Thủ tục đất đai “đứng hình” nhiều năm

Một trong nhiều nguyên nhân đẩy tăng giá nhà đất là chưa thể giải quyết triệt để tình trạng nghẽn thủ tục pháp lý khiến thời gian thực hiện dự án kéo dài, chi phí bị đội lên cao.

Thấp thỏm vì thủ tục

“Doanh nghiệp hiện nay rất vất vả và kỳ vọng Chính phủ nhiệm kỳ mới cần sớm giải quyết được vấn đề lớn nhất là hạn chế về thể chế, chính sách!”. Câu cảm thán của ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, tại một buổi tọa đàm liên quan tới thủ tục dự án phần nào nói lên thực trạng mà các doanh nghiệp bất động sản đã và đang phải trải qua.

Ông Hiệp cho biết, hiện tại, để triển khai một dự án, doanh nghiệp bất động sản phải chịu sự chi phối của tối thiểu 12 luật liên quan và hơn thế, những quy định tại các văn bản dưới luật có sự chồng chéo nhau. Ví dụ, kể từ ngày 10/12/2015, khi Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở có hiệu lực, nhiều dự án nhà ở đang triển khai phải tạm dừng vì vướng đất hỗn hợp. Hệ quả là những năm sau đó, hầu như thị trường không có dự án mới, đỉnh điểm là 2 năm 2019 và 2020, số lượng dự án bất động sản của Hà Nội và TP.HCM giảm tới 10 lần so với giai đoạn trước, trong khi nhu cầu về nhà ở ngày một tăng cao.

Sự sụt giảm nguồn cung khiến cơ hội tiếp cận nhà của người dân bị thu hẹp, thu ngân sách nhà nước giảm, doanh nghiệp gặp khó khăn về tài chính. Thực trạng khó khăn trong thực hiện các thủ tục pháp lý khiến nhiều doanh nghiệp e dè với các quyết định đầu tư dự án bất động sản.

Theo khảo sát của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) công bố mới đây, thủ tục đất đai là chỉ số hầu như không có sự cải thiện qua nhiều năm, trong đó tỷ lệ doanh nghiệp không gặp khó khăn về thủ tục đất đai trong 2 năm qua giảm từ 39% năm 2019 xuống 29% năm 2020. Các khó khăn phổ biến có thể kể đến như cán bộ không hướng dẫn đầy đủ, chi tiết (với 18% doanh nghiệp gặp phải); việc xác định giá trị quyền sử dụng đất mất nhiều thời gian (16%); quy trình, thủ tục giải quyết hồ sơ không đúng quy định (12%)…

Đặc biệt, theo ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế (VCCI), khó khăn lớn nhất mà doanh nghiệp gặp phải là thời hạn giải quyết hồ sơ lâu hơn so với quy định (với 38% doanh nghiệp gặp phải). Ông Tuấn cho biết, càng tìm hiểu thì thấy pháp lý về bất động sản càng phức tạp, rối rắm, từ luật đến nghị định, thông tư… Các quy định pháp luật mới có quá nhiều sự khác biệt so với quy định cũ, gây tranh cãi, câu chuyện giống như “con gà và quả trứng”.

Từ đầu năm 2021, hàng loạt cơ chế, chính sách mới được Nhà nước ban hành như Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ môi trường có hiệu lực từ ngày 1/1/2021. Đặc biệt, Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai được ban hành ngày 18/12/2020 được kỳ vọng mở ra một cánh cửa mới, “cởi trói” cho gần 5.000 dự án bị tắc nghẽn 2 năm nay, nhưng doanh nghiệp vẫn phải “lạc quan trong thận trọng” vì khoảng cách còn quá dài giữa chính sách và cuộc sống.

Nhiều doanh nghiệp cho biết, Nghị định 148/2020 cơ bản giải quyết những dự án cũ bị ách tắc, nhưng với dự án mới vẫn phải chờ các sở, ngành triển khai. Bên cạnh đó, Nghị định chỉ giải quyết cho những dự án có phần đất công xen cài diện tích nhỏ, không đủ điều kiện tách thửa riêng biệt nằm rải rác trong dự án được Nhà nước định giá và giao cho chủ đầu tư, còn những thửa đất công xen lẫn có diện tích lớn, đủ điều kiện tách thửa thì không nằm trong trường hợp được giải quyết.

Đau đâu, chữa đấy, nhưng cũng… chờ đấy

Ở một câu chuyện khác, liên quan đến Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi và bổ sung một số điều của Nghị định 99/2015/NĐ-CP vừa ban hành ngày 26/3/2021 đã lộ những bất cập. Cụ thể, trong văn bản kiến nghị gửi Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhiều doanh nghiệp cho biết, quy định chỉ xác định chủ đầu tư với dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở, đã có quyền sử dụng “đất ở” (có 100% đất ở), hoặc đã có “đất ở và các loại đất khác” (có các loại đất khác “dính” với đất ở), mà không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có nhà ở đối với các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) là chưa phù hợp.

Bởi lẽ, Luật Đất đai 2013 và Luật Đầu tư 2020 cho phép tổ chức kinh tế (nhà đầu tư) “có quyền sử dụng đất” thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư, thì được cơ quan có thẩm quyền ra văn bản “chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời công nhận nhà đầu tư”.

Theo đó, HoREA kiến nghị cơ quan chức năng xem xét bổ sung mở rộng thủ tục theo hướng tổ chức kinh tế “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở, bao gồm có quyền sử dụng đất ở, hoặc có quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác, hoặc có quyền sử dụng đất các loại đất khác (không phải đất ở)”.

Tuy nhiên, về phía cơ quan quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, kiến nghị đề nghị bổ sung thêm trường hợp nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất không phải là đất ở cũng được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở 2014 và Luật Đầu tư 2020, cũng không phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013 (Điều 118 - Luật Đất đai 2013 quy định, trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thuộc trường hợp phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất).

Cũng theo ông Khởi, quy định như vậy là để tăng cường vai trò quản lý của cơ quan quản lý nhà nước, giúp lựa chọn được những nhà đầu tư, chủ đầu tư tốt, đủ năng lực đáp ứng nhu cầu của thị trường, đồng thời góp phần làm giảm lệch pha cung cầu cũng như đảm bảo lợi ích Nhà nước không bị thất thoát.

Ông Khởi cũng dẫn câu chuyện trước đây, khi mở rộng đối tượng có thể làm chủ đầu tư dự án, nhiều chuyên gia đã cảnh báo hiện tượng “ai cũng có thể làm chủ đầu tư dự án”, dẫn đến nhiều địa phương tùy tiện điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tạo tiền đề gây lệch pha cung cầu, thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân.

“Nếu loại đất nào cũng dễ dàng công nhận là đất làm dự án thì không còn cần đến đấu thầu, đấu giá nữa và nguy cơ thất thu ngân sách là hiện hữu”, ông Khởi nhấn mạnh.

Ngoài cách nhìn nhận khác nhau giữa cơ quan quản lý và doanh nghiệp, một vấn đề khác cũng cần được nhắc tới là tình trạng luật “gỡ”, địa phương vẫn “buộc”. Sự lệch pha giữa vận dụng và giải thích pháp luật của các cấp có thẩm quyền trong các vấn đề về quản lý đất đai, thủ tục đầu tư, thủ tục xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất dự án… khiến thời gian hoàn thiện dự án bị kéo dài, sản phẩm đưa ra thị trường chậm trễ, làm tăng các loại chi phí, dẫn tới nguồn cung hạn chế, giá nhà leo thang, doanh nghiệp mất cơ hội đón đầu thị trường.

Số liệu của Sở Xây dựng TP. Hà Nội cho biết, trong quý I/2021, Hà Nội chỉ có 10 dự án được cấp sản phẩm đủ điều kiện bán hàng với 5.658 căn hộ và 1.404 nhà thấp tầng. Con số này tuy đã có sự cải thiện so với quý trước, nhưng cần lưu ý rằng, phần lớn sản phẩm đã được chào bán từ quý IV/2020, chỉ một phần nhỏ chưa được đưa ra thị trường. Việc nguồn cung sụt giảm trong khi nhu cầu không ngừng tăng cao khiến giá chung cư tại Hà Nội tăng 7% theo năm.

Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, việc giá sản phẩm tăng quá cao vừa khiến môi giới ngại “ôm hàng”, vừa làm giảm sức hút đối với người mua nhà. Một số sàn giao dịch cho biết, bên cạnh tác động của bảng giá đất hay thay đổi cơ sở hạ tầng, một phần lớn nguyên nhân khiến giá nhà chung cư tới tay khách hàng ở mức cao là chi phí đầu vào bị đẩy lên quá cao, buộc chủ đầu tư phải tăng giá nhà để bù đắp.

Chia sẻ với phóng phiên, chủ đầu tư một dự án chung cư tại Nam Từ Liêm, Hà Nội cho hay, với giá chào bán hiện tại là 34 triệu đồng/m2, chủ đầu tư này đang gặp khó trong khâu bán hàng.

“Chúng tôi không thể giảm giá được vì chi phí đầu vào đã tăng quá cao so với dự kiến do trong quá trình triển khai, dự án nhiều lần bị dừng lại để rà soát thủ tục đầu tư do luật điều chỉnh, sau đó lại điều chỉnh quy hoạch thiết kế… Với mức giá này chúng tôi mới có thể đảm bảo có lãi”, chủ đầu tư này nói.