Thực hư việc Thông tư 22 làm khó người mua nhà

Trước ý kiến cho rằng quy định tại Thông tư 22 làm khó người mua nhà, Ngân hàng Nhà nước khẳng định không hạn chế việc cá nhân mua nhà thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 22/2023/TT-NHNN, sửa đổi bổ sung một số quy định về tỷ lệ an toàn vốn với ngân hàng, có hiệu lực từ tháng 7 năm nay. Trong đó, Thông tư hướng dẫn về việc xác định và áp dụng hệ số rủi ro đối với từng loại tài sản của ngân hàng (bao gồm cả các khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản và cho vay thế chấp nhà).

Trước thắc mắc gần đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lo ngại ngân hàng bị cấm cho vay nhà ở hình thành trong tương lai, Ngân hàng Nhà nước cho biết Thông tư 22 không thay đổi quy định với cho vay loại nhà này, cũng như không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ngân hàng Nhà nước khẳng định không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai.

Theo đó, Thông tư mới giữ nguyên quy định tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro từ 30%-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%.

Cụ thể, khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, Thông tư 22 chỉ điều chỉnh mới giảm hệ số rủi ro khi cho vay mục đích mua nhà ở xã hội so với vay mua bất động sản, nhà ở khác. Theo đó, các khoản cho vay mua nhà ở xã hội sẽ được xếp hệ số rủi ro thấp hơn khi tính tỷ lệ an toàn vốn cho ngân hàng. Động thái này nhằm tạo dư địa và khuyến khích ngân hàng giải ngân cho các mục đích vay mua nhà ở xã hội theo chính sách, dự án của Chính phủ.

Đối với khoản cho vay mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, không phải đáp ứng điều kiện nhà đã hoàn thành để bàn giao và có hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản cho vay thế chấp nhà ở khác chỉ ở mức 20%-50%, nhằm thực hiện chủ trương khuyến khích nhà ở xã hội của Chính phủ.

Như vậy, Ngân hàng Nhà nước cho biết, điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà (được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác).

Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định.

“Như vậy, quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành (Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư 2020, Luật các tổ chức tín dụng 2024)”, Ngân hàng Nhà nước khẳng định.

Bên cạnh đó, Thông tư 22 cũng giảm hệ số rủi ro với hình thức cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp từ 200% xuống 160%. Các khoản vay phục vụ mục đích phát triển nông nghiệp, nông thôn đồng thời cũng được áp dụng hệ số rủi ro là 50%.

Mới đây, HoREA đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 1 Thông tư số 22/2023/TT-NHNN.

Trong đó, HoREA bày tỏ lo ngại sâu sắc về quy định ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà “đã được hoàn thành để bàn giao” (tức là nhà ở có sẵn – theo HoREA).

HoREA cho rằng, điều này đồng nghĩa Thông tư số 22 không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

Theo Hiệp hội, nếu không sửa đổi ngay quy định trên thì khi Thông tư số 22 có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2024 có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, sẽ tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài.