Thực hư "lò xo nén" đất nền lại bung sau dịch

Sau giai đoạn kìm nén bởi làn sóng Covid-19 lần thứ tư, đã xuất hiện những dấu hiệu cho thấy thị trường đất nền sẽ sớm bật trở lại, điều từng diễn ra sau 3 đợt bùng phát dịch trước đó.

Từ những điểm nóng mới…

Phiên đấu giá 800 lô đất liền kề Khu dân cư Hồng Tiến thuộc thị xã Phổ Yên (tỉnh Thái Nguyên) cuối tháng 6/2021 vừa qua gây chú ý trên thị trường không chỉ bởi được đánh giá là phiên đấu giá có quy mô lớn nhất ở tỉnh này từ trước tới nay với hơn 9.000 hồ sơ tham gia, mà còn vì mức chênh lệch lớn giữa giá đấu thành công và giá trao tay sau đó.

Cụ thể, từ mức giá khởi điểm 5-8 triệu đồng/m2, ngay sau phiên đấu giá, tại khu đất đấu giá cũng như trên thị trường xuất hiện rầm rộ thông tin rao bán đất nền Phổ Yên với giá 26-30 triệu đồng/m2, cao hơn 2-3 lần so với giá trúng khoảng 10 triệu đồng/m2. Điều đáng nói, trước thời điểm công bố kết quả đấu giá, xung quanh khu đất dự án Khu dân cư Hồng Tiến, sàn giao dịch bất động sản mọc lên như nấm, môi giới tập trung đông đảo để mời chào khách mua đất tại đây.

Anh Hiếu, một nhà đầu tư ở Hà Nội từng mắc kẹt tại thị trường đất nền Phổ Yên trước đây, bày tỏ sự ngạc nhiên trước mức giá này, bởi trước đó, lô đất dự án mà anh mua từ năm 2019 với giá 10 triệu đồng/m2 tới cuối năm 2020 mới thoát được hàng và gần như không có lãi, thậm chí lỗ nếu tính thêm các chí phí khác.

“Chưa biết có người nào dám ‘ôm bom’ với mức giá nêu trên hay không, nhưng với số lượng rất lớn người tham gia nộp hồ sơ đấu giá cùng với động thái nhiều nhà đầu tư đang rục rịch trở lại thị trường, nhiều khả năng sắp tới lại có sóng đất nền bùng nổ ở nhiều địa phương, bao gồm cả Phổ Yên”, anh Hiếu nói và chia sẻ thêm, bản thân anh cũng đang nghe ngóng để “vào sóng” sớm mới có giá tốt để “lướt”.

Trên thực tế, câu chuyện về sóng giá đất nhen nhóm trở lại cũng đã được dự báo trước khi trong 1 tháng trở lại đây, việc vắc-xin Covid bắt đầu được tiêm trên diện rộng và nhiều địa phương đã gỡ bỏ dần các biện pháp giãn cách để hoạt động kinh tế trở lại bình thường. Không quá khó để thấy trên nhiều phương tiện thông tin đại chúng những câu chuyện đồn thổi về giá đất “nóng bỏng tay” ở nhiều địa phương.

Chẳng hạn, hồi đầu tháng 6/2021, thông tin Vingroup nhận chuyển nhượng lại dự án AIC tại Mê Linh (Hà Nội) khiến nhiều người cho rằng giá đất khu vực Mê Linh, cụ thể tại xã Tiền Phong sẽ bật mạnh trở lại. Theo đó, thông tin chào mời đầu tư tại dự án AIC và nhiều dự án xung quanh khác như Cienco 5, Minh Giang Đầm Và, Hà Phong… được đăng tải rầm rộ trên các website, diễn đàn… về bất động sản.

Trong vai người có nhu cầu đầu tư, kết nối với môi giới tên Tuấn qua số điện thoại để trên trang faceboook cá nhân, môi giới này liên tục mời chào đầu tư nhiều lô đất tại xã Tiền Phong. Theo đó, các lô nằm ở tuyến đường trục chính, đường lớn có giá dao động 40-45 triệu đồng/m2, còn ở vị trí khác dao động từ 21-40 triệu đồng/m2, tăng 60-70% so với thời điểm cuối năm 2020.

Khảo sát trực tiếp tại khu vực Mê Linh cho thấy, nhiều dự án shophouse mới nằm sát trục đường lớn kéo thẳng vào Khu đô thị Vườn hoa Tiên Phong cũng được chào bán với giá từ 40 triệu đồng/m2 - tương đương với giá nhiều dự án ở nội thành Hà Nội, nguyên nhân được người dân địa phương chia sẻ là do thông tin có một tập đoàn lớn về đây đầu tư tạo kỳ vọng mang lại một diện mạo mới cho đất nền khu vực Mê Linh. Kể từ khi có thông tin, lượng người về đây tìm hiểu tăng vọt, đoàn xe nọ nối tiếp đoàn xe kia đi từng dự án khảo sát.

… Tới “lò xo nén” sắp bật

Phổ Yên chỉ là một trong nhiều khu vực lân cận Hà Nội được cho là sắp có sóng đất nền mới, dù một số nhà môi giới có kinh nghiệm nhận định rằng mức giá chênh “chót vót” sau phiên đấu giá kia có bàn tay “lùa gà” của cò, bên cạnh Lương Sơn (Hòa Bình), Bắc Ninh, Bắc Giang… hay vùng ven đô như Mê Linh, Thạch Thất...

Theo báo cáo đánh giá triển vọng ngành bất động sản nhà của VNDirect vừa công bố, giá đất trên thị trường thứ cấp tăng mạnh, đặc biệt là đất đô thị tại các quận, huyện ven đô của Hà Nội và TP.HCM - 2 thị trường bất động sản lớn nhất của cả nước. Cụ thể, tại Hà Nội, giá đất tại huyện Đông Anh tăng tới 75,5% so với cùng kỳ năm trước, con số này tại huyện Thanh Trì tăng khoảng 25,6%. Tại TP.HCM, giá nhà đất tại huyện Củ Chi ghi nhận mức tăng 27,7%; huyện Hóc Môn là 21,1%...

Báo cáo nghiên cứu thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) công bố trước đó cũng đã đưa ra dự đoán rằng, làn sóng đầu tư vào bất động sản sẽ mạnh mẽ trở lại sau khi làn sóng Covid thứ tư được kiểm soát tốt, tương tự như 3 đợt bùng phát dịch trước đó.

Số liệu mới công bố từ Ngân hàng Nhà nước ghi nhận, hiện nay, tổng dư nợ tín dụng cho vay bất động sản đạt khoảng 1,85 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 20% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Đáng chú ý, theo giới chuyên gia, 2/3 trong số này là cho vay mua nhà, đổi nhà và 1/3 là cho vay đầu tư và kinh doanh bất động sản.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký VARS, dòng tiền giá rẻ cũng như xu hướng dịch chuyển đầu tư từ những kênh rủi ro như vàng, chứng khoán… sang những kênh an toàn hơn như bất động sản sẽ giúp thị trường này bật mạnh trở lại sau dịch.

“Tuy nhiên, sau những đợt sốt đất ảo cục bộ trước đó, nhà đầu tư sẽ có động thái bình tĩnh, thận trọng hơn khi quyết định bỏ vốn trong đợt sóng mới, bởi giá đất đang thiết lập một mặt bằng mới cao hơn”, ông Đính nói.

Ở góc độ là đơn vị trực tiếp tham gia thị trường, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land cho rằng, tâm lý chung của nhà đầu tư hiện nay là nghe ngóng tình hình và có thể chia thành 2 nhóm: Nhóm thứ nhất là nhóm đã mua đất trong đợt sốt vừa rồi và tiếp tục nắm giữ vì tin rằng thị trường đất nền sẽ còn tăng tiếp; nhóm thứ hai là nhóm đã bỏ qua cơ hội mua đất giai đoạn sốt giá nên bây giờ tìm hiểu và đang trong quá trình thu gom những lô hàng giảm giá do những nhà đầu tư không đủ điều kiện tài chính bán ra và để mua được những lô hàng như vậy, đa phần phải thông qua những công ty môi giới uy tín.

Đánh giá chung về thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, mục tiêu chung hiện nay là sớm kiểm soát tình hình dịch bệnh và các chương trình tiêm chủng phòng ngừa Covid-19 cần được nhanh chóng triển khai để nền kinh tế sớm trở lại trạng thái bình thường.

Theo chuyên gia này, khi dịch bệnh được kiểm soát, các địa phương không chỉ thu hút dòng vốn đầu tư trong tỉnh, mà còn từ các nhà đầu tư ở địa phương khác cũng như quốc tế. Trong đó, các địa phương trong vùng trọng điểm phát triển kinh tế như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng sẽ thu hút mạnh mẽ các dòng vốn đầu tư.

Dẫu vậy, ông Matthew Powell cũng đưa ra khuyến cáo, với các nhà đầu tư cá nhân, khi có ý định đầu tư vào bất kỳ phân khúc bất động sản nào đều cần chú ý tới quy tắc quan trọng nhất: Luôn nghiên cứu kỹ loại hình bất động sản đầu tư và tiềm năng phát triển của loại hình đó trong tương lai. Việc thu thập các thông tin chính xác và đáng tin cậy về hoạt động phát triển cơ sở hạ tầng, về quy hoạch đã được công bố và xác nhận giúp nhà đầu tư không chạy theo đám đông với những thông tin chưa được kiểm chứng.