Thực hư việc “thổi giá” căn hộ

Việc giá nhà tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội... liên tục đi lên thời gian qua làm dấy nghi ngờ có hay không sự “thổi giá” của các “tay to”. Bởi trước đó, thị trường từng xuất hiện tình trạng này, gây nhiễu loạn thông tin, dẫn đến các cơn sốt nhà đất ảo.

Giá nhà có dễ “thổi”?

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán xung quanh vấn đề này, một số chuyên gia trong ngành cho rằng, việc “thổi giá” trên thị trường bất động sản là có, nhưng điều này chỉ diễn ra ở những khu vực thiếu thông tin về thị trường, còn tại những đô thị lớn, nơi có nguồn thông tin đa dạng, rõ ràng, cung - cầu luôn hiện hữu… thì khó hơn nhiều.

Lý giải việc giá chung cư tại Hà Nội tăng mạnh thời gian gần đây, ông Phạm Anh Khôi - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho rằng, xuất phát từ những người đi mua nhà báo lại, chứ không phải lấy số liệu từ báo cáo của các đơn vị môi giới. Hơn nữa, Hà Nội là một trong những thị trường nhà ở lớn nhất cả nước, thông tin rất rõ ràng, đa dạng, người mua và bán rất nhiều nên việc “thổi giá” là không dễ dàng.

“Đối với những thị trường vùng xa hay tại phân khúc đất nền, do thông tin thị trường còn hạn chế nên khả năng bị thổi giá sẽ cao. Còn tại thị trường trung tâm, thông tin rất nhiều... nên khả năng thổi giá sẽ thấp”, ông Khôi nhấn mạnh, đồng thời cho biết thêm, cách đây khoảng 10 năm, giá nhà Hà Nội cao hơn TP.HCM, nhưng sau đó chững lại trong thời gian khá dài. Lúc này, giá nhà TP.HCM dần vượt qua và tới nay có sự cách biệt đáng kể, cùng phân khúc có thể cao hơn 30-50%. Mặt khác, giá nhà Hà Nội ít biến động trong thời gian dài nên giờ tăng nhanh cũng là dễ hiểu.

Theo ông Khôi, một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường nhà chung cư Hà Nội lúc này là thiếu quỹ đất phát triển dự án trong khu vực nội thành hoặc ven đô. So với TP.HCM, giá chung cư Hà Nội hiện còn có sự cách biệt, nhưng sẽ sớm bắt kịp nếu tiếp tục leo thang như hiện nay.

“Trong bối cảnh quỹ đất thiếu hụt, giá xây dựng tăng cao…, việc các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc trung - cao cấp, hơn là nhà giá rẻ và bình dân để tối đa hóa lợi nhuận là điều dễ hiểu. Các chủ đầu tư này thường áp dụng nguyên tắc tối ưu hóa phương án sử dụng vốn để đảm bảo đạt lợi nhuận kỳ vọng”, ông Khôi nói.

Còn ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Phát triển nhà ở, CBRE Việt Nam cho rằng, việc giá nhà tăng cao như hiện nay một phần theo nhu cầu của thị trường, chứ không đơn thuần là chủ đầu tư tự ý tăng giá bán. Lý do bởi lãi suất tiền gửi và lãi vay mua nhà hiện đã giảm nhiều so với trước đây nên nhu cầu bỏ vốn vào bất động sản cũng tăng lên.

Theo ông Kiệt, dù thị trường còn khó khăn nhưng nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn hiện hữu, kể cả mua để đầu tư hoặc để ở. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ cho thị trường Hà Nội và TP.HCM đều sụt giảm. Vì vậy, giá nhà khó có thể giảm trong ngắn hạn.

Hơn nữa, trong thời gian tới đây, khi Luật nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực thi hành, khả năng các doanh nghiệp phát triển thêm dự án có thể dễ dàng hơn nhưng chi phí sẽ tăng lên, do đó giá bán cũng sẽ tăng theo.

“Chính vì vậy, những người có nhu cầu và sẵn nguồn tài chính sẽ chọn thời điểm hiện tại để săn nhà. Điều đó lý giải vì sao nhu cầu mua nhà tăng và theo quy luật thị trường, khi nhu cầu tăng thì giá bán cũng sẽ tăng”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Chủ đầu tư cũng có “nỗi khổ” riêng

Không thể phủ nhận rằng, sự mất cân đối cung - cầu đã đẩy giá nhà tăng cao, từ đó khiến việc tiếp cận một sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của lao động phổ thông ngày càng xa tầm với. Bên cạnh đó, chi phí sinh hoạt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM… ngày càng cao, trong khi thu nhập không tăng theo tương ứng, càng khiến việc tích lũy thu nhập để mua nhà ở trở nên khó khăn.

Dù vậy, ở góc độ người bán, các chủ đầu tư cũng có những “nỗi khổ” riêng khiến việc giảm giá khó thực hiện, cho dù rất muốn.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, để hoàn thành một dự án bất động sản nhà ở, doanh nghiệp phải “gánh” rất nhiều chi phí. Đơn cử, chi phí về đất của dự án bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bảo vệ đất lúa (nếu có sử dụng đất lúa) cho Nhà nước.

Những khoản chi phí liên quan tới đất đai thường chiếm khoảng 15% giá thành đối với dự án nhà chung cư, khoảng 30% đối với dự án nhà phố và khoảng 20% đối với dự án nhà biệt thự.

Trong đó, chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng hiện nay thường được cơ quan nhà nước có thẩm quyền khấu trừ trên dưới 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra. Phần chi phí thực còn lại chưa được khấu trừ thì được xem là lợi nhuận và doanh nghiệp phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp cho khoản lợi nhuận đó. Cuối cùng, chi phí này đều được tính vào giá bán mà khách hàng phải trả khi mua nhà.

Chi phí xây dựng chiếm khoảng 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, khoảng 30% đối với dự án nhà phố và khoảng 20% đối với dự án nhà biệt thự. Loại chi phí này đang có xu hướng tăng, ví dụ chi phí 1 m2 sàn xây dựng nhà chung cư hiện tăng lên 13-15 triệu đồng/m2, gần gấp đôi so với mức 7-8 triệu đồng/m2 trước đây.

Chi phí tài chính gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn khác thường chiếm khoảng 10% giá thành sản phẩm, chi phí quản lý vào khoảng 5%. Ngoài ra, còn có một loại chi phí khác là chi phí “không tên” và giá trị các khoản này không hề nhỏ, nhưng do không đảm bảo “tính hợp pháp, hợp lệ, hợp lý” của khoản chi theo quy định của luật thuế nên không được tính vào chi phí đầu tư dự án, cuối cùng tính vào giá bán mà người mua nhà phải gánh chịu.

“Tất cả loại chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường, thời gian hoàn thành dự án khoảng 3 năm đối với dự án nhà ở thương mại. Nếu kéo dài hơn do vướng mắc pháp lý như thời gian qua thì tổng chi phí đầu tư sẽ đội lên rất nhiều”, vị lãnh đạo doanh nghiệp trên chia sẻ.

Còn ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings cho hay, khi phát triển dự án, các chủ đầu tư đều lường trước được những khó khăn và đã chọn con đường ít gập ghềnh nhất. Song, những vấn đề phát sinh liên quan tới pháp lý đầu tư, pháp lý bất động sản… là yếu tố không thể lường trước và có thể trở thành rủi ro lớn đối với doanh nghiệp, đây cũng là nguyên nhân khiến giá bán tăng cao.

“Nếu lấy cơ cấu vốn của dự án như một sơ đồ 4-3-3 trong bóng đá, doanh nghiệp phát triển dự án có khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Giả sử 40% vốn vay và vốn huy động từ các tổ chức tín dụng. Trường hợp dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, với chi phí bình quân 15% vốn thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% tổng mức đầu tư dự án và trong vòng 5 năm dự án không triển khai được, doanh nghiệp sẽ bị lỗ lũy kế đến 30% tổng mức đầu tư và trong trường hợp này, 30% vốn đầu tư ban đầu của doanh nghiệp xem như bốc hơi trọn vẹn”, ông Sơn nêu ví dụ.

Chia sẻ thêm về tỷ lệ vốn còn lại, ông Sơn tính toán, ngoài nghĩa vụ đối với các tổ chức tín dụng, ở 30% huy động của khách hàng, dù trước đây, doanh nghiệp bán căn hộ chỉ 30 triệu đồng/m2, trong khi hiện tại dự án bên cạnh bán 50 triệu đồng/m2, nhưng các nghĩa vụ phát sinh như phải đền bù cho khách hàng đã mua dự án, do chậm giao nhà, phát sinh do giá vật liệu xây dựng biến động... là không tránh khỏi.

“Nếu coi 30% vốn đầu tư ban đầu là hàng tiền vệ, 30% vốn huy động của khách hàng là hàng tiền đạo, thì trong trận bóng này, doanh nghiệp mất cả hàng tiền đạo lẫn tiền vệ nên không thua mới lạ”, ông Sơn ví von.