Thử tìm một mức giá nhà ở phù hợp?

Hiện có rất nhiều ý kiến trái chiều khi bàn quanh câu chuyện “Giá nhà ở Việt Nam đã hợp lý hay chưa?”. Nếu nhìn vào giá đơn thuần thì có thể thấy ở các nước như Nhật Bản, Singapore, HongKong giá nhà rất cao, còn ở Việt Nam thấp hơn nhiều.

Nhà ở giá hợp lý cho người dân, đặc biệt đối với người có thu nhập thấp là vấn đề cần được quan tâm trong bối cảnh hiện nay, khi phần lớn các hộ gia đình có thu nhập thấp phải sống và sinh hoạt trong điều kiện không được đảm bảo an toàn vệ sinh và sức khỏe.

Vấn đề này được thể hiện rõ hơn khi đại dịch Covid-19 xuất hiện và lây lan ở Việt Nam, phần lớn các đối tượng bị lây nhiễm là công nhân, người lao động phổ thông sống trong các khu trọ chật hẹp và đông đúc.

Tuy nhiên, để nói giá nhà cao hay thấp còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố. Hiện nay, nền tảng của thị trường bất động sản Việt Nam liên quan mật thiết đến tốc độ tăng trưởng dân số, tâm lý sở hữu bất động sản hơn là đi thuê…

Nếu tính tăng trưởng dân số hàng năm để tính nguồn cầu thì mỗi năm tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM thì nhu cầu lên đến vài chục nghìn căn hộ, nhà ở mới có thể đáp ứng được tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên hiện nay, nguồn cung thì không lớn mà giá nhà thì vẫn đang leo thang. Số liệu mới nhất từ Bộ Xây dựng ghi nhận, trong quý I/2022, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng 1,53%; nhà ở riêng lẻ tăng 2,24%; đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 2,85%. Tại TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng 2,48%; nhà ở riêng lẻ tăng 2%; đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 3,6%.

Ngoài ra, một nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, nếu tính trung bình trên cả nước đối với các khu vực thành thị thì khả năng chi trả cho nhà ở tại các quận trung tâm ở mức hợp lý là khoảng 2 tỷ đồng và khoảng 900 triệu đồng tại các quận ngoại thành. Cùng với đó, nếu được hỗ trợ 50% lãi suất cho vay, khả năng chi trả đối với các hộ gia đình thuộc khu vực trung tâm sẽ vào khoảng 3 - 4 tỷ đồng. Đối với ngoại thành sẽ là sẽ là 1,5 - 1,8 tỷ đồng. Như vậy có thể thấy, nếu không được hỗ trợ lãi suất thì khả năng chi trả nhà ở của người dân sẽ khá hạn chế.

Mua hụt một căn hộ tại nội đô do do chủ đầu tư liên tục tăng giá, vợ chồng chị Hoài Thu đành chuyển hướng tìm mua căn hộ ở xa trung tâm hơn. Theo lời kể của chị, sau nhiều năm dành dụm được hơn 1,3 tỷ đồng, trước tết vừa rồi, sau khi gom góp vay mượn, gia đình chị có xem được căn hộ căn hộ 56m2 với giá 1,8 tỷ đồng nhưng chưa kịp xuống tiền mua thì thời điểm hiện tại đã tăng lên 2,1 tỷ đồng.

“Với ngân sách 1,8 tỷ đồng, vợ chồng tôi quyết định chuyển hướng tìm mua căn hộ ở Đông Anh hoặc Thanh Trì. Theo tìm hiểu của gia đình thì nhiều dự án, giá căn hộ thực tế đã chênh lệch thêm ít nhất là 500 triệu đồng so với thời điểm mở bán. Gia đình tôi đang cân nhắc vay thêm ngân hàng. Chứ giá thuê nhà cũng đang tăng chóng mặt, nếu chậm chân, gia đình tôi có thể phải mất thêm vài trăm triệu đồng nữa mới có thể mua nhà”, chị Thu chia sẻ.

Đà tăng của giá nhà sẽ khó dừng lại

Báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng cho hay, giá thép xây dựng trong quý I/2022 ở Việt Nam có xu hướng tăng mạnh theo xu thế tăng chung của thị trường thép trên thế giới do bị ảnh hưởng bởi xung đột Nga và Ukraine. Việc tăng giá vật liệu xây dựng sẽ gây tác động khiến giá nhà ở và công trình xây dựng tăng. Bộ Xây dựng dự báo, trong thời gian tới các loại vật liệu này sẽ còn tăng giá.

Trước đó, báo cáo của CBRE, trang Batdongsan.com.vn hay Cushman & Wakefield cùng chỉ ra xu hướng giá nhà tăng tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Ví dụ tại Hà Nội, CBRE cho biết giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý I/2022 tăng 13% theo năm và 4% theo quý. Còn trên thị trường thứ cấp, giá bán nhà tăng 9% so với cùng kỳ năm 2021. Ở TP.HCM, báo cáo của Cushman & Wakefield cho biết, giá bán căn hộ đã tăng gần 30%.

Nhận định về giá nhà ở năm 2022, nhiều chuyên gia cho rằng, giá căn hộ sẽ tăng nhưng không đột biến, chủ yếu hướng tới người có nhu cầu mua ở. Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, giá nhà sẽ ở ngưỡng hợp lý, biệt thự tăng 6 - 7%, trong khi nhà liền kề và shophouse có mức tăng cao hơn.

"Đáng chú ý, khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, thị trường bất động sản năm 2022 sẽ chứng kiến sự mở rộng ra khu vực ven đô, các dự án đã hoàn thiện cơ bản sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của người mua", bà Hằng nhận định.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE cho rằng, giá căn hộ sẽ tăng khoảng 3 - 7%, tùy từng phân khúc, trong năm 2022. Phân khúc cao cấp và hạng sang, mức giá có thể tăng khoảng 5 - 7%; phân khúc bình dân và trung cấp có thể tăng khoảng 3 - 5%. Cùng với đó, tình trạng lệch pha cung cầu trong 2 năm tới vẫn sẽ tiếp diễn.

Phía CBRE cũng nhìn nhận, do nhu cầu của nhà đầu tư và người mua để ở vẫn mạnh mẽ đối với các sản phẩm nhà ở gắn liền với đất nên lượng căn bán được dự báo vượt mức các năm trước và ngang bằng với lượng mở bán mới. Giá được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng dù hoạt động đầu cơ có thể bắt đầu hạ nhiệt khi cơ quan Nhà nước sẽ theo dõi thị trường chặt chẽ hơn.

Chia sẻ tại Hội thảo mới đây, ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng, do các yếu tố đầu vào của bất động sản đều đang tăng rất cao nên doanh nghiệp dù muốn cũng không thể phát triển nhà ở giá rẻ hoặc tăng nguồn cung cho thị trường.

Cùng với đó, thủ tục pháp lý phức tạp và kéo dài, thậm chí bế tắc, là một trong những nguyên nhân được ông Phúc cũng như nhiều lãnh đạo doanh nghiệp chỉ ra là nhân tố khiến cho giá bất động sản ngày càng tăng cao.

Ông Ngô Quang Phúc lấy ví dụ, một dự án bất động sản dù đáp ứng được đầy đủ các yêu cầu về pháp lý, cũng phải mất đến 2,5 năm để hoàn thiện thủ tục. Giả sử một lô đất có giá 300 tỷ đồng, chỉ cần chậm ra hàng một năm, doanh nghiệp đã mất thêm 10% chi phí lãi vay ngân hàng. Số tiền này sẽ được cộng vào giá bán dự án. Đó là nguyên nhân khiến giá nhà ở không thể giảm. Không phải doanh nghiệp không muốn phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường, dù rất tha thiết làm nhưng để tiếp cận thì không đơn giản.