Thừa nhà cao cấp, khan hiếm căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2

Các sản phẩm biệt thự vila nghỉ dưỡng chấp nhận giảm sâu 30% so với đỉnh sốt vẫn khó thanh khoản, song căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2 tiếp tục khan hiếm.

Tại hội nghị Tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức ngày 13-11 ở Hà Nội, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, cho biết lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trên cả nước có xu hướng giảm trong thời gian gần đây. Nguyên nhân là nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS) thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường, thiếu quỹ đất sạch, vấn đề tài chính liên quan đến đất đai, khó khăn tiếp cận nguồn vốn và các tồn tại chưa tháo gỡ về pháp lý dự án...

Cơ cấu sản phẩm nhà ở vẫn không hợp lý, dư thừa sản phẩm phân khúc cao cấp trong khi thiếu nhà ở vừa túi tiền, đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại đô thị.

Cơ cấu nguồn cung phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền, chiếm 54% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở thị trường khu vực phía Nam (chiếm 40% cả nước). Phân khúc căn hộ trung cấp 25 đến 50 triệu đồng/m2 và cao cấp 50-80 triệu đồng/m2 tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý, chiếm lần lượt 58% và 26% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán. Phân khúc căn hộ giá vừa phải dưới 25 triệu đồng/m2 tiếp tục khan hiếm.

Tổng cầu được cải thiện nhưng lực cầu vẫn chỉ bằng 30% so với giai đoạn trước khi thị trường gặp khó khăn.

Trong số đó có khoảng 50% là nhu cầu về nhà ở nhưng gặp khó khăn về tài chính không thể chuyển thành cầu thật, 20% là nhu cầu đầu tư BĐS mua đi bán lại, tăng khoảng 10% so với quý trước đó; 30% cầu đầu tư để khai thác cho thuê.

Quý III đã ghi nhận gần 6.000 giao dịch, gấp 1,5 lần so với quý II, hơn 2 lần so với quý I, tuy nhiên vẫn chỉ bằng khoảng 10% so với thời điểm trước dịch COVID-19. Tính chung 9 tháng năm 2023, lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó gần 90% lượng giao dịch là căn hộ chung cư từ các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín ở các đại đô thị đã đi vào hoạt động tại các thành phố lớn.

Giá bán sơ cấp không có nhiều thay đổi đã bắt đầu đi ngang thậm chí tăng nhẹ tại các địa phương có dấu hiệu phục hồi tích cực. Còn các sản phẩm biệt thự vila nghỉ dưỡng chấp nhận giảm sâu 30% so với đỉnh sốt vẫn khó thanh khoản. Tuy nhiên mức giá này vẫn cao hơn nhiều so với mức giá sơ cấp từ chủ đầu tư. Giá thuê căn hộ tiếp tục đà tăng. Nhu cầu tìm mua chung cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước, trong đó các căn hộ có giá 2-4 tỉ đồng tìm kiếm nhiều nhất. Tại các thành phố lớn hiện đang có dấu hiệu hấp thụ tốt tập trung ở phân khúc chung cư nhà ở giá dưới 10 tỉ đồng tại khu vực lõi trung tâm

Nhấn mạnh đây là khoảng thời gian hết sức quan trọng mang tính quyết định cho sự chuyển mình của thị trường BĐS, ông Hải cho rằng cùng với các nút thắt về pháp lý, nguồn vốn, thì niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư chính là "chốt chặn" cuối cùng cần giải tỏa để thị trường BĐS thực sự trở về trạng thái bình thường mới.

Để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, ông Hải nêu lên một số nhiệm vụ cần làm ngay: Khẩn trương thực hiện Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội; xác định việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội cho người lao động có thu nhập thấp là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung - dài hạn của các địa phương.

Triển khai có hiệu quả Chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng. Các địa phương đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tập trung tháo gỡ khó khăn về thủ tục pháp lý của các dự án BĐS trên địa bàn. Đẩy mạnh phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện các dự án BĐS, nghĩa vụ tài chính về đất đai để tăng nguồn cung cho thị trường...

Đề xuất tăng lợi nhuận định mức làm nhà xã hội lên 15-20%

Giám đốc Sở Xây dựng TP Hà Nội Võ Nguyên Phong đánh giá nguồn lực thu hút chủ đầu tư tham gia rất quan trọng để đáp ứng nhu cầu mua và phát triển nhà ở xã hội. Với Hà Nội, nhu cầu phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2023 là 6,8 triệu m2 sàn xây dựng. Trong đề án xây 1 triệu căn nhà xã hội, Thủ tướng cũng giao chỉ tiêu cho thành phố phát triển 56.200 căn.

Do đó, Sở Xây dựng đề xuất nâng lợi nhuận cho chủ đầu tư xây nhà xã hội lên 15-20%, thay vì mức cũ 10% vốn không thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia. Mức tăng này cũng là mong muốn của nhiều chủ đầu tư trên thị trường.