Thu thuế bất động sản: Xóa khoảng trống pháp lý để tránh “lách thuế”

Có thể thấy trên thị trường BĐS những năm qua, nhiều cá nhân, doanh nghiệp khi giao dịch BĐS phần lớn đều tìm cách kê khai giá thấp hơn so với hợp đồng công chứng nhằm mục đích trốn thuế. Bên cạnh ý thức tự giác thực hiện nghĩa vụ thuế của người dân chưa cao, quan trọng hơn các văn bản quy phạm pháp luật hiện nay chưa quy định cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch BĐS. Điều này sẽ tạo khoảng trống pháp lý để các tổ chức cá nhân, kê khai nộp thuế thấp hơn giá trị giao dịch thực tế.

Rủi ro cho người mua

Anh Nguyễn Hùng (một nhà đầu tư BĐS lâu năm tại Hà Nội) thông tin, hầu hết khi trả tiền mua sản phẩm người mua đều yêu cầu bên bán ghi số tiền mua trên hợp đồng thấp hơn so với thực tế từ 20-35% để được giảm tiền thuế giá trị gia tăng phải nộp cho Nhà nước. Với mảnh đất nhỏ thì số tiền thuế giảm không nhiều, nhưng với những lô đất có giá lên tới hàng trăm tỉ đồng thì khoản “tiền chênh” là rất lớn (khoản tiền này nằm ngoài hợp đồng, hoàn toàn không có giấy tờ nào chứng minh).

Quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật Hình sự, cá nhân vi phạm trốn thuế lần đầu với số tiền chưa đến 100 triệu đồng thì bị xử phạt hành chính, có thể bị phạt tiền cao nhất đến 4,5 tỉ đồng hoặc phạt tù đến 7 năm.

Theo bà Lý Thị Hoài Hương - Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ và vừa, hộ kinh doanh cá nhân (Tổng cục Thuế), hiện nay phát sinh trường hợp chuyển nhượng BĐS với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch. Người mua và người bán có thể thỏa thuận và lập song song hai loại hợp đồng.

Cụ thể là hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động. Hai là hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại tòa án.

Thực tế, theo bà Lý Thị Hoài Hương, có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND tỉnh, thành phố.

Trên thực tế thời gian qua đã có rất nhiều tổ chức, cá nhân bị cơ quan chức năng xử phạt hoặc khởi tố vì hành vi liên quan đến trốn thuế. Đơn cử, gần đây tại TPHCM, Chi cục Thuế Quận 10 đã phát hiện nhiều vụ mua bán căn hộ có giá trị chuyển nhượng lên tới 4 - 5 tỉ đồng nhưng lại kê khai nộp thuế có giá trị chỉ bằng 1/5 (khoảng 1 tỉ đồng). Chi cục này đã chuyển hồ sơ kiến nghị Công an điều tra làm rõ.

Nhiều doanh nghiệp cũng bị khởi tố bắt giam về hành vi trốn thuế, gian lận thuế, như: Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ BĐS Vincomreal (TPHCM); Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty CP Phát triển Đầu tư Xây dựng và Du lịch An Phú Thịnh (tỉnh Bình Định)...

Để hạn chế tình trạng trên, Tổng cục Thuế vừa đề xuất Bộ Tài chính bổ sung quy định thanh toán qua ngân hàng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại Luật Kinh doanh BĐS. Đồng thời, bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế.

Ngoài ra, để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS, mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đã ký công văn đề nghị Bộ Công an chỉ đạo công an các địa phương phối hợp các cục thuế xử lý nghiêm giao dịch có dấu hiệu trốn thuế…

Siết chặt quản lý thuế trong chuyển nhượng

Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ và vừa, hộ kinh doanh cá nhân (Tổng cục Thuế) Lý Thị Hoài Hương cho biết, việc quản lý hoạt động chuyển nhượng BĐS hiện nay gặp nhiều khó khăn do liên quan đến rất nhiều luật cũng như nhiều cơ quan ban, ngành.

Ngoài ra, theo quy định pháp luật về thuế, người nộp thuế kê khai, nộp thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng thì cơ quan thuế có quyền ấn định thuế. Tuy nhiên, cơ quan thuế không có chức năng điều tra nên việc thu thập thông tin làm căn cứ ấn định thuế gặp nhiều trở ngại.

Quan trọng hơn, các văn bản quy phạm pháp luật hiện nay chưa quy định cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch chuyển nhượng BĐS. Điều này sẽ tạo khoảng trống pháp lý để các tổ chức cá nhân, kê khai nộp thuế thấp hơn giá trị giao dịch thực tế.

Chỉ ra nguyên nhân thất thu thuế lớn nhất là khi không thể quản lý được giá trong giao dịch, theo TS Nguyễn Ngọc Tú - Giảng viên Trường ĐH Kinh doanh và công nghệ Hà Nội, nếu nói dùng biện pháp thanh toán qua ngân hàng để chống thất thu thuế trong hoạt động mua bán nhà đất thì tính khả thi chưa cao khi tiền mặt vẫn chiếm tỉ lệ cao trong nền kinh tế.

Theo vị này, việc chống thất thu thuế trong giao dịch BĐS, nếu chỉ triển khai vài biện pháp chắp vá thì khó giải quyết được triệt để. Việc thất thu ngân sách lớn nhất là khi không thể quản lý được giá trong giao dịch. Do cơ sở dữ liệu về giá của nhà nước cũng chưa có hoặc chưa cập nhật nên khó xác định được đâu là giá thị trường. Như vụ đấu giá đất khu đô thị Thủ Thiêm (TP.Thủ Đức, TPHCM) vừa qua với mức giá đấu lên gấp nhiều lần giá khởi điểm là một ví dụ. Ông Tú nói rằng, có thể xem xét chỉnh sửa để bảng giá đất của nhà nước phải áp sát với mức bằng 90-95% giá thị trường thay vì chỉ bằng khoảng 30-40% giá thị trường như hiện nay.

Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cho biết, Chính phủ đã có chính sách thanh toán không dùng tiền mặt được triển khai nhiều năm qua và đây là chủ trương lớn để đưa kinh tế phát triển hiệu quả, minh bạch.

Mới đây, UBND tỉnh Bắc Giang vừa có văn bản chỉ đạo các sở ngành, địa phương về vấn đề tăng cường công tác chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Đơn vị này yêu cầu Sở Tư pháp cần phối hợp với các sở ngành phát hiện, xử lý hành vi công chứng "khống", công chứng "treo" các hợp đồng, giao dịch BĐS, đồng thời tăng cường công tác quản lý đối với các hoạt động công chứng, chứng thực, nghiêm cấm công chứng "treo" hợp đồng giao dịch, nhất là các hợp đồng giao dịch về BĐS.