Thu tiền đất bổ sung: Con dao hai lưỡi với thị trường bất động sản

Nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh việc thu bổ sung tiền sử dụng đất với mức 3,6–5,4%/năm đang trở thành gánh nặng nặng nề, bắt nguồn từ sự mập mờ trong định giá và vướng mắc pháp lý. Chính sách này không chỉ đẩy giá nhà tăng mà còn làm suy yếu môi trường đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Thắng, Phó Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land, cảnh báo việc áp mức thuế bổ sung 3,6% hoặc 5,4%/năm trên phần tiền sử dụng đất chưa nộp đang trở thành gánh nặng nặng nề cho doanh nghiệp bất động sản. Điều đáng nói, gốc rễ của vấn đề lại nằm ở sự chậm trễ xử lý vướng mắc pháp lý và bất cập trong khâu định giá đất – những lỗi hệ thống không thuộc về doanh nghiệp nhưng họ lại phải trả giá.

Cách tính tiền sử dụng đất, bảng giá đất, cũng như chính sách thu bổ sung với các trường hợp doanh nghiệp chậm xác định nghĩa vụ tài chính hiện vẫn là tâm điểm tranh cãi trên thị trường bất động sản. Những vướng mắc này không chỉ gây tắc nghẽn đầu tư mà còn âm thầm đẩy giá nhà leo thang – đi ngược lại mục tiêu an cư cho người dân.

Tại hội thảo "Giá đất, thuế đất… thế nào cho hợp lý?" tổ chức sáng 22/7, ông Nguyễn Văn Thắng – Phó Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land – cho rằng mức thuế bổ sung 5,4% hoặc 3,6%/năm trên phần tiền sử dụng đất chưa nộp là một gánh nặng lớn với doanh nghiệp. Điều nghịch lý nằm ở chỗ: gốc rễ của vấn đề không phải do lỗi của doanh nghiệp, mà bắt nguồn từ sự thiếu rõ ràng trong các thông số định giá đất, đặc biệt là bất cập kéo dài từ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Theo ông Thắng, những khoản thu bổ sung như vậy sớm muộn cũng sẽ được "hấp thụ" vào giá thành sản phẩm, đẩy gánh nặng sang người mua nhà – những người vốn đang rất cần tiếp cận với nhà giá hợp lý. Chính sách thuế kiểu này đang vô hình trung triệt tiêu mục tiêu kép của Nhà nước: vừa phát triển thị trường, vừa đảm bảo phúc lợi xã hội.

Không chỉ riêng 20 dự án của Hưng Thịnh Land, mà nhiều doanh nghiệp khác cũng đang mắc kẹt trong bài toán xác định tiền sử dụng đất. Đáng chú ý, phần lớn các dự án của Hưng Thịnh Land được mua lại từ những chủ đầu tư khác, trong đó hồ sơ pháp lý vốn đã tồn tại từ trước. Khi tái cấu trúc lại dự án và điều chỉnh quy hoạch theo nhu cầu thị trường, doanh nghiệp bị phát sinh nghĩa vụ tài chính mới – điều không hợp lý khi xét về trách nhiệm.

Quan điểm xuyên suốt của doanh nghiệp là tiền sử dụng đất phải bảo đảm sự hài hòa lợi ích giữa ba bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Việc thu ở mức cao, cộng thêm lãi phạt chậm nộp, không chỉ gây áp lực tài chính mà còn tạo tâm lý tiêu cực, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư chung.

“Chúng tôi kiến nghị bỏ hẳn khoản thu bổ sung này. Nếu chính sách đã bất hợp lý ngay từ đầu thì 5,4%, 3,6% hay bất kỳ con số nào cũng là gánh nặng không chính đáng. Chính sách thu tiền sử dụng đất cần có tinh thần khuyến khích, tạo động lực, thay vì khiến doanh nghiệp phải vận hành trong sự ức chế và mất niềm tin”, ông Thắng bày tỏ.

Thực tế, khi doanh nghiệp hoặc người dân chuyển mục đích sử dụng đất, khoản tiền sử dụng đất phải nộp vẫn là một ẩn số. Thông số tính toán mập mờ khiến họ không thể chủ động trong kế hoạch đầu tư và định giá sản phẩm. Đây là một trong những nguyên nhân làm gia tăng rủi ro tài chính và trì hoãn triển khai dự án.

Nhiều chuyên gia cho rằng đã đến lúc cần một nguyên tắc tính toán rõ ràng và ổn định – có thể là tính theo bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh minh bạch – để doanh nghiệp có cơ sở xác định chi phí đầu vào. Chỉ khi đó, họ mới có thể tính toán giá thành, kiểm soát giá bán và đảm bảo quyền lợi người mua.

Lĩnh vực tài chính đất đai vốn dĩ rất phức tạp và nhạy cảm. Bài toán lợi ích giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp luôn đầy mâu thuẫn: người dân muốn đền bù cao, Nhà nước cần đảm bảo chi phí đầu tư công, còn doanh nghiệp thì chỉ có thể đầu tư khi bài toán kinh doanh khả thi. Trong thế kẹt này, vai trò của cơ quan định giá, tư vấn và đội ngũ cán bộ thực thi càng phải được chuyên nghiệp hóa – để tránh sai lệch gây hậu quả dài hạn.

Doanh nghiệp cũng nhấn mạnh: những thiệt hại do ách tắc trong khâu xác định tiền sử dụng đất đã là quá lớn, chưa kể đến việc khoản thu này có phản ánh đúng giá thị trường hay không. Trước mắt, cần có một hệ thống tiêu chí công khai, minh bạch, có thể dự đoán được – thay vì để nhà đầu tư bước vào một "vùng mù" tài chính.

Ngoài ra, cần cân nhắc lại tư duy thu ngân sách từ đất đai. Thay vì dồn vào một lần bằng cách thu tiền sử dụng đất ngay đầu kỳ, nên xem xét chuyển sang đánh thuế theo dòng thu nhập – chẳng hạn như thuế thu nhập doanh nghiệp – để vừa tạo ra giá trị gia tăng, vừa giảm áp lực tài chính tức thời cho doanh nghiệp.

Một kiến nghị cuối cùng được Hưng Thịnh Land đưa ra là cần phân biệt chính sách đất đai theo mục tiêu sử dụng. Trong khi Chính phủ đang nỗ lực khuyến khích đầu tư vào khu công nghiệp, khu công nghệ cao và các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, thì chính sách tiền đất lại chưa tách bạch giữa các loại hình sử dụng. Những khu vực được định hướng ưu tiên phát triển cần có cơ chế tính tiền sử dụng đất riêng biệt – linh hoạt, có chọn lọc và phù hợp mục tiêu phát triển kinh tế.