Thực tế buồn văn phòng cho thuê

Báo cáo thị trường văn phòng cho thuê của các công ty tư vấn cho thấy triển vọng khả quan, nhưng theo phản ánh của các doanh nghiệp, bức tranh thực tế lại không được tươi sáng như vậy.

Từ báo cáo…

Theo CBRE, trong nửa đầu năm 2021, xu hướng thu hẹp hoặc trả lại mặt bằng thuê đã giảm đáng kể so với năm 2020. Tại Hà Nội, số lượng giao dịch thu hẹp hoặc trả lại mặt bằng giảm từ 17% tổng lượng giao dịch trong năm 2020 xuống 0% trong nửa đầu năm 2021, còn tỷ lệ này ở TP.HCM giảm từ 27% xuống 3%.

Về giá thuê, theo Savills, tính cả 2 quý đầu năm 2021, giá thuê gộp thị trường Hà Nội đạt mức giá 21 USD/m2/tháng, ổn định theo quý nhưng tăng 6% theo năm. Trong đó, giá thuê văn phòng hạng A ở mức 33 USD/ m2/tháng; công suất thuê đạt 90%, tăng 1 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 4 điểm phần trăm theo năm nhờ nguồn cung cao cấp mới có sự cải thiện mạnh mẽ về công suất trong 6 tháng đầu năm 2021; trong khi phân khúc hạng C tiếp tục duy trì công suất cho thuê lớn nhất, đạt 95%. Trong 6 tháng đầu năm 2021, diện tích cho thuê thêm đạt khoảng 60.000 m2, khách thuê nhỏ có xu hướng không dịch chuyển văn phòng, trong khi khách thuê lớn với chiến lược kinh doanh dài hạn hơn có thể sẽ lên kế hoạch mở rộng.

Còn theo JLL, tại thị trường Hà Nội, quý II/2021 ghi nhận phân khúc văn phòng hạng A và B có tỷ lệ hấp thụ thuần dương, giúp tỷ lệ lấp đầy đạt 87,8%. Giá thuê trung bình (chưa bao gồm VAT và phí quản lý) của tòa nhà hạng A và B ghi nhận ổn định ở mức 18,7 USD/m2/tháng (tương đương với 430.500 đồng/m2/tháng), giảm 0,23% theo quý nhưng tăng 6,5% theo năm.

… đến thực tế thị trường

Mặc dù các báo cáo đều cho thấy sự khả quan, nhưng theo chia sẻ của nhiều chủ đầu tư, khách thuê cũng như đơn vị môi giới, bức tranh văn phòng cho thuê có nhiều nét vẽ khác, thậm chí trái ngược.

Dịch bệnh đang khiến nhiều doanh nghiệp phải thực hiện chế độ giãn cách, tuy nhiên, làm việc từ xa, làm việc tại nhà cũng không tạo nên sự đe dọa với văn phòng cho thuê hiện hữu. Điều này đến từ nhiều yếu tố, ví dụ với các doanh nghiệp, tập đoàn lớn ở nước ngoài vốn sở hữu trình độ quản trị cao hơn, hạ tầng thông tin tốt hơn, tác phong kỷ luật người lao động cũng cao và chuyên nghiệp hơn. Vì thế, ở Việt Nam, văn phòng vật lý vẫn giữ vai trò không thể thay thế trong thời gian tới. Ông Bùi Hữu Ánh, Giám đốc Maison Office

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest thông tin, mảng kinh doanh văn phòng của Công ty đã chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh khi có nhiều khách thuê trả lại văn phòng, chủ đầu tư cũng phải thực hiện giảm giá khiến doanh thu mảng này giảm đến 50% trong nửa đầu năm 2021 và đến nay vẫn chưa nhận thấy những dấu hiệu khả quan.

Từ góc nhìn của một đơn vị chuyên môi giới văn phòng cho thuê, ông Nguyễn Văn Nam, Giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ và đầu tư nhà Việt Nam (Vietnam Housing) cho biết, thị trường văn phòng cho thuê ghi nhận nhiều tác động tiêu cực từ Covid-19, mọi hoạt động của doanh nghiệp đều bị cắt giảm và dễ thấy nhất là hạn chế mở rộng quy mô, địa bàn hoạt động. Nhiều doanh nghiệp đã giảm diện tích thuê, hoặc giảm phí thuê bằng cách lựa chọn phân khúc thấp hơn. Trong khi đó, các chủ đầu tư phải giảm giá thuê để giữ chân khách hàng cũ cũng như thu hút khách hàng mới, song không phải lúc nào giải pháp này cũng hiệu quả khi nguồn cầu không lớn.

Cùng góc nhìn, ông Bùi Hữu Ánh, Giám đốc CTCP Tư vấn và dịch vụ bất động sản Maison (Mai Son Office) cho hay, nguồn cầu tính từ năm ngoái đến hiện tại đều giảm xuống, số lượng doanh nghiệp mở rộng quy mô hay mở mới rất thấp. Theo ông Ánh, so với thời điểm khủng hoảng kinh tế những năm 2010-2012, giai đoạn hiện tại doanh nghiệp chịu ảnh hưởng nặng nề hơn từ dịch bệnh, tình trạng khách thuê trả văn phòng diễn ra ồ trong những tháng vừa qua, chứ không cố gắng bám trụ như trong giai đoạn diễn ra khủng hoảng kinh tế.

Về tâm lý khách thuê, ông Ánh chia sẻ, nhiều doanh nghiệp đang thể hiện rõ tính cố thủ khi hạn chế chuyển đổi văn phòng để tiết giảm chi phí setup văn phòng mới, các hợp đồng tái tục cũng được gia hạn từng phần theo khoảng thời gian thuê ngắn hơn, chứ không “trọn gói” như trước.

Về giá thuê, ông Ánh cho biết, hiện mức giá thuê ở thị trường Hà Nội giảm từ 5-7%, còn mức giảm ở TP.HCM cao hơn, vào khoảng 10%. Tuy nhiên, việc giảm giá không diễn ra đồng loạt trên thị trường mà giảm theo từng tòa, từng chủ đầu tư, bởi vẫn có khoảng 60-70% tòa nhà văn phòng vẫn giữ nguyên giá thuê.

Trong bối cảnh dịch bệnh đang lây lan mạnh như hiện tại, ông Anh cho rằng, khả năng ứng biến của các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ sẽ linh hoạt hơn so với các doanh nghiệp lớn và nhóm doanh nghiệp có quy mô nhân sự từ 50-100 người tiếp tục là nhóm khách thuê phổ biến, giúp duy trì nguồn cầu ổn định cho thị trường.

“Đây là thời điểm vô cùng khó khăn của các chủ cho thuê và đơn vị tư vấn, môi giới cho thuê văn phòng như chúng tôi, nhiều doanh nghiệp đã tạm dừng các kế hoạch mở rộng, chuyển đổi văn phòng trước tác động tiêu cực của dịch bệnh”, ông Ánh chia sẻ thêm.

Thay đổi để thích ứng

Trước khó khăn hiện tại, các chủ đầu tư văn phòng cho thuê cũng đã thay đổi chiến lược hoạt động để thích nghi với thực tế. Đơn cử, tòa nhà văn phòng Dreamplex (Hà Nội) đã tung ra gói dịch vụ văn phòng tạm thời dành cho các công ty có ít nhất 4 nhân viên. Tương tự, tòa nhà CirCo (TP.HCM) mới đây cung cấp giải pháp họp trực tuyến cho các công ty thiếu thiết bị và kỹ thuật viên về công nghệ thông tin…

Hay như tòa văn phòng Diamond Time Complex (Đà Nẵng) mới ra mắt trong quý I/2021 đang tập trung phát triển mô hình không gian làm việc chung để phục vụ các công ty khởi nghiệp và không gian này cũng liên tục được đổi mới để đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách thuê.

Không gian làm việc chung có thể xem xét giảm số lượng chỗ ngồi làm việc linh hoạt và tăng số lượng bàn làm việc chuyên dụng, đồng thời tăng thêm thời gian thuê trong hợp đồng để tăng tỷ trọng của dòng thu nhập cố định và phục vụ nhu cầu của những người thuê chỉ cần một không gian nhỏ. Ngoài ra, dự án cũ cũng được nâng cấp thường xuyên để tăng sức hút khách hàng mới và các dự án mới được thiết kế phù hợp với thị hiếu của khách thuê như có thiết kế xanh, có không gian chung rộng rãi, thậm chí có cả dịch vụ trông trẻ dành cho các bậc cha mẹ bận rộn.

Bên cạnh sự thay đổi để thích ứng với “bình thường mới”, cũng có những động thái dự báo trước sự rút lui khi thị trường gặp quá nhiều khó khăn. Theo tìm hiểu của phóng viên, Regus - một thương hiệu văn phòng cho thuê có tiếng hiện không còn hoạt động tại Việt Nam, cho dù hoạt động cho thuê văn phòng vẫn đang được duy trì thông qua bộ phận chăm sóc khách hàng.

Ở một diễn biến khác, các yếu tố bất lợi như giá giảm, cầu yếu… lại trở thành điểm có lợi cho các doanh nghiệp muốn mở rộng quy mô nhờ có sự chuẩn bị trước về tài chính. Trao đổi với phóng viên, ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch HĐQT AVLand Group cho biết, đây là thời điểm phù hợp để Công ty mở thêm các văn phòng, chi nhánh tại các địa phương nhờ giá thuê và chi phí liên quan đều rẻ hơn trước. Ông Kiểm cho biết, nếu như trước kia để mở thêm một văn phòng mới cần đầu tư trung bình khoảng 1 tỷ đồng/văn phòng, thì nay giảm xuống khoảng 300 triệu đồng/văn phòng.

Trên thị trường, trường hợp như AVLand Group có thể không nhiều, nhưng cũng phần nào phản ánh rõ nét sự khó khăn của các doanh nghiệp kinh doanh văn phòng cho thuê khi phải hy sinh nhiều thứ để giữ chân khách thuê hiện hữu cũng như thu hút thêm khách thuê mới.