Thủ tục mua & phát triển NOXH ở Việt Nam vẫn quá khó khăn?

Thủ tục mua nhà ở xã hội với nhiều quy định khó khăn khiến nhiều người không thể tiếp cận loại hình này, bên cạnh việc thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung và cạnh tranh gắt gao.

Chia sẻ mới đây về thị trường Nhà ở xã hội, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman&Wakefield cho rằng nếu muốn cải thiện được nguồn cung cũng như khuyến khích loại hình nhà ở xã hội phát triển, Việt Nam cần có những điều chỉnh trong quy định pháp lý cũng như điều kiện mua nhà ở xã hội để các đối tượng dễ dàng tiếp cận hơn loại hình này.

Bà Trang dẫn chứng số liệu từ Bộ xây dựng công bố mới đây cho thấy, tính đến quý 1/2023, Việt Nam đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội tại đô thị và dự án nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp, với tổng quy mô gần 156.000 căn. Khoảng 401 dự án chuẩn bị được xây dựng, với tổng quy mô khoảng 454.000 căn. Tính riêng năm 2023, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ chào đón 6,117 căn nhà ở xã hội tại 11 dự án. Trong khi đó, TPHCM cũng dự kiến xây dựng thêm 3,800 căn tại 6 dự án, theo số liệu từ Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030.

Theo bà Trang Bùi, quá trình đô thị hóa nhanh chóng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhưng cũng làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo. Việt Nam sẽ đạt mốc 100 triệu dân vào năm 2023, trở thành quốc gia đông dân thứ 3 trong khu vực ASEAN, chỉ sau Indonesia và Philippines và xếp thứ 15 trên toàn thế giới. Trong khi đó, tỷ lệ đô thị hóa của cả nước tăng từ 20% năm 1993 lên hơn gấp đôi vào năm 2022 với tỷ lệ 41,7%. Hiện nay, giá nhà ở tại Việt Nam hiện cao hơn khoảng 20 lần so với thu nhập bình quân đầu người hàng năm, khiến người Việt Nam ngày càng khó sở hữu nhà ở.

Thực trạng này đặt ra yêu cầu phải có các giải pháp tái cân bằng, cụ thể là phát triển nhà ở xã hội như một công cụ bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy tính bền vững của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nguồn cung đối với loại hình nhà ở này vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ so với nhu cầu. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, nhu cầu mua nhà ở xã hội từ công nhân thu nhập thấp tại các khu công nghiệp là khoảng 2,4 triệu căn cho giai đoạn 2021 – 2030. Nếu tính hết cả nguồn cung hoàn thành hiện hữu và nguồn cung tương lai, thị trường sẽ còn thiếu hơn 1 triệu căn, tương đương với 51% tổng nhu cầu.

“Hiện nay, đa phần các dự án nhà ở xã hội được phát triển bởi các chủ đầu tư trong nước như HUD Việt Nam, BIC Việt Nam và Him Lam tại khu vực phía Bắc. Khu vực miền trung có Xuân Phú Hải, Saigon Invest Group và Vicoland. Phía nam có Nam Long, Hoàng Quân và Sacomreal và một số chủ đầu tư khác. Con số này quá khiêm tốn nếu so với danh sách các chủ đầu tư đang phát triển nhà ở thương mại trên cả nước. Không chỉ vậy, gần như chưa có sự tham gia của khối ngoại vào thị trường này dù ai cũng nhận thấy nhu cầu về nhà ở xã hội tại Việt Nam rất cao, đồng nghĩa sức hút của phân khúc này không hề nhỏ”

Đánh giá về nguyên nhân khiến thị trường nhà ở xã hội không được doanh nghiệp mặn mà, bà Trang Bùi đưa ra so sánh giữa Việt Nam và một số nước trong khu vực. Theo đó, nếu như ở Hồng Kông, tỷ lệ phát triển NOXH giữa khối công/tư ở mức 7:3 trong tổng nguồn cung nhằm đảm bảo nguồn đầu tư cho dự án nhà ở xã hội. Singapore quy định các tiêu chí sàng lọc cư dân, chế độ sở hữu 99-năm cho chương trình nhà ở xã hội giúp chính phủ chọn lọc nhu cầu nhà ở phù hợp với nguồn cung hiện hữu. Hàn Quốc đơn giản hóa thủ tục mua và phát triển nhà ở xã hội. Khi một dự án NOXH được Chính phủ phê duyệt thì hơn 30 thủ tục pháp lý liên quan khác có thể được giảm bớt, đặc biệt ở giai đoạn lập hồ sơ và giai đoạn thực hiện. Trong khi tại Việt Nam, thủ tục hành chính kéo dài và tỷ suất lợi nhuận bị giới hạn ở mức 10% trở xuống.

Không chỉ thủ tục phát triển dự án, về thủ tục mua nhà ở xã hội, người Việt cũng phải thuộc diện ưu tiên, đáp ứng nhiều điều kiện về thu nhập, diện hộ gia đình, khu vực cư trú… trong quá trình đăng ký mua nhà, người mua phải chờ bốc thăm và nộp nhiều loại giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Quy trình kéo dài và phức tạp này khiến việc tiếp cận nhà ở xã hội ngày càng khó khăn đối với những người dân có nhu cầu thực sự và cấp bách về nhà ở. Kiểm tra lý lịch cũng là một điểm đáng quan tâm vì đã có trường hợp các chủ đầu tư bán các đơn vị nhà ở xã hội cho những người không thuộc danh sách đủ điều kiện.

“Nhu cầu về nhà ở rất quan trọng đối với sự phát triển bền vững của thị trường BĐS cũng như tăng trưởng kinh tế. Đối với các chủ đầu tư dự định tham gia vào lĩnh vực này trong thời gian tới, việc cân bằng giữa giá bán, chất lượng công trình và các yếu tố bền vững là vô cùng quan trọng. Nỗ lực của chính phủ trong việc thúc đẩy nhà ở giá rẻ là rất đáng khen ngợi. Bên cạnh quỹ đất sẵn có, kết nối cơ sở hạ tầng, chính sách tốt hơn và cơ cấu tài chính là rất cần thiết để tạo lực đẩy cho lĩnh vực này, cũng như đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhằm cung cấp thành công nhà ở cho tất cả mọi người trong thập kỷ tới”, bà Trang chia sẻ.