Thực hư quy định hạn chế số lượng người ở căn hộ chung cư Hà Nội

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, việc TP. Hà Nội ban hành quyết định 34 quy định cách tính chỉ tiêu dân số với các loại hình chung cư, công trình lưu trú xuất phát từ việc cần dự báo sự gia tăng dân số khi dự án đi vào khai thác, vận hành, tránh gây quá tải hạ tầng.

UBND TP. Hà Nội vừa ban hành quyết định số 34 quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác (khách sạn, khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng; văn phòng kết hợp lưu trú; căn hộ lưu trú và nhà thương mại liên kề). Quyết định này có hiệu lực từ ngày 10/6.

Theo đó, trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.

Cụ thể, căn hộ 1 phòng ở, diện tích sử dụng 25-45 m2 tính 1 người; căn hộ 2 phòng ở, diện tích sử dụng trên 45-70 m2 tính 2 người; diện tích sử dụng căn hộ trên 70-100 m2 tính 3 người. Căn hộ từ 3 phòng ở trở lên, diện tích sử dụng trên 100-125 m2 tính 4 người. Diện tích sử dụng căn hộ từ 125 m2 trở lên tính 5 người.

Đối với chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở xã hội được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng. Trong đó, căn hộ 1 phòng ở diện tích sử dụng 25-45 m2 tính 1 người; căn hộ 2-3 phòng ở diện tích sử dụng trên 40-55 m2 tính 2 người; diện tích sử dụng căn hộ trên 55-70 m2 tính 3 người; diện tích sử dụng căn hộ trên 70-77 m2 tính 4 người.

Từ quy định này, trong dư luận dấy lên luồng thông tin tiêu cực về việc ban hành quyết định này nhằm kiểm soát, khống chế số người được ở trong các căn hộ chung cư, công trình lưu trú… trên địa bàn TP. Hà Nội.

Tuy nhiên, chia sẻ với Nhadautu.vn, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, quyết định 34 của UBND TP. Hà Nội được ban hành để quy định chi tiết, hướng dẫn cách tính chỉ tiêu dân số với các loại hình bất động sản trên trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, phương án kiến trúc công trình nhằm dự báo sự gia tăng dân số khi dự án đi vào khai thác; không phải quy định áp dụng cho giai đoạn vận hành.

"Đây không phải cơ sở để khống chế số người được ở trong các căn hộ chung cư, công trình lưu trú… theo hướng căn hộ chung cư diện tích 70-100 m2 chỉ được ở tối đa 3 người như một số ý kiến lo ngại", ông Đỉnh nói.

Cần dự báo dân số khi dự án đi vào khai thác, tránh gây quá tải hạ tầng

Theo ông Đỉnh, trong công tác lập quy hoạch, thiết kế các dự án, công trình thì chỉ tiêu dân số là một chỉ tiêu quan trọng, có ý nghĩa then chốt nhằm xác định các yêu cầu về bố trí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Từ đó dân số dự báo, tư vấn thiết kế sẽ xác định các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Một yêu cầu quan trọng của công tác lập quy hoạch là phải dự báo sát chỉ tiêu dân số của đồ án quy hoạch để bố trí đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tránh làm quá tải hạ tầng do dân số thực tế cao hơn nhiều so với dân số dự báo.

Tại quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư đã đặt ra yêu cầu "Dân số cho nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán thống nhất trong toàn bộ các bước lập hồ sơ thiết kế theo quy định, phải xác định phù hợp với chỉ tiêu dân số đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho dự án". Quy chuẩn này cũng phân cấp cho UBND cấp tỉnh "quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế về quy mô dân số và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để áp dụng và quản lý trong địa bàn". Do đó, đây là cơ sở pháp lý để UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định 34.

Chuyên giá pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh.

Trong khi, tại quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2021/BXD về quy hoạch xây dựng cũng nhấn mạnh yêu cầu về dự báo trong đồ án quy hoạch "Dự báo về dân số, lao động, đất đai, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và các nội dung kinh tế - xã hội khác phải dựa trên cơ sở chuỗi các số liệu với thời gian tối thiểu của 5 năm gần nhất và các chỉ tiêu, quy định, khống chế tại quy hoạch cao hơn. Dự báo dân số phải bao gồm cả dự báo dân số thường trú, dân số tạm trú và các thành phần dân số khác (dân số lưu trú, khách vãng lai được quy đổi)".

Ông Đỉnh nhìn nhận, những năm gần đây xuất hiện các loại hình bất động sản "lai" có chức năng sử dụng hỗn hợp như căn hộ lưu trú, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp lưu trú, nhà thương mại liên kề (condotel, resort villa, officetel, shophouse…). Các loại hình lưu trú này cũng cần được quản lý chặt chẽ do quá trình sử dụng sẽ phát sinh nhu cầu lưu trú, mặc dù chỉ trong thời gian ngắn nhưng vẫn gây tác động đến hạ tầng đô thị. Nhưng, hệ thống pháp luật hiện hành chưa có quy định chi tiết về xác định dân số đối với condotel, resort villa, officetel, shophouse…

"Việc TP. Hà Nội ban hành quyết định 34, gồm quy định xác định dân số cho các công trình có kết hợp lưu trú là cần thiết nhằm phục vụ lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch và công tác quản lý. Hà Nội là địa phương đi đầu về hướng dẫn xác định dân số cho các công trình lưu trú", ông Đỉnh cho hay.

Vị chuyên gia khẳng định, việc Hà Nội ban hành quyết định 34 để quy định cách tính chỉ tiêu dân số với các loại hình chung cư, công trình lưu trú xuất phát từ việc cần dự báo sự gia tăng dân số khi dự án đi vào khai thác, vận hành, tránh gây quá tải hạ tầng.

"Lưu ý, đây không phải quy định áp dụng cho giai đoạn vận hành của công trình lưu trú. Quyết định này của TP. Hà Nội không "ép" các căn hộ chung cư, công trình lưu trú… chỉ được ở, lưu trú tối đa bao nhiêu người, dẫn đến giới hạn quyền của người dân như các ý kiến lo ngại", ông nhấn mạnh.