống cuối năm 2020.

Từ đầu năm 2021 cho đến nay, dịch Covid-19 vẫn đang ảnh hưởng tới các doanh nghiệp, tuy nhiên vẫn có rất nhiều quy hoạch bất động sản nhà ở của đô thị được phê duyệt; hệ thống sân bay, hệ thống giao thông được triển khai; hay một số địa phương có quy hoạch chuyển từ huyện lên thành quận, thành phố…, vấn đề chuyển dịch nguồn vốn đầu tư, người dân đổ vốn vào bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng làm giá đất vẫn tiếp tục tăng.

Mặt khác, thực tế tồn tại từ trước đến nay, đó là, giá đất do Nhà nước quy định luôn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, giá đất quá thấp dẫn đến tình trạng khiếu kiện triền miên của người dân có đất bị thu hồi. Các số liệu thống kê được cho thấy những dấu hiệu tích cực trong hoạt động định giá đất của Nhà nước. Giá đất đã được điều chỉnh tăng lên để phù hợp với giá của thị trường.

Bên cạnh những dấu hiệu tích cực mà Luật Đất đai 2013 đã mang lại đối với vấn đề định giá đất, vẫn còn rất nhiều khó khăn, vướng mắc còn tồn tại trong quá trình áp dụng pháp luật về định giá đất. Cụ thể:

Để áp dụng nguyên tắc này cần làm rõ hai vấn đề thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường và thế nào là phù hợp với giá thị trường. Dưới góc độ kinh tế, không có khái niệm về “giá phổ biến trên thị trường” mà chỉ có khái niệm “giá thị trường”. Đó là giá được hình thành một cách khách quan, chỉ do sự tác động qua lại đơn thuần của hai yếu tố cung và cầu mà không chịu ảnh hưởng bởi bất kỳ chủ thể nào, kể cả Nhà nước.

Dưới góc độ pháp lý, giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá có tần suất xuất hiện nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.

Tuy nhiên thực tế lại xuất hiện rất nhiều trường hợp giá đất của các giao dịch đã thực hiện không phản ánh đúng giá cả thị trường do bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác nhau như mua bán có sự ép giá, mua bán giữa những người thân trong gia đình hoặc mua bán mà giữa người bán và người mua có sự thỏa thuận ghi giá trong hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế để giảm mức thuế phải nộp... Dựa trên thông tin của các giao dịch đó, định giá đất tất nhiên sẽ không thể chính xác.

Thêm vào đó, “phù hợp với giá thị trường” là một nguyên tắc cơ bản và xuyên suốt quá trình định giá đất. Tuy nhiên quy định này lại còn rất trừu tượng và mơ hồ bởi “phù hợp” là một thuật ngữ mang tính chất định tính, rất chung chung và khó để xác định nội hàm cụ thể. Do đó, quy định này dễ dẫn đến khả năng giá đất do Nhà nước quy định sẽ ít nhiều phụ thuộc vào quan điểm của các nhà quản lý, trong khi bản chất nó là vấn đề rất quan trọng cần được làm rõ để đưa ra các quy định mang tính chất định lượng, cụ thể và rõ ràng.

Điều này đòi hỏi phải có giao dịch về bất động sản tương tự trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng được. Hơn nữa, các số liệu và thông tin thu thập về giá đất hình thành dựa trên giao dịch trực tiếp theo thỏa thuận của các bên hay trúng đấu giá quyền sử dụng đất cũng không có độ tin cậy cao, dẫn đến việc áp dụng các phương pháp này cũng không đảm bảo định giá đất chính xác.

Bên cạnh đó, việc quy định định giá đất phải tuân theo các nguyên tắc và phương pháp luật định đã vô hình chung tạo ra tính ì, làm giảm đi sự linh hoạt và sáng tạo khi xác định giá đất. Giá đất hình thành góp phần tạo điều kiện thúc đẩy việc xác lập và thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung hình thành và phát triển tại Việt Nam, do đó cần đảm bảo giá đất được xác định đúng, đầy đủ, chi tiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người sử dụng đất và các bên có liên quan, đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản./.